Mietspiegel sind fest etabliert und werden im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse sowohl bei Mieterhöhungen als auch bei Neuvermietungen zukünftig eher noch an Bedeutung gewinnen. Daher ist es für die Vermieterseite umso wichtiger, mit diesem regulatorischen Instrument so umzugehen, dass die bestehenden Möglichkeiten gut ausgeschöpft werden. Dazu gehört vor allem, die in den Mietspannen in jedem Mietspiegel vorhandenen Spielräume zu nutzen.
Seit vielen Jahren sind Mietspiegel in Deutschland ein zentrales, aber teilweise auch umstrittenes Instrument zur Begründung von Mieterhöhungen. Seit Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 müssen sich auch die zulässigen Neuvertragsmieten an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausrichten, die in der Regel ebenfalls durch Mietspiegel bestimmt wird.
Die Situation ist insgesamt geprägt durch eine stärkere gesetzliche Verankerung des Instruments und auch in Zukunft werden Mietspiegel in ihrer Bedeutung weiter zunehmen. Damit geht es für Wohnungsvermieter sehr stark darum, die Spielräume, die jeder Mietspiegel bei der Mietenfestlegung bietet, gut auszuschöpfen.
Die in Mietspiegeln ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete ist immer eine Spanne und kein Punktwert, denn letztendlich sind keine zwei Wohnungen identisch - selbst in demselben Haus. Eine Spanne ermöglicht, diese Unterschiede einzuordnen, ohne den Durchschnitt zu verzerren. Das bedeutet aber auch, dass es erhebliche Spielräume gibt, wenn es um die Findung bzw. Festlegung einer konkreten Miete für eine bestimmte Wohnung geht - sowohl bei Mieterhöhungen als auch bei Neuvermietungen.
So weist zum Beispiel der Hamburger Mietenspiegel 2025 für eine Wohnung mit 70 m² Wohnfläche, Baujahr 1965, in normaler Wohnlage eine Spanne von 6,44-10,00 €/m² auf, der Mittelwert liegt bei 6,93 €/m². Viele Vermieter nehmen nun diesen Mittelwert - nicht etwa, weil sie nicht mehr nehmen könnten, sondern weil der interne Prozess der Mietenfindung und die dafür erforderliche Datenbasis nicht hinreichend operationalisiert sind. Eine Miete hingegen, die um 1 Euro über dem Mittelwert liegt, würde bereits zu Mehreinnahmen von fast 15 % bzw. 600 € pro Jahr führen.
Die Vermieter, die mehr denn je auf eine Steigerung ihrer Erlöse zur Finanzierung der anstehenden Bestandsmaßnahmen angewiesen sind, haben also auch bei Mietspiegeln gute Möglichkeiten, die Mieten auskömmlicher zu gestalten - ohne gegen die gesetzlichen Regelungen zu verstoßen. Hierfür gilt es, im Unternehmen entsprechende Prozesse strategisch aufzusetzen und die notwendigen Datengrundlagen zu schaffen.
Um hier zu besseren Mieterlösen zu kommen, sind vor allem folgende drei Maßnahmen wichtig:
Damit die Spannen des Mietspiegels besser genutzt werden können, müssen zu den einzelnen Wohnungen die entsprechenden mietspiegelrelevanten Informationen in den Systemen des Unternehmens digitalisiert hinterlegt sein. Gerade bei Regressionsmietspiegeln, bei denen die einzelnen Lage- und Wohnungsmerkmale bepreist sind, lassen sich zusätzliche Erlöse erzielen, wenn diese Merkmale auch tatsächlich bei der Mietfestlegung einbezogen werden können. Es müssen nicht immer alle Merkmale sein - manche Mietspiegel berücksichtigen über 20 -, aber wesentliche Informationen insbesondere zu den besonders wertigen Merkmalen sollten eingepflegt werden. Hierdurch entsteht zwar Aufwand, dieser rentiert sich aber bereits nach kurzer Zeit und trägt auch dazu bei, die Grundlagen für rechtssichere Mieterhöhungen und Neuvermietungsmieten zu schaffen.
Um die Potenziale des Mietspiegels ausschöpfen können, muss die bestmögliche Miete für jede Wohnung gefunden werden. Hierbei spielen neben dem Mietrecht zum Beispiel auch unternehmensstrategische Vorgaben oder quartiersspezifische Festlegungen eine Rolle. So kann es etwa sein, dass bei Mieterhöhungen bestimmte absolute Beträge nicht überschritten werden sollen oder in einzelnen Bereichen aufgrund der Sozialstruktur unterdurchschnittliche Erhöhungen erfolgen sollen.
