"Hauptsache, ich bekomme überhaupt eine bezahlbare Wohnung" - die aktuelle Wahrnehmung der Wohnungsmarktsituation wird geprägt durch die Metropolen und Ballungsräume, in denen es für viele Haushalte sehr schwierig ist, eine neue Mietwohnung zu finden. Es zeigt sich aber auch, dass selbst bei einer sehr angespannten Lage die Qualitäten einer Wohnung noch eine Rolle spielen. So ist etwa die Nachfrage in den attraktiveren Stadtteilen ganz besonders hoch und bei den hochpreisigen Objekten spielt die Ausstattungsqualität nach wie vor eine wichtige Rolle.
Daher darf die aktuelle Situation nicht darüber hinwegtäuschen, dass es nach wie vor sehr wichtig ist, Wohnung und Gebäude nachfragegerecht auszustatten und entsprechende Standards zu erreichen. Dieses gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Wohnungsmarktsituation nicht überall angespannt ist, denn in weiten Teilen Deutschlands ist der Markt ausgeglichen oder es gibt sogar Angebotsüberhänge. Hier spielt die Qualität einer Wohnung - in Verbindung mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis - eine ganz zentrale Rolle.
Die Anforderungen an die Wohnungen werden auf jeden Fall weiterhin bestimmt durch die gesetzlichen energetischen Standards und die Nachhaltigkeit, die im Zusammenhang mit dem Klimapfad erreicht werden müssen. Die Vermieter stehen aber auch vor der Herausforderung, die ohne Frage notwendigen Investitionen für einen zukunftsfähigen Wohnungsbestand so zu gestalten, dass sie langfristig nachfragegerecht sind.
Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, für welche Modernisierungsmaßnahmen die Mieter tatsächlich bereit sind, mehr Miete zu zahlen.
In einer empirischen Studie (Befragung) des BBSR zeigt sich, dass sich zusätzliche Bedarfe zum einen im Hinblick auf den allgemeinen Sanierungszustand der Wohnung beziehen, zum anderen auf größere Flächen für Bad, Küche und Abstellflächen und einen zusätzlichen Raum (s. Abb. 1). Während sich ein besserer Sanierungszustand durch entsprechende Maßnahmen erreichen lässt, ist eine Vergrößerung der Räume für den Vermieter i.d.R. kaum möglich und lässt sich nur durch einen Umzug realisieren.
Abb. 1 Bedarfe - bezogen auf die aktuelle Wohnsituation
Quelle: BBSR 2024 - Funktionswandel des Wohnens
Was die Zahlungsbereitschaft für eine hochwertig modernisierte Wohnung angeht, ist diese mit zusätzlich 20 € pro Monat nicht besonders ausgeprägt. Bezogen auf eine 60-m²-Wohnung sind das 0,33 €/m² pro Monat, das entspricht etwa einer Investition von nur 50 € pro m². Hieraus ergibt sich also nicht besonders viel Modernisierungsspielraum.
Abb. 2 Zahlungsbereitschaft für verschiedene Bedarfe
Quelle: BBSR 2024 - Funktionswandel des Wohnens
Im Hinblick auf die Modernisierung durch energetische Maßnahmen ergibt sich ein Bild, dass etwa ein Fünftel der Mieter bereit ist, für eine entsprechende Verbesserung der Wohnung auch mehr Miete zu bezahlen (s. Abb. 3). Bemerkenswert ist hier ein Anteil von 17 %, der für eine Ladestation für Elektroautos bereit wäre, mehr Miete zu zahlen, da diese Maßnahme mit nur vergleichsweise geringen Investitionen verbunden ist. Im Hinblick auf die Zahlungsbereitschaft für eine energetische Verbesserung muss berücksichtigt werden, dass es hier eine deutliche Korrelation mit dem Einkommen der Haushalte gibt, die bei der Planung entsprechender Maßnahmen berücksichtigt werden muss.
Abb. 3 Zahlungsbereitschaft für energetische Maßnahmen
Quelle: BBSR 2024 - Energetische Ausstattungsmerkmale von Mietwohnungen
Wenn es darum geht, die Modernisierungsmaßnahmen zu identifizieren, die zu einer höheren Miete führen, sind Mietspiegel eine weitere gute Quelle. Hier besteht der Vorteil, dass für den Vermieter unmittelbar berechnet werden kann, welchen monetären Effekt einzelne Maßnahmen haben.
Tab. 1 Ausstattungsmerkmale mit größtem Einfluss auf Miete in Mietspiegeln
Quelle: Auswertung von zehn aktuellen Großstadt-Mietspiegeln durch QUIS
Die Küchenausstattung ist mit Abstand das konsistenteste Merkmal, sie taucht in allen untersuchten Mietspiegeln unter den obersten Rängen auf. Der zweite große Hebel ist die Heizungsart, hier ist die Spanne zwischen bestem und schlechtestem Zustand am größten. Auch die energetische Sanierung/Dämmung spielt eine wichtige Rolle. Insgesamt wird deutlich, dass in den Mietspiegeln mit zeitgemäßen Küchen und Bädern zwei Merkmalsgruppen hoch bewertet werden, die auch bei den Mietern eine wichtige Rolle spielen. Die energetischen Maßnahmen scheinen aber hier eine etwas größere Bedeutung zu besitzen als bei den Nachfragern.
Im konkreten Fall muss jeweils berücksichtigt werden, wie hoch der Zuschlag für ein Merkmal im Mietspiegel tatsächlich ist, denn hier gibt es je nach Stadt zum Teil deutliche Unterschiede. So liegt zum Beispiel der Zuschlag für eine Einbauküche zwischen 3 % im Mietspiegel Dresden und 12,2 % in dem von Kassel. Hinzu kommt, dass bei prozentualen Zuschlägen auch die Höhe der Basismiete eine wichtige Rolle spielt.
Fazit
Die Wohnungsknappheit an vielen Standorten führt zu Anpassungsreaktionen bei vielen Mietern und reduzierten Anforderungen an die Wohnung. Dieses darf aber auf keinen Fall darüber hinwegtäuschen, dass nach wie vor insgesamt hohe Anforderungen an die Ausstattungsqualität der Wohnungen bestehen. Dieses gilt insbesondere sowohl in den Regionen, wo ein ausgeglichener Wohnungsmarkt besteht, als auch in den höherpreisigen Segmenten. Es zeigt sich auch deutlich, dass dem energetischen Zustand vor dem Hintergrund immer weiter steigender Energiepreise eine immer größere Bedeutung zukommt. Daher steht die zeitgemäße Modernisierung der Wohnungen auf jeden Fall weiterhin im Mittelpunkt. Dabei geht es immer mehr darum, nicht nach dem Gießkannenprinzip zu modernisieren, sondern gezielt die Maßnahmen durchzuführen, die einen positiven Cashflow versprechen. Am konkretesten lässt sich deren Wertigkeit am lokalen Mietspiegel ablesen und in die Wirtschaftlichkeitsberechnungen einbeziehen. Hierbei muss aber berücksichtigt werden, dass die wertverbessernden Merkmale oftmals je nach Baualtersklasse unterschiedlich sind. Es kommt also immer stärker darauf an, vor allem die Modernisierungsmaßnahmen in den Fokus zu nehmen, die sich am meisten lohnen - und für die die Mieter bereit sind, mehr auszugeben.