Berlins Wohnungsmarkt bleibt ein Schauplatz starker Gegensätze: Während viele Mieter mit hohen Preisen und einer rekordverdächtigen Knappheit kämpfen, steht der Eigentumssektor vor einer Zäsur. Die Kombination aus hohen Baukosten und einem volatilen Zinsumfeld hat den Traum vom Eigenheim für viele erschwert, während das Angebot an Bestandsimmobilien weiterhin rar bleibt. In beiden Bereichen klafft die Schere zwischen Angebot und Nachfrage immer weiter auseinander.
In diesem Artikel analysieren wir die aktuelle Dynamik zwischen Mangelverwaltung und Investitionsdruck. Die Analyse basiert ausschließlich auf eigenen Auswertungen von Angebotsdaten durch QUIS. Betrachtet werden die Entwicklungen der Miet- und Kaufmärkte, jeweils getrennt nach Bestand und Neubau, ergänzt um einen Ausblick auf die kommenden Monate.
Zwischen 2018 und 2024 sind die Angebotsmieten in Berlin kontinuierlich gestiegen:
Besonders ausgeprägt war diese Entwicklung in den Jahren 2022 und 2023. Seit 2024 zeigt sich jedoch eine Abflachung der Dynamik. Im Bestand sinkt der durchschnittliche Mietpreis bis Dezember 2025 leicht auf 15,17 €/m², während Neubauten mit 21,44 €/m² eine gewisse Seitwärtsbewegung mit nur noch ganz leichten Steigerungen vollziehen.
Die Schere zwischen Bestands- und Neubaumieten ist in den letzten Jahren sehr stark auseinandergegangen – Tendenz weiter zunehmend. Während 2018 die Mieten für Neubauwohnungen nicht einmal 2 €/m² über denen der Bestandswohnungen lagen, beträgt die Lücke inzwischen deutlich mehr als 5 €/m².
Diese Entwicklungen werden sich auch im Jahr 2026 fortsetzen. Die Bevölkerung wird weiter zuwanderungsbedingt wachsen, wenngleich auf einem deutlich niedrigeren Niveau als im Zeitraum 2010-2020. Der Wohnungsneubau ist auch im vergangenen Jahr weiter leicht zurückgegangen, wenngleich weniger als im Bundesdurchschnitt. Die notwendige sehr deutliche Steigerung ist aber noch lange nicht in Sicht.
Trotz der angespannten Situation auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich - analog zu den stagnierenden Mieten - die Vermarktungsdauer von Mietobjekten verlängert:
Diese Entwicklung mit dem Fokus auf Bestandswohnungen dürfte allerdings weniger der Ausdruck nachlassender Nachfrage sein, sondern vielmehr Zeichen dafür, dass die Mieten ein Niveau erreicht haben, das für zahlreiche Nachfrager nicht mehr leistbar ist.
Nach starken Preiszuwächsen bis 2022 folgte eine Korrekturphase:
Für das Jahr 2026 ist bei den Neubauwohnungen mit einem leichten Preisanstieg zu rechnen, so dass das Spitzenniveau von 2022 annähernd wieder erreicht werden dürfte. Bei den Bestandsobjekten dürften sich die Preise weiter auf dem aktuellen Niveau bewegen.
Gleichzeitig verkürzte sich bei den Eigentumswohnungen die Vermarktungsdauer spürbar:
Die sinkende Vermarktungsdauer deutet auf eine sich verstärkende Nachfrage hin, die sich allerdings noch nicht unbedingt in der Preisentwicklung niederschlägt. Die Käufer- und Verkäufererwartungen haben sich inzwischen stärker einander angenähert.
Sinkende Vermarktungszeiten bei stabilen Preisen deuten auf eine zunehmende Marktliquidität hin. Käufer- und Verkäufererwartungen nähern sich an – ein wichtiges Signal für Marktteilnehmer, die auf Planungssicherheit angewiesen sind.
Der Häusermarkt zeigt leichte Erholungstendenzen bei weiterhin deutlichen Preisanpassungen:
Im Jahr 2025 haben sich die Preisrückgänge etwas verlangsamt, insbesondere bei den Bestandsobjekten. Im Neubaubereich wird die Preiskurve erst in diesem Jahr Abwärtsbewegung verlangsamen.
Die Daten zeigen, dass Häuser im Bestand in Berlin seit längerer Zeit höhere Angebotspreise aufweisen als Neubauten. Diese Beobachtung ist aber nicht als generelle Umkehr der Wertrelation zu verstehen, sondern als marktspezifische Momentaufnahme.
Eine mögliche Erklärung liegt darin, dass bei Häusern aktuell Lage- und Nutzungsaspekte stärker bepreist werden als der Neubau-Status. Bestandsobjekte befinden sich häufiger in etablierten Wohnlagen, sind sofort nutzbar und mit geringeren Umsetzungsrisiken verbunden. Neubauten entstehen dagegen häufiger in neu entwickelten oder peripheren Lagen und müssen sich unter den aktuellen Marktbedingungen noch stärker an der Zahlungsbereitschaft orientieren.
Mit sinkenden Preisen verkürzt sich die Vermarktungsdauer leicht, wenngleich die Schwankungen in den letzten Jahren insgesamt gering waren.
Datengrundlage
Die Auswertungen basieren auf von QUIS kontinuierlich erfassten Angebotsdaten für Miet- und Kaufobjekte in Berlin. Analysiert werden Angebotsmieten, Angebotspreise sowie die jeweilige Vermarktungsdauer. Quelle sämtlicher Abbildungen: QUIS.