Mietpreisbremse und Kappungsgrenze | Wirkung und Einordnung

Im Juni 2025 hat der Bundestag die Mietpreisbremse, die seit 2015 erlassen werden kann, bis Ende 2029 verlängert. Die Bundesländer haben damit weiterhin die Möglichkeit, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Neuvermietungsmieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % zu begrenzen.  

Diese Verlängerung ist nicht unumstritten; von verschiedenen Seiten wird der Vorwurf laut, dass die Mietpreisbremse kein geeignetes wohnungspolitisches Instrument sei, um den starken Mietenanstieg insbesondere in den dynamischen Großstädten und Ballungsräumen zu begrenzen.

In der Tat zeigen die Studien, die sich mit den Effekten der Mietpreise beschäftigen, dass dieses Instrument eine eingeschränkte Wirksamkeit hat. So liegt in vielen Großstädten eine hohe Zahl an Mietangeboten oberhalb der zulässigen Mietobergrenze. Jedoch stellen mehrere Studien unabhängig voneinander für verschiedene Stichproben und mit unterschiedlichen methodischen Ansätzen fest, dass die Mietpreisbremse eine moderate Verlangsamung des Mietanstiegs bewirkt hat. Sie hat die Mietendynamik in bestimmten Segmenten etwas gedämpft, aber sie hat den Mietenanstieg insgesamt nicht verhindert.

Ein zentrales Argument gegen die Mietpreisbremse sind zum einen die zahlreichen Ausnahmefälle, etwa bei Wohnungsneubau oder Zeitvermietungen. Zum anderen müssen überhöhte Neuvermietungen von den Mietern gemeldet werden. Hier hat sich gezeigt, dass dieses Prinzip wenig schlagkräftig ist, denn es kam bisher kaum zu Meldungen. Vor diesem Hintergrund haben Städte wie Frankfurt am Main und Hamburg "Mietenmelder" eingerichtet, bei denen online überhöhte Mieten gemeldet werden können. Der Fokus liegt hier bei Mieten, die um mehr als 20 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Auch wenn hier inzwischen zahlreiche Meldungen über zu hohe Mieten eingegangen ist, tun sich die Behörden mit der Verfolgung dieser Fälle bisher schwer. Dieses hängt auch damit zusammen, dass jeweils eine personalintensive umfassende Prüfung des Einzelfalls erforderlich ist.

Mehr Signal als Schutz

Im Zusammenhang mit der aktuellen Verlängerung wird aber auch deutlich, dass die Mietpreisbremse kein zentrales "Wohnungsbau-Werkzeug" sein soll, sondern ein flankierendes Schutz- und Signalinstrument - parallel zu einer stark angebotsorientierten Linie (Wohnungsbau-Turbo, sozialer Wohnungsbau etc.). Durch diese Maßnahme soll kurzfristig im Zusammenspiel mit schärferen Regeln gegen Mietwucher, Missbrauch von Indexmieten und intransparenten Möbelzuschlag der Anstieg der Mieten etwas im Zaum gehalten werden. Eine langfristige Lösung der Wohnungsknappheit kann aber nur über Angebotsmaßnahmen mit mehr Neubau erreicht werden.

Es kann davon ausgegangen werden, dass die Bundesländer, die dieses Instrument bisher einsetzen, die jeweiligen Mietpreisbremsen bis 2029 verlängern werden. Dieses ist etwa in Nordrhein-Westfalen, Hessen und Thüringen bereits geschehen, die anderen Bundesländer werden wohl folgen. In Baden-Württemberg wird sich der Kreis der Gemeinden mit einer Mietpreisbremse in Zukunft vergrößern, ebenso in Brandenburg und Niedersachsen. Im Saarland, in Sachsen-Anhalt und in Schleswig-Holstein wird dieses Instrument gar nicht eingesetzt.

Insgesamt besteht eine Mietpreisbremse in rd. 620 Gemeinden und Städten (einschließlich neuer Gemeinden ab 2026). Ob es dort jeweils einen angespannte Wohnungsmarktsituation als Voraussetzung für die Mietpreisbremse besteht, muss in einem wissenschaftlichen Gutachten festgestellt werden.

Abb. 1 Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze
               (Stand: 6/2025)

Quelle: BBSR

Bremse trifft Kappung

In den meisten Fällen geht die Mietpreisbremse mit einer abgesenkten Kappungsgrenze einher - dem anderen aktuellen Instrument zur Begrenzung von Mietensteigerungen. Wenn diese besteht, dürfen die Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 % statt der üblichen 20 % erhöht werden.

Diese Reduzierung ist ebenfalls an eine angespannte Wohnungsmarktlage gekoppelt. Entsprechende Verordnungen wurde in nahezu allen Bundesländern erlassen, keine Gemeinden mit reduzierten Kappungsgrenzen gibt es nur in Sachsen-Anhalt und dem Saarland. Insgesamt verfügen rd. 540 Gemeinden über diese Regulierung.

Abb. 2 Gemeinden mit abgesenkter Kappungsgrenze

Stand: Dezember 2025

Die Wirkung dieser reduzierten Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen ist nicht systematisch untersucht worden. Man kann aber davon ausgehen, dass die Mietenanstiege durch sie in nennenswertem Umfang gedämpft worden sind, dieses wohnungspolitische Ziel also erreicht wird.

Auf der einen Seite gibt es auch eine Reihe von prinzipiellen Kritikpunkten an dieser Regelung, die sich aber tendenziell auf die negativen Wirkungen von Marktregulierungen generell beziehen.

Diesbezüglich werden vor allem angeführt:

• Eingriff in die Eigentumsfreiheit darstellt: Die Miete wird politisch gedeckelt, während die Kosten frei steigen.
• Schwächere Anreize für Instandhaltung und Modernisierung, weil die Spielräume für Instandsetzungen und (energetische) Modernsierungen geringer werden.
• Fehlanreize bei Mieterfluktuation, weil dadurch Mieterwechsel eher vermieden werden und dadurch auch zu Lock in-Effekte verstärkt werden.
• Von der Kappungsgrenze profieren nicht nur besonders schutzbedürftige Haushalte, sondern auch relativ gut situierte Mieter, die in gefragten Lagen wohnen.

Kritiker monieren weiterhin sowohl im Hinblick auf die Mietpreisbremse als auch die Kappungsgrenzen , dass die Vielzahl an Regelungen zu Rechtsunsicherheit, höherem Verwaltungsaufwand und zu mehr Streit führen würde.

Mehr Neubau = weniger Bremse?

Unabhängig davon kann man sicherlich sagen, dass weder die Mietpreisbremse noch die reduzierten Kappungsgrenzen die grundsätzlichen Probleme auf vielen lokalen Wohnungsmärkten in Deutschland lösen werden. Der Schlüssel für eine Verbesserung der Situation liegt auf jeden Fall in gezieltem, kostengünstigerem Wohnungsneubau. Nach einem Einbruch der Fertigstellungszahlen in den Jahren 2024 und 2025 wird es sicherlich noch einige Jahre dauern, bis wieder hinreichende Größenordnungen erreicht werden. Bis dahin werden die "temporären" Lösungen der Mietpreisbremse und der reduzierten Kappungsgrenzen weiterhin als Regulativ auf den Wohnungsmärkten fungieren.