Die Bundesregierung hat im April 2026 einen Gesetzentwurf zur Anpassung des sozialen Mietrechts beschlossen ("Miete II"). Hierdurch soll der Mieterschutz in angespannten Wohnungsmärkten verbessert werden.
Das neue Gesetz zielt u. a. darauf ab, die inzwischen vielfach genutzten Vermietungsmodelle "möbliertes Wohnen" und "Kurzzeitmieten" einer stärkeren Regulierung zu unterwerfen:
Strikte Regeln für möblierten Wohnraum: Möblierungszuschläge müssen vertraglich separat ausgewiesen werden
Einschränkung von Kurzzeitmieten: Befristete Vermietungen ohne Anwendung der Mietpreisbremse sind auf maximal sechs Monate begrenzt.
Für die Vermieterseite werden mit diesen Regelungen die Gestaltungsspielräume enger, die formalen Pflichten und die Anforderungen an die Dokumentation steigen deutlich an. Welche Effekte auf dem Wohnungsmarkt sich hierdurch erzielen lassen, ist offen. Auf jeden Fall aber ein Anlass, das Marktsegment genauer zu betrachten.
Empirische Studien zeigen, dass es zu einer hohen Überschneidung der beiden Segmente "möblierter Wohnraum" und "Wohnen auf Zeit" kommt. Das kombinierte Segment möblierter und zeitlich befristet vermieteter Wohnraum macht ungefähr 60 % der Angebote an allen möblierten und/oder befristeten Angeboten aus. Von den verbleibenden 40 % sind etwa 35 % ausschließlich möblierte Angebote und etwa 5 % ausschließlich befristete Angebote. Den ausschließlich befristeten Angeboten kommt daher nur eine geringe Bedeutung zu.
Das möblierte Wohnen auf Zeit hat sich in den letzten Jahren deutlich ausgeweitet. Allerdings konzentriert sich dieser Anstieg nahezu völlig auf die großen Großstädte, wo sich der Anteil zwischen 2012 und 2024 verdoppelt hat und inzwischen bei rund 30 % an allen Immobilieninseraten liegt. Hierbei muss aber berücksichtigt werden, dass Wohnungen dieser Art tendenziell häufiger neu vermietet werden und daher der tatsächliche Anteil bezogen auf die Wohnungen niedriger liegen dürfte.
Es zeigt sich dabei, dass die im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse einen deutlichen Einfluss auf das Anwachsen des möblierten Wohnens auf Zeit hat. So ist zum einen der Anteil dieser Angebote in Gemeinden mit Mietpreisbremse durchgängig höher als in Gemeinden ohne Mietpreisbremse. Weiterhin nimmt der Anteil dieses Segments ausschließlich bei den großen kreisfreien Großstädten mit Mietpreisbremse signifikant zu. Mit der Etablierung der Mietpreisbremse in den großen Großstädten wurde von vielen Vermietern eine Ausweichstrategie durch Verlagerung des Wohnungsangebots in dieses Sondermietsegment vollzogen. In den anderen siedlungsstrukturellen Kreistypen ist demgegenüber kein entsprechender Effekt der Mietpreisbremse festzustellen.
Abb. 1 Anteil inserierter Angebote für möbliert und befristet vermietete Wohnungen
Diese Größenordnungen können durch aktuelle Auswertungen der QUIS-Marktdatenbank unterstrichen werden. Dabei liegen die durchschnittlichen Mieten der möblierten Wohnungen um etwa ein Drittel über denen der Standardwohnungen vor Ort.
Im Hinblick auf die Wohnungsgrößen zeigt sich, dass bei Wohnungen mit nur einem Zimmer der Anteil der möbliert und befristet angebotenen Wohnungen besonders hoch ist. So wurden 25 bis 30 % aller Einzimmerwohnungen im Jahr 2024 möbliert vermietet.
Eine zunehmende Bedeutung bei den möblierten Einzimmer-Wohnungen haben Micro-Apartments. Diese haben schwerpunktmäßig eine Größe von 15 bis 25 m², sind vollmöbliert und konzentrieren sich auf die A-Standorte. Hier entfallen 36 % der Mieter auf Studierende, der Rest auf Berufseinsteiger, Pendler und andere urbane Zielgruppen. Die durchschnittliche All-in-Miete für Micro-Apartments lag im Oktober 2025 bei 605 Euro im Monat. Die meisten dieser Micro-Apartments sind dabei innerhalb der letzten 10 Jahre neu errichtet worden, sind also zusätzlich hinzugekommen.
Bei Zweizimmerwohnungen liegt der Anteil möblierter Einheiten hingegen nur bei etwa 10 bis 15 %. Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern werden selten - mit Anteilen um die 5 % - möbliert-befristet angeboten. Allerdings hat sich der Anteil von möbliert-befristeten Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern ab 2019 erhöht. Teilweise wurde jede zehnte Wohnung mit fünf oder mehr Zimmern möbliert und befristet angeboten.
