Dreht sich der Immobilienmarkt? Während die Preise für Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2022 noch angestiegen waren, gab es im dritten Quartal an vielen Standorten schon stagnierende oder sinkende Preise.
Ein Indiz dafür, dass der Markt sich verändert, ist die Vermarktungsdauer. Die Daten von QUIS zeigen: Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, braucht dafür heute mehr Geduld als noch vor einem Jahr. Ganz anders sieht es auf dem Markt für Mietwohnungen aus.
Angesichts der extrem hohen Inflation bleibt die Europäische Zentralbank (EZB) unter starkem Druck, die Geldpolitik weiter zu straffen. Die Baufinanzierungszinsen waren laut dem Finanzierungsvermittler Dr. Klein Ende Oktober 2022 mehr als viermal so hoch wie zum Anfang des Jahres. Gleichzeitig führt die Inflation, die im Oktober laut Statistischem Bundesamt bei mehr als 10 Prozent lag, zu stark steigenden Lebenshaltungskosten.
Diese beiden Faktoren dürften die Hauptgründe dafür sein, dass Immobilienkäuferinnen und -käufer deutlich zurückhaltender sind als noch vor einem Jahr. Die Folge ist ein steigendes Angebot: Wie eine Auswertung von QUIS zeigt, standen auf den Online-Immobilienportalen am 01.11.2022 deutschlandweit 334.501 Häuser und Wohnungen zum Verkauf. Das waren gut 88 Prozent mehr als ein Jahr zuvor.
QUIS ist Deutschlands größte Datenbank für den Wohnungsmarkt. Eine aktuelle Analyse zeigt: Die durchschnittliche Insertionsdauer der Verkaufsanzeigen für Wohnimmobilien ist im Jahresverlauf deutlich gestiegen. Im September lag sie noch bei 87 Tagen, ein Jahr später schon bei 109. Das bedeutet ein Plus von 25,3 Prozent.
„Wir wissen natürlich, dass die Vermarktungsdauer und die Insertionsdauer nicht deckungsgleich sind. Manche Immobilien werden überhaupt nicht öffentlich angeboten. Andere sind vielleicht schon verkauft, aber die Anzeigen sind noch online. Dennoch ist die Insertionsdauer ein sehr verlässlicher Indikator dafür, wie sich die Vermarktungsdauer entwickelt“, erklärt Bettina Harms von QUIS. „Im Bereich der Wohnimmobilien zum Kauf ist der Trend eindeutig: Die Vermarktungsdauer steigt.“
QUIS hat auch untersucht, wie sich die Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen und -häuser in den zehn größten deutschen Städten entwickelt hat. Es wird deutlich: Einen Aufwärtstrend gab es überall – wenngleich unterschiedlich stark und auf unterschiedlichen Niveaus.
In Berlin und Leipzig dauert die Vermarktung von Eigentumswohnungen und -häusern länger als in den übrigen Großstädten der deutschen Top Ten. In Leipzig lag die durchschnittliche Insertionsdauer im September 2022 bei 164 Tagen. Ein Jahr zuvor hatte sie 147 Tage betragen, was eine Steigerung von 11,6 Prozent bedeutet. In Berlin sind Verkaufsanzeigen aktuell durchschnittlich 148 Tage online. Damit stieg die Insertionsdauer im Jahresvergleich um 19,4 Prozent.
Auf Platz drei folgt Hamburg mit einer Vermarktungsdauer von durchschnittlich 114 Tagen. Hier gab es mit einem Plus von 35,7 Prozent eine besonders starke Steigerung. Im Mittelfeld liegen Düsseldorf mit einer durchschnittlichen Insertionsdauer von 104 Tagen, Frankfurt am Main mit 101 Tagen, München mit 100 Tagen, Stuttgart mit 89 Tagen und Köln mit 78 Tagen.
Am schnellsten lassen sich Eigentumswohnungen und -häuser derzeit in Dortmund und Essen verkaufen. Die durchschnittliche Insertionsdauer beträgt hier 71 beziehungsweise 72 Tage. Ein Jahr zuvor hatte sich in beiden Städten noch bei gut 60 Tagen gelegen.
| Vermarktungsdauer von Kaufobjekten in | 09/2022 | zum Vorjahr |
| Deutschland | 109 Tage | +25,3 % |
| Berlin | 148 Tage | +19,4 % |
| Hamburg | 114 Tage | +35,7 % |
| München | 100 Tage | +19,0 % |
| Köln | 78 Tage | +25,8 % |
| Frankfurt am Main | 101 Tage | +20,2 % |
| Stuttgart | 89 Tage | +36,9 % |
| Düsseldorf | 104 Tage | +31,6 % |
| Leipzig | 164 Tage | +11,6 % |
| Dortmund | 71 Tage | +18,3 % |
| Essen | 72 Tage | +20,0 % |
Genau entgegengesetzt verläuft die Entwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt. Hier ist die Insertionsdauer von September 2021 bis September 2022 bundesweit um 20,5 Prozent zurückgegangen: von durchschnittlich rund 34 Tagen auf 26,8 Tage.
Dieser Trend bestätigt sich in den zehn größten deutschen Städten. Die ohnehin vergleichsweise kurzen Vermarktungsdauern haben im Jahresvergleich abermals abgenommen. Dabei werden Wohnungen mit durchschnittlich 12,6 Tagen am kürzesten in Köln inseriert, gefolgt von München mit 13,4 Tagen und Berlin mit 13,5 Tagen. Am längsten sind Mietwohnungsangebote im Städtevergleich in Essen online. Hier liegt die durchschnittliche Insertionsdauer bei 27,6 Tagen.
| Vermarktungsdauer von Mietobjekten in |
09/2022 | zum Vorjahr |
| Essen | 27,6 Tage |
-34,6 % |
| Deutschland | 26,8 Tage |
-20,5 % |
| Dortmund | 23,2 Tage |
-25,4 % |
| Leipzig | 22,1 Tage |
-55,4 % |
| Frankfurt am Main | 21,6 Tage |
-34,7 % |
| Stuttgart | 19,5 Tage |
-27,5 % |
| Hamburg | 16,0 Tage |
-11,1 % |
| Düsseldorf | 14,6 Tage |
-44,1 % |
| Berlin | 13,5 Tage |
-8,8 % |
| München | 13,4 Tage |
-27,6 % |
| Köln | 12,6 Tage |
-6,0 % |
„Dass die Menschen weniger Wohnungen und Häuser kaufen, heißt nicht, dass sie keinen Wohnraum brauchen“, kommentiert Bettina Harms. „Offenbar ist momentan die Kaufbereitschaft aber geringer als noch vor einem Jahr. Deshalb nimmt die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt noch weiter zu, was hier wiederum zu noch kürzeren Anzeigenschaltungen führt.“
QUIS analysiert tagesaktuell die Daten aller großen Online-Immobilienportale in Deutschland: Welche Objekte wurden an diesem Standort zu welchem Preis verkauft? Wie lange dauerte die Vermarktung? Daraus lassen sich auf Ebene der Wohnquartiere wichtige Erkenntnisse ableiten.
Speziell für Maklerbüros hat QUIS das Marktwert-Exposé entwickelt: Mit nur wenigen Klicks können Maklerinnen und Makler schon ab 24 Euro pro Einzelauswertung den Marktwert ihres Objekts inklusive Preisspanne sowie eine Prognose für die Vermarktungsdauer ermitteln. Die Auswertung berücksichtigt dabei Zustand und Ausstattung der Immobilie, die Lebensqualität im Wohnquartier sowie vergleichbare Angebote aus der Umgebung.