Der demografische Wandel stellt den Wohnungsmarkt vor neue Herausforderungen - und eröffnet zugleich Chancen. Immer mehr ältere Menschen suchen nach einer Wohnform, die Selbstständigkeit mit Sicherheit verbindet. Gleichzeitig suchen viele Unternehmen nach Lösungen, um ältere Menschen zum Umzug zu bewegen, damit mehr große Wohnungen für junge Familien zur Verfügung stehen.
Betreutes Wohnen bietet hier eine Lösung und ist schon seit langem ein gefragtes Modell. Für Wohnungseigentümer kann das eine attraktive Investition sein - vorausgesetzt, sie setzen auf Qualität, Kooperation und eine langfristige Perspektive.
In Deutschland steigt die Zahl der über 65-Jährigen kontinuierlich. Schon heute fehlen vielerorts barrierearme, seniorengerechte Wohnungen. Besonders gefragt sind Wohnformen, die ein selbstbestimmtes Leben ermöglichen, aber bei Bedarf Unterstützung bieten - etwa durch ambulante Dienste, Hausnotrufsysteme oder Serviceleistungen.
Das betreute Wohnen gewinnt auch deshalb Bedeutung, weil sich die Situation in der stationären Pflege sich in den kommenden Jahren weiter verschärfen wird. Allerdings kann betreutes Wohnen nur bedingt als Alternativen angesehen werden. Ein solches Angebot spricht tendenziell etwas jüngere Senioren an, die eine selbstständige Wohnform mit optionaler Unterstützung und Pflegebedarf wünschen.
Für Eigentümer bietet sich damit die Möglichkeit, ein Angebot zu schaffen, das am Markt stark nachgefragt wird - und das mit sozialem Mehrwert.
Wer betreutes Wohnen anbieten möchte, muss einige bauliche und organisatorische Voraussetzungen schaffen. Dazu zählen:
Entscheidend ist außerdem die Kooperation mit einem ambulanten Pflegedienst oder sozialen Träger, der die Betreuungsleistungen übernimmt. Dabei können verschiedene Modelle zum Tragen kommen - vom Mietvertrag für einzelne Serviceflächen bis hin zum umfassenden Betreiberkonzept.
Die Zwei-Zimmerwohnung ist der gängigste Wohnungstyp, die durchschnittliche Wohnung ist etwa 54 m² groß. Deutschlandweit befinden sich die meisten Wohnanlagen in urbanen und wirtschaftsstarken Gebieten. Zusätzlich besteht oftmals ein Angebot an Gemeinschaftsräumen für den sozialen Austausch.
Die Kosten für derartige Wohnungen liegen in der Regel etwa zehn bis zwanzig Prozent über der ortsüblichen Netto-Kaltmiete. Grund dafür ist vor allem die Ausstattung, beispielsweise eine barrierefreie Gestaltung der Wohnung oder der vorhandene Aufzug.
In Deutschland gibt es derzeit mehr als 7.900 betreute Wohnanlagen mit mehr als 327.000 Wohnungen für Pflegebedürftige. (pflegemarkt.com)
Ein Indikator für die anhaltend hohe Nachfrage sind auch die Neubau und Entwicklungsprojekte: Im Frühjahr 2025 befanden sich 532 neue betreute Wohnanlagen mit etwa 15.000 zusätzlichen Wohnungen im Bau und weitere 671 Projekte waren in Planung. Zwischen Ende 2018 und Ende 2023 wuchs die Zahl der betreuten Wohnanlagen um rund 35 % - ein überdurchschnittliches Wachstum im Vergleich zu vollstationären Pflegeheimen (+2 %) und ambulanten Pflegediensten (+16 %). (Quelle: pflegemarkt.com)
Die meisten Apartments fehlen in Rheinland-Pfalz, die größte Anzahl an Betreuten Wohnangeboten müsste jedoch in Bayern errichtet werden. Hier fehlen bis zum Jahr 2040 über 60.600 Wohnungen. Nur in Hamburg, Sachsen und Sachsen-Anhalt gibt es bereits ein leichtes Überangebot an Betreuten Wohnungen.
Abb. 1 Versorgungslücke für betreutes Wohnen in 2040 (im Verhältnis zum aktuellen Bestand)
Betreutes Wohnen kann wirtschaftlich attraktiv sein: Die Mietpreise liegen meist leicht über dem üblichen Niveau, zusätzlich können Servicepauschalen über externe Dienstleister abgerechnet werden. Öffentliche Förderprogramme - etwa der KfW oder einzelner Bundesländer - unterstützen Um- oder Neubauten für altersgerechtes Wohnen.
Dennoch gilt: Der Einstieg erfordert Investitionen und sorgfältige Planung. Ein professioneller Betreiber, klare Vertragsverhältnisse und ein realistisches Angebot sind die Basis für eine langfristig rentable Nutzung.
Betreutes Wohnen ist mehr als ein Markttrend. Angesichts der demografischen Entwicklung wird der Bedarf an qualitativ wertigen betreuten Wohnformen in den kommenden Jahrzehnten hoch bleiben und weiterwachsen. Die Nachfrage steigt deutlich, vor allem bleiben regionale Angebotslücken bestehen - insbesondere auch im erweiterten Umland von Metropolen wie München, Stuttgart und Berlin.
Vor diesem Hintergrund etabliert sich das Betreute Wohnen - sowohl bei den Nutzern als auch bei den Immobilieninvestoren - immer stärker als Alternative zum klassischen Pflegeheim. Das Nachfragepotenzial ist hoch, sodass der Markt ein flächendeckendes Angebot in vielen Produktqualitäten, Wohnungsgrößen und Konzepten bietet.