Wir werden weniger - die Probleme auf den Wohnungsmärkten auch?

Zum Jahresende 2025 lebten 83,5 Millionen Menschen in Deutschland. Damit ist die Bevölkerungszahl im Jahr 2025 um 110.000 Personen gesunken. Damit ist ein langjähriger Trend zum Ende gekommen, denn seit 2011 war die Bevölkerung mit Ausnahme des Corona-Jahres 2020 kontinuierlich gewachsen. In allen Jahren war die Nettozuwanderung die alleinige Ursache des Bevölkerungswachstums. Die Bilanz der Geburten und Sterbefälle fiel hingegen immer negativ aus, da mehr Menschen starben als geboren wurden – mit steigender Tendenz.

Der zentrale Auslöser für den Bevölkerungsrückgang 2025 war, dass die ausländische Bevölkerung im letzten Jahr nur noch um 39.000 Personen zugenommen hat. Somit war der Anstieg sowohl relativ als auch absolut deutlich geringer als die Zuwächse der letzten 15 Jahre. Im Jahr 2024 hatte die ausländische Bevölkerung noch um 283.000 Personen zugenommen, am stärksten war sie in den Jahren 2015 (+1,1 Millionen Personen) und 2022 (+1,4 Millionen Personen) vor dem Hintergrund der Fluchtbewegungen gewachsen.

Es stellt sich die Frage, ob dieser Bevölkerungsrückgang tatsächlich eine Trendumkehr bedeutet oder lediglich eine "Delle" und zukünftig wieder mit einer Fortsetzung des Bevölkerungswachstums zu rechnen ist?

Die aktuelle Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamts geht bis 2040 in der mittleren Variante von einem Bevölkerungsrückgang auf 81,2 Mio. Einwohner aus. Dabei wird aber eine jährliche Netto-Zuwanderung aus dem Ausland von 250.000 Personen pro Jahr zugrundegelegt. Das ist gut das 6-fache des Wanderungssaldos des Jahres 2025. Selbst in der untersten Variante der Vorausberechnung wird noch von einem Zuwanderungssaldo von 150.000 Personen pro Jahr ausgegangen, dann würde die Bevölkerung bis 2024 sogar auf 79,5 Mio. Personen zurückgehen.

Diese Daten machen deutlich, dass die zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Deutschland sehr stark durch die Ausgestaltung der Regelungen zur Zuwanderung bestimmt sein wird. Denn es steht außer Frage, dass das grundsätzliche Potenzial für einen Zuwanderungssaldo von 250.000 Personen aus dem Ausland vorhanden ist – die Frage ist vielmehr, welche Größenordnungen von Politik und Verwaltung letztendlich zugelassen werden.

In den kommenden Jahren ist mit einer Fortsetzung der stärkeren politischen Lenkung der Zuwanderung zu rechnen. Es wird stark um die Frage gehen, wie viel davon gewollt, gesteuert und integriert werden kann. Es ist zu erwarten, dass der sehr niedrige Wert des Jahres 2025 eher eine Ausnahme war und die Zahlen wieder ansteigen werden.

Dabei wird die Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt eine wichtige Rolle spielen. Denn Deutschland wird auch unter Berücksichtigung von KI bis 2040 eine jährliche Nettozuwanderung von mindestens 250.000 bis 350.000 Personen benötigen, um den altersbedingten Rückgang der Arbeitskräfte auszugleichen. KI und Automatisierung können den Bedarf zwar um etwa 10–20 % reduzieren, aber nicht vollständig kompensieren – insbesondere in Branchen mit hohem Fachkräftebedarf (z. B. Pflege, Handwerk).

Was bedeutet das für den Wohnungsmarkt?

Die dargestellten Entwicklungen zeigen, dass ein momentaner Stillstand bei der Bevölkerungsentwicklung die Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten nicht beeinflussen wird. Denn diese werden weiterhin durch starke regionale Disparitäten gekennzeichnet sein: starke Nachfrageüberhänge in den dynamischen Metropolen und Ballungsräumen, Vermarktungsprobleme bis hin zum Leerstand in den strukturschwachen Regionen, insbesondere in Ostdeutschland. So ist etwa die Bevölkerung in den Stadtstaaten – entgegen dem Trend – 2025 weiter gewachsen und auch die Bevölkerungsprognosen gehen dort von einem weiteren Bevölkerungszuwachs in den kommenden Jahren aus.

Insofern gibt der Stillstand bei der aktuellen Bevölkerungsentwicklung keinen Anlass, wohnungspolitische oder wohnungswirtschaftliche Ziele und Notwendigkeiten zu verändern. Es kann vielmehr davon ausgegangen werden, dass die Netto-Zuwanderung aus dem Ausland – wahrscheinlich gesteuerter – wieder größer werden wird. Die grundlegenden aktuellen Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten werden auch in den kommenden Jahren bestimmend sein.