Im Alltag der Wohnungsunternehmen und Verwaltern spielen die lokalen Marktmieten eine zentrale Rolle. Sie bilden die Grundlage für die Mietenkalkulation, die Portfoliosteuerung und die Investitionsplanung. Hierfür sind Angebotsmieten mit ihrer Aktualität und ihrer kleinräumigen Differenzierung eine sehr gute Datenquelle. Da sie den Markt aber nicht vollumfänglich abbilden, sind sie für die wohnungspolitische Diskussion, u.a. zur Mietbelastung von Haushalten, nicht geeignet.
Nahezu täglich finden sich in den Medien Informationen zu Mieten und Kaufpreisen von Wohnimmobilien. Dabei geht es um Angebotsmieten, die vor allem für die Haushalte relevant sind, die eine neue Wohnung beziehen wollen. Dieses sind, je nach lokaler Marktsituation, jährlich etwa 5-10 % der Mieterhaushalte. In der öffentlichen Diskussion werden diese Mieten oft nicht ausreichend unterschieden von den Mieten in bestehenden Mietverträgen. Diese Bestandsmieten, die die Mehrzahl der Mieter betreffen, liegen aufgrund der mietrechtlichen Regulierungen auf allen Märkten in der Regel deutlich unter den Angebotsmieten.
Die Angebotsmieten haben den Vorteil, dass sie flächendeckend für jeden Standort in Deutschland vorliegen und die Marktsituation auch sehr kleinräumig abbilden.
Als Quelle der Mieten und Preise fungieren die zahlreichen Immobilienportale, die von spezialisierten Diensten täglich ausgelesen werden. Dazu gehören die großen Online-Portale im Internet, wie ImmoScout24, Kleinanzeigen.de und Immonet, aber auch kleinere regionale Portale, so etwa der Immobilienmarkt der Süddeutschen Zeitung. Insgesamt gibt es in Deutschland über 50 Angebots-Plattformen für Wohnimmobilien. Hinzu kommen noch Angebotsseiten von Wohnungsunternehmen und Maklern.
Diese Portale bieten einen digitalen Marktplatz, auf dem sich Nachfrager ebenso orientieren wie Anbieter, wenn sie eine Wohnung vermieten wollen. Bei den inserierten Mieten und Kaufpreisen handelt es sich um Angebotspreise. Die beim Abschluss tatsächlich realisierten Mieten und Preise können also von den inserierten Werten abweichen.
Auch wenn die Angebotsmieten und -preise ein sehr differenziertes Bild der Marktsituation und Marktentwicklung aufzeigen können und eine hervorragende Transparenz ermöglichen, gibt es Aspekte, die man bei der Interpretation der Angebotsmieten beachten sollte.
Ein Teil der freiwerdenden Mietwohnungen wird nicht auf dem Markt angeboten, d.h. nicht inseriert, und fließt daher nicht in die Marktanalysen ein. Hierzu gehören etwa Mietwohnungen, die ohne Schaltung einer Anzeige wieder vermietet werden, etwa weil sie direkt von einem Nachmieter übernommen werden. Der überwiegende Teil dieser in der Öffentlichkeit „unsichtbaren“ Mietverträge wird zum Beispiel von Unternehmen geschlossen, die interne Wartelisten haben oder Wohnungen nur an eingegrenzte Gruppen vermieten, wie Wohnungsgenossenschaften oder kommunalen Wohnungsunternehmen. Da es sich bei den Wohnungen von kommunalen Unternehmen und Genossenschaften tendenziell um das preisgünstigere Segment handelt, fehlen diese in der Gesamtbetrachtung des Marktes. Diese Gruppe der sozial orientierten Wohnungsunternehmen hat insgesamt einen Anteil von rund 20 % an allen Mietwohnungen. Ob sie auch einen Anteil von 20 % an den Neuvermietungen haben, ist fraglich. Will man aber eine Aussage zur Mietbelastung bei Neuverträgen treffen, müssten diese Wohnungen mit einbezogen werden, denn von ihnen geht - in gewissem Umfang - eine mietpreisdämpfende Wirkung aus. Eine solche Übersicht gibt es derzeit aber nicht.
Darüber hinaus gibt es möglicherweise auch Angebotsmieten in den Inseraten, die nicht den tatsächlichen Abschlüssen entsprechen, weil - insbesondere bei entspannteren Märkten - im Verlauf von Vertragsverhandlungen niedrigere Mieten als die geforderten vereinbart werden. Ob überhaupt und wenn in welchem Umfang durch Verhandlungen zwischen Mietern und Vermietern eine Veränderung der Angebotsmiete erreicht wird, ist nicht bekannt. Vorstellbar ist dies im Wesentlichen in den obersten Marktsegmenten, wenn das Angebot die Nachfrage deutlich übersteigt.
Trotz dieser oben genannten Einschränkungen haben Angebotsmieten einen großen Wert, wenn es um die Ermittlung von Neuvermietungsmieten geht. Angebotsmieten bieten eine hervorragende Basis zur Einordung eines Wohnungsangebotes am Markt. Damit helfen sie, Mieten zu kalkulieren und Investitionsentscheidungen zu begründen. Wesentlich ist dabei, dass die verwendeten Mieten auf einer hinreichenden Fallzahl basieren und durch automatisierte Dubletten- und Plausibilitätsprüfungen gefiltert werden.
Aufgrund der enormen Anzahl der Werte – bei QUIS werden etwa täglich rd. 850.000 Mieten und Preise für Deutschland erfasst – können ausgesprochen differenzierte Analysen durchgeführt werden, die den Marktwert sehr gut abbilden. Die Mieten stehen flächendeckend und sehr kleinräumig (z.B. auf Adressebene) zur Verfügung. Ebenfalls ist es möglich, tiefe Differenzierungen, etwa nach Objektart, Baualter, Zimmerzahl und Ausstattungsmerkmalen, vorzunehmen und so zu punktgenauen Ergebnissen zu kommen. Damit bilden die Angebotsmieten eine sehr gute Grundlage für Neuvermietungen, aber auch für die Berechnung von Mietpotenzialen, etwa für Modernisierungen oder energetische Maßnahmen.