Mietspiegel bieten Spielräume - sie müssen nur genutzt werden

In der Praxis sind Mietspiegel ein wesentliches, wenn nicht sogar das zentrale Element des Mietrechts und der Wohnungspolitik. Insbesondere im Zusammenhang mit der 2015 eingeführten Mietpreisbremse entfalten sie inzwischen sowohl im Bereich der Bestandsmieten als auch beim überwiegenden Teil der Neuvermietungsmieten eine starke regulative Wirkung.

Die Stellung der Mietspiegel ist auch in der gerichtlichen Praxis in den letzten Jahren weiter gewachsen. Der Gesetzgeber hat ihn 2022 aufgewertet, der BGH bestätigt ihn als vollwertiges Beweismittel und Gerichte ziehen ihn gegenüber Sachverständigengutachten aus reinen Kostengründen zunehmend vor.

Der einfache Mietspiegel hat nach ständiger BGH-Rechtsprechung eine „Indizwirkung“ – er ist eine vollwertige Erkenntnisquelle für die richterliche Überzeugungsbildung, keine bloße Schätzgrundlage. Der qualifizierte Mietspiegel geht weiter: Für ihn gilt eine gesetzliche Vermutung, dass die ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmieten korrekt abbilden.

In der Praxis zeigt sich ein klarer Trend: Untergerichte greifen aus Prozessökonomie immer öfter zum Mietspiegel statt zum teuren Gutachten, besonders wenn der Streitwert (die Mieterhöhung) gering ist – der Mietspiegel als "wissenschaftlich fundiertes Instrument" genügt als Schätzgrundlage. Legislative und BGH ziehen an einem Strang, um den Mietspiegel als kostengünstiges, prozessvermeidendes Instrument zu stärken und flächendeckend zu etablieren. Die methodischen Auseinandersetzungen verlagern sich dabei zunehmend von der Grundsatzfrage ("Ist Mietspiegel X überhaupt wissenschaftlich?") auf Detailfragen der Einzelfalleinordnung innerhalb der Spanne.

Am Horizont steht zudem der Referentenentwurf "Mietrecht II", der die Auskunftspflichten bei Neuvermietungen weiter verschärfen und die Datenbasis für Mietspiegel verbessern soll – das würde den Trend weiter verstärken. Die für die Mietspiegelerstellung zuständigen Landesbehörden dürften künftig ausdrücklich auch die Grundstücksadressen von den für die Grundsteuer zuständigen Behörden erheben und verarbeiten – bislang war dies rechtlich umstritten.

Exakte Spanneneinordnung statt nur Mittelwert - der Schlüssel zum Erfolg

Auch wenn der Mietspiegel auf den ersten Blick den Eindruck erweckt, die ortsübliche Vergleichsmiete für Bestandsmieterhöhungen und Neuvermietungen auf den Cent genau abzubilden, bietet er bei der konkreten Wohnung doch deutliche Spielräume. Das liegt daran, dass die ortsübliche Vergleichsmiete immer eine Spanne ist, weil sie ein statistisch ermittelter Wert ist aus vielen tatsächlich vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten sechs Jahre für vergleichbare Wohnungen. Der entscheidende Punkt: "vergleichbar" heißt nicht "identisch". Für die Einordnung zählen Kriterien wie Wohnungsart, Größe, Ausstattung, Baujahr bzw. Zustand, Lage und energetische Beschaffenheit. Innerhalb einer solchen Kategorie gibt es aber trotzdem sehr viele reale Wohnungen mit unterschiedlichen Mieten, weil sich individuelle Faktoren (Verhandlungsgeschick, Zeitpunkt der Vereinbarung, kleinere Unterschiede in Zuschnitt oder Modernisierungsgrad) nicht sauber in ein Raster pressen lassen. Das Ergebnis ist eine Verteilung von Mietwerten, kein einzelner Preis.

Ein Mietspiegel bildet diese Verteilung meist so ab: ein Mittelwert (Orientierungswert) plus eine Spanne, die die übliche Streuung nach oben und unten zeigt. Diese Spanne ist bewusst eingebaut, damit man die konkrete Wohnung anhand ihrer konkreten Merkmale (z. B. besonders hochwertige Küche, Lärmbelastung, fehlender Aufzug) innerhalb der Bandbreite genauer positionieren kann, statt allen Wohnungen einer Kategorie stur denselben Wert zuzuschreiben.

Diese Spannen sind zum Teil sehr groß und können für eine Wohnungskategorie leicht bei mehreren Euro liegen. Dieses gilt übrigens nicht nur für Tabellenmietspiegel, sondern auch für Regressionsmietspiegel, die oft eine Spannbreite von 10-15 % erlauben.

Die bessere Ausschöpfung der im Mietspiegel bestehenden Mietspannen bietet daher ein erhebliches Potenzial. So kann etwa in Hamburg die genaue Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Wohnlagenkategorie schon eine mehr als einen Euro höhere Miete bewirken.

Schon kleine Erhöhungen auf breiter Fläche haben hohe Wirkung: Liegt eine 60 m²- Wohnung bei 11,35 €/m² und ist rechtssicher eine Erhöhung um 1,34 €/m² möglich, entspricht das 80,40 € mehr pro Monat oder 964,80 € pro Jahr für genau diese Wohnung. Bei 2.000 vergleichbaren Wohnungen summiert sich der jährliche Mehrertrag ganz erheblich auf fast 2 Mio. €.

Für Vermieter bedeutet das: bei nahezu jedem Mietspiegel gibt es jenseits des Mittelwertes Spielräume, um die Mietenerlöse nennenswert zu optimieren. In vielen Beständen werden Erhöhungen aber deshalb nicht umgesetzt, weil oftmals die dafür notwendigen Daten nicht hinreichend zur Verfügung stehen und ein einfacher, standardisierter Prozess zur Umsetzung fehlt.

Die besten Chancen zur Ertragssteigerung liegen in einer präzisen, datenbasierten und prozessfesten Nutzung der vorhandenen gesetzlichen Spielräume. Wer das beherrscht, schöpft zusätzliche Mietenpotenziale deutlich besser aus. Wer es nicht tut, lässt Ertrag liegen, obwohl der Markt und das Gesetz ihn durchaus zulassen.

Hierfür müssen vom Vermieter insbesondere folgende Voraussetzungen geschaffen werden:

• Erfassung und Pflege aller mietspiegelrelevanten Merkmale von Wohnung, Gebäude und Lage im eigenen IT-System; das kann initial einen erheblichen Aufwand bedeuten, der sich aber perspektivisch auf jeden Fall auszahlen wird.
• Nutzung von automatisierten Berechnungsmöglichkeiten und IT-Prozessen für eine optimierte ortsübliche Vergleichsmiete, um die vorhandenen Erhöhungspotenziale bestmöglich auszuschöpfen. Dazu gehört insbesondere eine differenzierte Hinterlegung der aktuellen Mietspiegel.
• Festlegung von verbindlichen Mietanpassungs-Frequenzen und weitreichende Automatisierung der damit verbundenen Prozesse sowie entsprechende Schulung der Mitarbeiter.