Um eine derart differenzierte Mietenpolitik umsetzen zu können, ist die Unterstützung durch entsprechende Softwarelösungen erforderlich, wie sie etwa QUIS bietet. Denn eine "händische" Mietenfestlegung, wie sie bisher meistens erfolgt, kann eine solche Feinkörnigkeit nicht oder nur mit unvertretbar hohem Aufwand erreichen.
So lassen sich rechtssicher die dringend benötigten zusätzlichen Erlöse so generieren, dass sowohl unternehmensstrategische als auch soziale Aspekte gut einbezogen werden können.
Für viele Wohnungsunternehmen sind flächendeckende Mieterhöhungen eine "ungeliebte Notwendigkeit", da sie oftmals mit hohem Aufwand verbunden sind. Die daraus resultierenden Potenziale können aber dann am besten ausgeschöpft werden, wenn sie fest etabliert und in einem durchgetakteten Prozess umgesetzt werden. Dazu gehört etwa auch, dass die Erhöhungen so früh wie möglich durchgeführt werden. So führt etwa eine Anpassung, die nur alle fünf oder sechs Jahre vorgenommen wird, zu wirtschaftlich nennenswert schlechteren Ergebnissen als eine Erhöhung in kürzeren Frequenzen.
Mit der Mietspiegelreform 2021 wurde die Rolle des Mietspiegels als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gestärkt. Seitdem müssen Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen; zugleich wurden Anforderungen an Datenerhebung und wissenschaftliche Standards verschärft. Ziel war mehr Rechtssicherheit, bessere Vergleichbarkeit und eine robustere Grundlage für die Mietpreisbremse.
In rechtlicher Hinsicht wird zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel unterschieden. Qualifizierte Mietspiegel müssen nach wissenschaftlichen Grundsätzen, zudem müssen die Gemeinde und/oder die Interessenvertretungen der Vermieter und Mieter diesen anerkennen. An einfache Mietspiegel werden hingegen keine besonderen Anforderungen gestellt.
Die in vielen Wohnungsmärkten stark steigenden Mieten bedeuten für die Mietspiegel, dass sie eher wichtiger als unwichtiger werden, weil sie in einem angespannten Markt die Referenz für zulässige Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse liefern. Gleichzeitig steht das Instrument unter Druck, etwa weil dort Bestands- und Neuvertragsmieten aus den letzten sechs Jahren einbezogen werden und dadurch die Abbildung der tatsächlichen Marktverhältnisse erschwert ist. So sehen Mieterorganisationen Mietspiegel als Schutzinstrument, während Teile der Vermieterseite häufig auf höhere Transparenz, kürzere Erhebungsintervalle und weniger politische Einflussnahme drängen.
Aktuell gibt es Mietspiegel für 1.391 Kommunen, davon greifen 930 Kommunen auf einfache Mietspiegel und 461 Kommunen auf qualifizierte Mietspiegel zu. In Städten ab 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel inzwischen fast flächendeckend vorhanden, von den kleineren Kommunen verfügt hingegen nur rund jede zehnte über einen Mietspiegel.
Abb. 1 Mietspiegel in Deutschland
In den Mietspiegeln wird versucht, die Miethöhe so gut wie möglich nach den Lage- und Qualitätsmerkmalen einer Wohnung zu differenzieren, um die Marktgegebenheiten realistisch abzubilden.
Bei Mietspiegeln, die nach der Regressionsmethode erstellt werden, wird ein mathematisches Modell aufgestellt, mit dem die Miethöhe durch die Merkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie zahlreiche weitere Einzelmerkmale erklärt wird. Bei der Tabellenmethode werden dagegen Mittelwerte in genau definierten Mietspiegelfeldern (z. B. Wohnungsgröße 60 bis 80 Quadratmeter oder Baujahr zwischen 1949 und 1978 etc.) herangezogen, die teilweise auch um einzelne weitere Merkmale ergänzt werden.
Vor allem die Großstädte setzen zunehmend auf die Regressionsmethode, da deren Mietwohnungsmärkte sehr stark ausdifferenziert sind und die Wirkung der Wohnwertmerkmale am besten mittels multivariater Statistik abgebildet werden kann.