In welchen Regionen des Bundeslandes lohnen sich Investments in den Wohnungsmarkt? Wo können Kaufangebote per se als „interessant“ markiert und weiter behandelt werden?
Um diese Fragen zu beantworten, liefert QUIS neben Standortnoten für das Thema Wohnen auch eine Tabellenübersicht mit relevanten Städten aus Thüringen und den benachbarten Bundesländern, die mit Hilfe von zentralen Indikatoren verglichen werden können. Das Bundesland Thüringen mit der Landeshauptstadt Erfurt liegt im Zentrum der Bundesrepublik, umgeben von Niedersachsen, Sachsen-Anhalt, Sachsen, Bayern und Hessen. Mit ungefähr 2,1 Millionen Einwohnern gehört Thüringen dabei zu den kleineren Bundesländern in Deutschland.
Thüringen ist zu fast einem Drittel, seiner Landesfläche mit Wald bedeckt. Diese Waldgebiete bedecken vor allem die nördlichen und südlichen Regionen, mit den Ausläufern des Harzes im Norden sowie dem Thüringer Wald und dem Schiefergebirge im Süden. Zwischen und neben den Forstgebieten finden sich hier vor allem periphere Zwischenräume, welche wenig urbanisiert und von Landwirtschaft geprägt sind. Die kulturellen und urbanen Zentren von Thüringen reihen sich an der Autobahn A4 von West nach Ost, welche wie eine Mittelachse das Land durchquert, über Eisenach und Gotha, nach Erfurt, Weimar sowie Jena und Gera weiter östlich. Hier finden sich zum Beispiel mit der Wartburg, der Residenzstadt Gotha oder dem Ursprungsort der Weimarer Klassik (1786) und Weimarer Verfassung (1919) kulturelle Hochstätten und Oberzentren mit überregionaler Strahlkraft.
Jena, Erfurt und Weimar ragen heraus
Um diese Städte und alle weiteren Gemeinden im Kontext der aktuellen, regionalen Wohnungsmärkte zu bewerten, ermittelt QUIS laufend Standortnoten für alle Regionen in Deutschland. Diese Standortnoten werden als Scoring von 1 (sehr negativ) bis 10 (sehr positiv) Punkten auf Basis der PLZ-Gebiete berechnet und basieren auf einem Wohnungsmarkt-Indikatoren-Set. Neben der Begutachtung der Sozialstruktur und der Infrastruktur werden zum Beispiel auch die aktuellen Niveaus der Angebotsmieten in der Berechnung der Standortnoten berücksichtigt. Die Scores für Thüringen zeigen jeweils den Durchschnitt (Median) der Standortnoten aller valider und verfügbarer Wohnquartiere im Postleitzahlgebiet. Die besten Standorte für Wohninvestments finden sich vor allem in Jena, Erfurt und Weimar.
Abbildung 1: Standortno7ten für Wohninvestments in Thüringen
Der PLZ-Bereich 07749 (Jena-Ost) erreicht mit einer Median-Bewertung von 6,35 den Höchstwert in dieser Kategorie. Dahinter folgen die Gebiete 07743 (Zentrum, Jena-Nord, Jena-West) und 07745 (südliche Stadtbezirke) in Jena mit einer Bewertung von 6,25 bzw. 6,00 Punkten. Der Wohnungsmarkt rund um die Erfurter Altstadt (99084) kommt auf eine Bewertung von 6,11. Die PLZ-Bereiche 99094 (Erfurt-Hochheim) und 99096 (Erfurt-Löbervorstadt) erreichen eine Bewertung von 6,09 bzw. 6,06. Mit einer Bewertung von 5,97 Punkten steht die Weimarer Altstadt (99423) knapp dahinter. In den weiteren, zentral gelegenen Regionen in Thüringen, vor allem in den Verbindungsgebieten rund um die oben genannten Oberzentren sind weiterführend keine PLZ-Gebiete mit einer Bewertung von unter 4,00 Punkten ausgewiesen und so bleiben die Bewertungen der Wohnungsmärkte in diesen Bereichen weites gehend „im grünen Bereich“.
Jena und Erfurt vor Leipzig und Kassel
Ausnahmen und eher niedrige Bewertungen erreichen die ländlich geprägten Randgebiete des Bundeslandes, die häufig auch Grenzregionen zu den benachbarten Bundesländern bilden. Als Beispiele sind im nördlichen Thüringen die Gemeinde Ebeleben (PLZ 99713, Bewertung 2,72), das Kyffhäuserland (PLZ 99707, Bewertung 2,89) und Bilzingsleben, Kannawurf, Oldisleben (PLZ 06578, Bewertung 2,61) zu nennen. Im südlichen Thüringen erreicht die Gemeinde Remptendorf (PLZ 07368, Bewertung 2,59) den insgesamt schwächsten Wert aller regionalen Wohnungsmärkte in Thüringen. In Abbildung 2 sind weiterführend die Standortnoten und Kernwerte für die regionalen und besonders wichtigen Wohnungsmärkte in Thüringen zusammenzufasst und diese können auf diesem Weg mit naheliegenden Städten in den benachbarten Bundesländern verglichen werden.
Die Stadt Göttingen, die in Niedersachsen liegt und innerhalb von zwei Autostunden aus Erfurt erreichbar ist, steht mit einer Gesamtbewertung von 6,0 Punkten knapp an der Spitze der Peergroup. Wenig überraschend sticht auch in dieser Darstellung die Stadt Jena heraus: der regionale Wohnungsmarkt des Stadtgebietes kommt auf eine Bewertung von 5,8, wobei in Jena auch Wohnlagen und Quartiere zu finden sind, die mit 8,1 Punkten deutliche höher bewertet werden (siehe Kategorie: Bestwert).
Abbildung 2: Standortnoten für die Städte in Thüringen und Umgebung im Vergleich
Auch hinsichtlich der berechneten, durchschnittlichen Angebotsmieten und Kaufpreise zeigt sich die Universitätsstadt auffällig. Mit einer aktuellen Angebotsmiete von 9,56 Euro pro Quadratmeter und einem Kaufpreis von 3.444 Euro pro Quadratmeter liegt diese Werte deutlich vor den Angaben zu Erfurt (Angebotsmiete 8,12 Euro / Kaufpreis 3.259 Euro) und zu Weimar (Angebotsmiete 8,27 Euro / Kaufpreis 2.737 Euro). Jena hängt mit dieser ausgeprägten Dynamik und als ausgewiesener Zukunftsstandort auch Göttingen, Coburg, Leipzig oder Kassel ab.
Die Gesamtbewertungen von Erfurt und Weimar liegen insgesamt sehr nah beieinander: Erfurt steht mit 5,4 Punkten knapp vor Weimar (5,2 Punkte), wobei in beiden Städten auch Wohnlagen und Quartiere zu finden sind, die mit bis zu 7,9 Punkten bewertet sind. Die Wohnungsmärkte der drei Oberzentren von Thüringen können es im Vergleich zu den grenznahen Metropolregionen in den benachbarten Bundesländern (wie Leipzig oder Kassel) aufnehmen und sind durchaus konkurrenzfähig. Auf den weiteren Plätzen in der Übersicht der thüringischen Städte folgen Ilmenau (5,0 Punkte), Eisenach (4,7 Punkte) und Suhl (4,6 Punkte). Am günstigsten Mieten und Kaufen kann man in Altenburg, wo die durchschnittliche Angebotsmiete bei 5,43 Euro und der durchschnittliche Kaufpreis bei 942 Euro pro Quadratmeter liegt.
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