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Prognose für Neuvermietung: Kreise & Städte

Wer als Bestandshalter und Eigentümer Immobilien auf dem Wohnungsmarkt anbieten und vermieten möchte, hat neben der Kalkulation einer aktuellen Marktmiete auch die Mietenentwicklung entsprechend der Marktperspektive zu berücksichtigen, die in den nächsten Jahren zu erwarten ist. QUIS liefert neben der hedonischen Berechnung mit historischen Preisdaten auch eine datengestützte Prognose bis zum Jahr 2023. Mit Hilfe eines komplexen statistischen Modells wird laufend deutschlandweit prognostiziert, wie sich die Mieten in der Zukunft entwickeln werden. Die Ergebnisse werden sehr kleinräumig ausgewiesen, zum Beispiel auf PLZ-Ebene, aber auch auf Ebene der Landkreise oder Großstädte.

Nach dem die Mietpreise in den meisten Großstädten in den letzten Jahren deutlich angezogen haben, springt diese Entwicklung verstärkt auf den Speckgürtel, also auf die benachbarten Kreise von Metropolregionen über. Während die Marktmieten in den meisten Großstädten (zum Beispiel in Hamburg mit 2,1% oder in Frankfurt a.M.  mit 2,6%) weiter nur moderat steigen werden, ist für Berlin eine überdurchschnittlich hohe Mietpreisentwicklung von +5,0% bis 2023 zu erwarten. Deutlicher werden die Erhöhungen der Mietpreise in einigen benachbarten Landkreisen der Hauptstadt prognostiziert: im Landkreis Oberhavel ist mit +5,5%, im Landkreis Teltow-Fläming mit +5,1% und Dahme-Spreewald sogar mit +6,5% zu rechnen.

Abbildung 1: Deutschland-Karte mit einer Mietpreisprognose für alle Landkreise

Die weiteren, eindeutigen Prognosen zur Mietsteigerung von 5,0% und mehr in Deutschland betreffen vor allem Landkreise in Bayern und Baden-Württemberg. Beispielsweise ist in Pforzheim und Umgebung, mit dem benachbarten Enzkreis und dem Landkreis Calw mit Steigerungen von bis zu 5,5% zu rechnen. Die gleichen Erhöhungen der Mietpreise werden darüber hinaus für den Zollernalbkreis sowie den Landkreis Tuttlingen prognostiziert. In Bayern sind vor allem die Landkreise Augsburg und Dillingen a.d. Donau auffällig, wo in beiden Kreisen ein Anstieg der Mietpreise von 5,4% bis 2023 prognostiziert wird.

Landkreise in denen bis 2023 mit nur geringfügig höheren Mietpreisen zu rechnen ist, liegen vor allem in Thüringen (Kyffhäuserkreis +1,9%), Sachsen (Oberspreewald-Lausitz +1,5%) oder Sachsen-Anhalt (Harz +1,5%). Auch in Niedersachen (zum Beispiel rund um die Städte Wolfsburg und Braunschweig) und Bayern finden sich Regionen (Ingolstadt und Landkreis Eichstätt), wo Mietpreise stagnieren oder sogar leicht zurückgehen werden.

Pforzheim und Heilbronn mit Höchstwerten

Unter den deutschen Großstädten sind die größten Steigerungen der Mietpreise in Pforzheim und Heilbronn zu erwarten. Ein durchschnittliches Plus von 5,2 Prozent prognostiziert QUIS für die beiden Städte, die zusammen mit Stuttgart (+3,9%), Karlsruhe (+3,3%) und Heidelberg (+2,6%) einen sehr starken Wirtschaftsraum bilden. Das große Zukunftspotenzial der Region verstärkt die Dynamik auf den regionalen Wohnungsmärkten. – und dass obwohl sich die Mietpreise dort schon heute auf einem hohen Niveau befinden.

Abbildung 2: Tabellenübersicht mit einer Mietpreisprognose für alle Großstädte

Die Stadt Offenbach am Main, die schon bei der Betrachtung der Mietbelastung deutschlandweit den höchsten Wert erreicht hat, steht auch in dieser Rangliste mit einem erwartbaren Plus von 4,7% sehr weit oben. Hervorzuheben sind auch die Städte, die mit ihren durchschnittlichen Mietpreisen im deutschlandweiten Vergleich auf einem mittleren und niedrigen Niveau stehen, aber in denen deutliche Erhöhungen der Mietpreise zu erwarten sind: So werden beispielsweise für Leipzig und Dortmund (mittleres Mietpreisniveau) Erhöhungen von 4,9% bzw. von 4,6% prognostiziert. Für Bremerhaven und Hamm (niedriges Mietpreisniveau) werden Steigerungen von 4,4% bzw. von 3,9% erwartet. Mit diesen Werten stehen alle genannten Städte weit vorne im Ranking mit den höchsten zu erwartbaren Mietpreissteigerungen. Insbesondere Bremerhaven und Hamm hätten wohl die wenigsten so weit vorne erwartet. Interessant sind auch die A- und B-Städte, die im hinteren Drittel des Vergleiches stehen und wo demnach (Abbildung 2, Seite 3 und 4) ein eher moderates Wachstum der Mietpreise zu erwarten ist: Hervorzuheben sind hierbei Hamburg (+2,1%), Münster (+2,5%), Frankfurt a.M. und Wiesbaden (mit jeweils +2,6%).

Über QUIS

QUIS steht für Quartiers-Informations-System und ist eine Software-as-a-Service (SaaS)-Lösung für Standortbewertungen, Quartiersanalysen und kleinräumige Reports - zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Entscheidern am deutschen Wohnungsmarkt. Die Plattform für datenbasierte Analysen besteht seit 2017 und wird von den Wohnungsmarktexperten Bettina Harms und Matthias Klupp gemeinsam mit dem Team laufend weiterentwickelt.

Die webbasierte Anwendung bietet den schnellsten Weg zu fundierten Investitionsentscheidungen auf Basis holistischer Marktdaten: Innerhalb weniger Sekunden sind Analysen und Insights zu 2,2 Millionen Wohnquartieren und täglich über 650.000 Wohnungsangeboten nutzbar. Die Muttergesellschaft Analyse & Konzepte berät und forscht seit mehr 25 Jahren mit dem Fokus Wohnungsmarkt.

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