Die richtige Miete für die Neuvermietung finden

Wie finde ich die richtige Miete für eine Neuvermietung? Vor dieser Frage stehen täglich viele Wohnungsvermieter. Unabhängig von internen Festlegungen - z.B. festen Erhöhungssätzen - ist es dabei auf jeden Fall wichtig, belastbare Informationen über die aktuelle Marktmiete zu erhalten.

Hierfür finden wir nahezu täglich in der Presse und auf Informationsportalen aktuelle Wohnungsmieten an verschiedenen Standorten. Es handelt sich in der Regel um durchschnittliche Angebotsmieten aus den verschiedenen Immobilienplattformen.

Durchschnittliche Angebotsmieten geben nur eine erste Orientierung

Im Hinblick auf die räumliche Ebene beziehen sich die Werte überwiegend auf die gesamte Stadt oder auch einen ganzen Landkreis. Teilweise gibt es auch weiterreichende Differenzierungen, etwa nach Postleitzahlbereichen, Stadtteilen oder auch nach Neubau- und Bestandsmieten. Hinzu kommen in manchen Fällen auch noch Spannen.

So kann ich etwa in einem Portal erfahren, dass aktuell die durchschnittliche Miete in der Hansestadt Hamburg im Mai 2026 bei 13,00 €/m² liegt bei einer Spanne von 7,57 €/m² bis 30,80 €/m². Wenn man dort auf einen speziellen Stadtteil schaut, etwa Ottensen, erhält man eine Durchschnittsmiete von 16,52 €/m², die Spanne reicht von 15,07 €/m² bis 27,23 €/m².

Diese Mietwerte erlauben eine schnelle Marktübersicht und ermöglichen eine ungefähre Einordnung des jeweiligen Standorts, etwa im Vergleich zu Deutschland insgesamt oder bei Stadtteilen zur Gesamtstadt. Informationen zur Mietenentwicklung geben weiterhin Hinweise auf die Marktdynamik des jeweiligen Standorts.

Warum Durchschnittswerte für konkrete Wohnungen kaum helfen

Wenig weiterführend sind sie aber, wenn es um das aktuelle Mietniveau für eine konkrete Wohnung geht, etwa für eine Neuvermietung. Bereits aus den oben dargestellten sehr großen Spannen wird deutlich, wie groß der Einfluss der verschiedenen wohnwertbestimmenden Merkmale ist. Dazu gehören sowohl lage- und umgebungsbezogene Faktoren und natürlich das Baujahr sowie die Ausstattungsqualitäten der Wohnung selbst und des Gebäudes. Insgesamt haben diese Marktmieten einen eher analytisch-einordnenden Charakter, etwa für professionelle Marktakteure, Verwaltung oder Politik, helfen aber nicht weiter, wenn es um die Einordnung einzelner Wohnungen geht.

Lokale Mietspiegel als weitere Informationsquelle

Wenn man genauere Informationen für die Mietenfindung bei einer konkreten Wohnung benötigt, kann man auch auf den lokalen Mietspiegel zurückgreifen. Hier werden die Lage sowie weitere Beschaffenheitsmerkmale von Wohnung und Gebäude einbezogen. Allerdings basieren die Mietspiegelwerte auf Analysen, die Wohnungsmieten aus den letzten 6 Jahren einbeziehen, darüber hinaus wird dort nicht zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten unterschieden. Insofern gibt es in der Regel deutliche Unterschiede zwischen den historischen Mietspiegel- und aktuellen Marktmieten.

Der Mietspiegel entfaltet bei Neuvermietungen seine Wirkung dann, wenn vor Ort eine Mietpreisbremse besteht, indem dann die wohnungsbezogenen Mieten mit einem Aufschlag von 10 % die Obergrenze für eine Neuvermietung bilden. Allerdings gibt es zahlreiche Ausnahmeregelungen, z.B. gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 errichtet wurden oder Wohnungen, die nach einer weitgehenden Modernisierung wieder auf den Markt kommen. Insofern gibt es trotz Regulierungen zahlreiche Fälle, in denen die aktuelle Marktmiete einer konkreten Wohnung möglichst genau über andere Quellen bestimmt werden muss.

Immobilienportale und Mietspiegel im Vergleich

Die oben dargestellten Datenquellen sind dafür aber nur sehr bedingt geeignet, denn sie sind entweder nicht wohnungsbezogen (Immobilienportale) oder nicht aktuell (Mietspiegel).

Beispiel für eine Diskrepanz

Wie groß die Diskrepanz sein kann, lässt sich an dem folgenden Beispiel demonstrieren:

Es zeigt sich, dass die mit QUIS konkret für die Wohnung ermittelte Markt- bzw. Neuvermietungsmiete mit 22,03 €/m² nennenswert über den Mittelwerten des Immobilienportals und des Mietenspiegels liegt. Gegenüber dem Mittelwert des Immobilienportals für den Stadtteil Ottensen sind es 5,51 €/m², der Mittelwert des Mietenspiegels liegt sogar um 6,75 €/m² niedriger.

Bessere Mieten durch wohnungskonkrete Ermittlung der Marktmiete

Durch die wohnungskonkrete Ermittlung der Marktmiete lässt sich der Jahresmietertrag in diesem Fall um über 5.000 € steigern. Damit wird deutlich, welche Vorteile diese Vorgehensweise gegenüber einer Orientierung an Marktmieten hat, die sich nur auf die Stadt insgesamt oder auch den Stadtteil beziehen.