Immobilienbewertung im Vergleichswertverfahren

Nachträgliche Preisanpassungen auf dem Immobilienmarkt kommen immer häufiger vor – ein eindeutiges Zeichen dafür, dass der Marktwert falsch eingeschätzt wurde. QUIS erklärt, worauf es bei der Immobilienbewertung ankommt und zeigt, wie die zuverlässige Immobilienbewertung mittels datenbasierter Analyse funktioniert.

Inhalte dieses Beitrags:

Checkliste zur Immobilienbewertung

Der Wert einer Immobilie kann auf verschiedene Arten ermittelt werden, zum Beispiel durch

• den Vergleich von Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der Gegend oder
• durch die Schätzung des potenziellen Ertrags, den die Immobilie liefern könnte.

Die Immobilienbewertung ist essenzielle Voraussetzung für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Sie kann aber auch bei der Finanzierung, bei steuerlichen Fragen und bei der Entscheidung für oder gegen Modernisierungsmaßnahmen eine Rolle spielen. Eine genaue Bewertung kann außerdem dabei helfen, Risiken und Schwachstellen einer Immobilie zu identifizieren. Das ist sowohl für Makler:innen und Eigentümer:innen als auch für Investoren von Interesse.

Um eine Immobilie zu bewerten, werden in der Regel Immobilienfachleute herangezogen, die über spezielle Kenntnisse im Bereich der Immobilienbewertung verfügen. Alternativ sind automatisierte Bewertungen aus Software-Lösungen möglich. Diese sind umso zuverlässiger, je breiter die Datenbasis ist. Ob nun im persönlichen Gespräch oder per Knopfdruck, in den meisten Fällen müssen folgende Basisdaten vorliegen:

• Baujahr,
• Wohnfläche,
• Grundstücksgröße,
• Ausstattung,
• Zustand,
• Art und Baujahr der Heizung,
• Modernisierungen des Gebäudes und
• Energieausweis.

Methoden der Immobilienbewertung: das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist die am weitesten verbreitete Methode zur Immobilienbewertung. Der Wert einer Immobilie wird hierbei anhand des Verkaufspreises vergleichbarer Immobilien in der Umgebung ermittelt. Diese sollten möglichst ähnliche Eigenschaften im Hinblicke auf Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage aufweisen. Ausgehend von diesen Vergleichsobjekten kann eine Schätzung des Verkaufspreises der zu bewertenden Immobilie erfolgen.

Die Vergleichswertmethode eignet sich besonders zur Bewertung von

• Grundstücken,
• Einfamilienhäusern,
• Doppelhaushälften,
• Reihenhäusern und
• Eigentumswohnungen.

Direkte und indirekte Vergleiche

Im besten Fall können zwei oder mehr Immobilien direkt miteinander verglichen werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein ähnlich ausgestattetes Haus auf dem Nachbarschaftsgrundstück verkauft wurde.

Oft ist ein direkter Vergleich aufgrund unzureichender Informationen aber nicht möglich, sodass ein indirekter Vergleich gezogen werden muss. Das indirekte Vergleichsverfahren ist eine gängige Methode zur Immobilienbewertung, wenn es an dem Ort, an dem die zu bewertende Immobilie liegt, nicht genügend vergleichbare Immobilien gibt. Hierbei wird der Wert einer Immobilie anhand des Verkaufspreises vergleichbarer Objekte ermittelt, die an anderen Orten liegen als die zu bewertende Immobilie.

Methoden der Immobilienbewertung: das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird überall dort angewandt, wo das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen stößt. Die Ausgangsbasis dabei ist die Frage, wie viel Gewinn mit der Gewerbeimmobilie oder der vermieteten Wohnimmobilie zu erzielen ist. Dazu werden zunächst die Miet- und Pachteinnahmen berechnet. Deren Summe wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer mit den Bewirtschaftungskosten verrechnet. Anschließend wird ein sogenannter Kapitalisierungszinssatz angewandt, um zu berechnen, wie viel die Immobilie zukünftig wert ist. Dieser Zinssatz berücksichtigt Faktoren wie

• das Risiko der Investition,
• die Inflation und
• die erwartete Rendite des Investments.

Das Ergebnis dieses Verfahrens gibt den aktuellen Immobilienwert an.

Datenbasierte Bewertung mit AVM-System

Für die Anwendung beider Verfahren der Immobilienbewertung sind eine sehr gute Marktkenntnisse und der Zugriff auf zuverlässige Marktdaten die Voraussetzung. Mithilfe eines Systems zur Bewertung von Immobilien, das den Wert der Immobilie zu einem bestimmten Datum unter Verwendung mathematischer Modellierungstechniken auf automatisierte Weise bereitstellt (Automated-Valuation-Model, AVM), lassen sich zuverlässige Preisermittlungen durchführen. Die Basis dafür liefern Datenbanken, die permanent mit aktuellen Marktdaten gefüttert werden.

Anhand der Lage und spezifischer Objektmerkmale können so die aktuellen Vergleichspreise ermittelt werden.
Einige Datenbanken bieten darüber hinaus die Möglichkeit, die Preisentwicklung auf Basis von Vergangenheitswerten oder auf Basis von vergleichbaren Angebote einzuordnen.