Daneben zeigt der möbliert und befristete Anteil unter den Wohnungen ohne Angabe zur Anzahl der Zimmer einen auffälligen Verlauf. Hier stieg der Anteil von möbliert-befristeten Angeboten merklich von etwa 10 auf 35 % an. Es sieht so aus, als würde in Angeboten im Segment des möblierten Wohnens auf Zeit zunehmend auf Angaben zur Anzahl der Zimmer in der Wohnung verzichtet. Möglicherweise handelt es sich hierbei um ein Segment, das häufig an Haushalte bzw. Einzelpersonen vermietet wird, die Unterkunftsleistungen nach Sozialgesetzbuch (SGB) II oder XII beziehen. Denn im Sozialrecht werden die anzuerkennenden Unterkunftskosten an den tatsächlichen, absoluten Kosten pro Person bzw. nach Haushaltsgröße bemessen, es erfolgt in der Regel keine Kontrolle von Quadratmetermieten.
Die Nachfrage nach möbliertem Wohnen auf Zeit wird durch bestimmte Gruppen dominiert:
Diese Daten machen deutlich, dass das möblierte Wohnen oftmals nur die "zweitbeste" Lösung ist und stark durch die Knappheiten auf den dynamischen Wohnungsmärkten getragen wird.
Eine zentrale Frage im Hinblick auf das möblierte Wohnen auf Zeit ist, welche Effekte dadurch auf den lokalen Wohnungsmärkten ausgelöst oder verstärkt werden. Insbesondere von Bedeutung ist hierbei, ob die sehr deutliche Ausweitung dieses Marktsegments in den dynamischen Großstädten dazu führt, dass dort das Angebot an Standard-Wohnungen zurückgeht und dadurch weitere Verknappungen zugunsten des wesentlich teureren möblierten Wohnens entstehen.
Es gibt hier aktuell noch keine tiefergehenden empirischen Befunde. Unstrittig ist zwar in allen Studien, dass es einen direkten Zusammenhang zwischen der Einführung der Mietpreisbremse und dem starken Anwachsen der Angebote für möbliertes Wohnen gibt. Nicht eindeutig ist aber, in welchem Umfang es hierdurch zu einer Reduzierung des Angebots an Standard-Wohnungen gekommen ist. So wird etwa die Überlegung geäußert, dass es sich bei den möblierten Wohnungen teilweise um ein zusätzliches Angebot an Wohnungen handeln könnte, die dem Wohnungsmarkt sonst nicht (mehr) zur Verfügung stehen, etwa weil in absehbarer Zeit Modernisierungen oder Abriss geplant sind. Auch die neu entstandenen Micro-Apartments haben zu einem zusätzlichen Angebot geführt.
Allerdings sprechen die Größenordnungen, die das Segment möbliertes Wohnen auf Zeit inzwischen einnimmt, dafür, dass hier in nennenswertem Umfang auch reguläre Wohnungen "umgewidmet" worden sind, die sonst dem "normalen" Wohnungsmarkt zur Verfügung gestanden hätten.
Hiervon wird auch bei Einführung der zusätzlichen mietrechtlichen Regelungen für diesen Bereich ausgegangen:
Diese zusätzlichen Regulierungen bedeuten für die Vermieterseite einen deutlich erhöhten Verwaltungsaufwand, wenn sie die Anforderungen im operativen Geschäft umsetzen wollen. Daher werden vermutlich viele Vermieter die Regelung nutzen, die Möblierung pauschal mit 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusetzen. Damit könnten die Mieten im möblierten Bereich gedämpft werden und sich wieder stärker den Mietpreisbremsenwerten nähern.
Durch eine größere Transparenz bei den Möblierungszuschlägen können zwar prinzipiell mietpreisdämpfende Effekte in dem Segment erreicht werden, ebenso durch die Reduzierung von Kettenmodellen. Ob dadurch aber wieder Wohnungen zurück ins Standard-Mietsegment gelangen werden und dort das Angebot ausweiten, ist fraglich. Zumindest so lange, wie sich aufgrund der Knappheiten auf vielen Wohnungsmärkten im Segment möbliertes Wohnen auf Zeit deutlich höhere Erträge als bei Standard-Wohnungen erzielen lassen. Wenn aber die Nachfrage – etwa aus demografischen Gründen – zurückgeht oder der Neubau wieder anzieht, wird die Nachfrage im Segment möblierter Wohnungen deutlich zurückgehen, da es sich für die meisten Mieter nicht um die gewünschte Lösung handelt. Insbesondere das Segment der Micro-Apartments dürfte hiervon betroffen sein, hier sind auch Leerstände nicht auszuschließen.