CO₂-Kosten & Mieten: Wie beeinflusst Energieeffizienz die Miethöhe?

Steigende CO₂-Kosten erfordern Investitionen in Energieeffizienz. Doch lassen sich diese über Mieterhöhungen refinanzieren? Der Einfluss auf die Miethöhe wächst - mit regionalen Unterschieden und wirtschaftlichen Herausforderungen für Vermieter.

Weniger CO₂, mehr Miete?

Die gesetzlichen Vorgaben zum Klimapfad erfordern erhebliche Investitionen, um die Anforderungen zu erfüllen, wie sie sich etwa aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) oder der EU-Taxonomie ergeben. Nicht zu handeln kann zu hohen Strafzahlungen und Wertverlust der Immobilie durch eine schlechtere Marktgängigkeit führen.

Für die wirtschaftliche Perspektive der Vermieter bei Durchführung energetischer Maßnahmen spielen dabei zahlreiche Aspekte eine Rolle. Ein entscheidender Faktor ist dabei die Finanzierung der Investitionen. Da staatliche Fördermittel und Subventionen allenfalls einen kleineren Teil der anfallenden Kosten abdecken werden, muss der größte Teil vom Unternehmen selbst finanziert werden, etwa aus dem Cashflow oder über Kredite. Eine Möglichkeit, den Cashflow zu erhöhen, ist die Steigerung der Mieteinnahmen. Dies muss aber marktgerecht und mit Augenmaß in Bezug auf die Bewohnerstruktur erfolgen.

Dabei sollte berücksichtigt werden, dass die Kosten für viele Mieter in den kommenden Jahren auf jeden Fall steigen werden. Grund hierfür sind die steigenden Preise für den CO₂-Ausstoß, die zum Teil auf die Betriebskosten umgelegt werden können.

Höhere Kosten durch steigenden CO₂-Preis

Um starke Anreize für klimafreundliche Technologien zu setzen, hat die Europäische Union beschlossen, die Anzahl der jährlich zur Verfügung stehenden Emissionszertifikate schrittweise abzusenken. Damit werden der CO₂-Preis und die Preise für fossile Brennstoffe in den folgenden Jahren weiterhin kontinuierlich ansteigen:

• 2023: 30 €/Tonne
• 2024: 45 €/Tonne
• 2025: 55 €/Tonne
• 2026: 55-65 €/Tonne

Eine Wohnung verursacht im Schnitt ca. 1,3 Tonnen CO₂ pro Jahr. Das bedeutet 2024 insgesamt 58,50 Euro pro Jahr für Mieter und Vermieter. Bis zum Jahr 2026 steigt der Preis auf 60,00 Euro pro Tonne und damit 78,00 € pro Wohnung. Für ein Wohnungsunternehmen mit 1.000 Wohnungen bedeutet das in diesem Zeitraum - bei einer hälftigen Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mietern - einen Liquiditätsverlust von rd. 18.000 Euro im Jahr.

Wesentlich größer werden die Effekte des CO₂-Preises ab 2027, denn von diesem Zeitpunkt an wird das nationale Emissionssystem vom EU-Emissionshandel abgelöst. Ab dann wird kein fester Preis mehr bestimmt, stattdessen bildet sich der CO₂-Preis frei am Markt - vergleichbar mit an der Börse gehandelten Aktien.

Erwartet werden dann CO₂-Preise von bis zu 300 € pro Tonne im Jahr 2030. Bei einer Ölheizung liegt die Aufteilung zwischen Vermietern und Mietern bei etwa 50 %: die jährliche Belastung pro Wohnung würde dann für jeden bei fast 200 € liegen.

Quelle: Bundesregierung

Dieser Betrag kann für den Vermieter sogar noch deutlich höher ausfallen, wenn das Gebäude einen schlechten energetischen Standard aufweist, denn dann ist der Anteil der vom Vermieter zu tragenden CO₂-Kosten deutlich höher. Bei Wohnungen mit einer sehr schlechten Energiebilanz muss der Vermieter entsprechend der Kategorisierung im Stufenmodell künftig 95 Prozent der CO₂-Abgabe übernehmen.

Dabei muss berücksichtigt werden, dass die CO₂-Umlage vor allem die Betriebskosten und weniger die Miethöhe direkt beeinflusst. Allerdings wird durch die energetische Qualität eines Gebäudes in zunehmendem Maße auch die Miete selbst beeinflusst werden.

Bisher kaum Zusammenhang zwischen Miethöhe und energetischem Gebäudezustand

Wenn eine Refinanzierung energetischer Maßnahmen über die Miete erfolgen soll, ist der Zusammenhang zwischen der (potenziellen) Miethöhe und dem energetischen Gebäudezustand ein wichtiges Thema.

Hier zeigt sich derzeit aber kein eindeutiges Bild. Vielmehr gibt es einzelne Ergebnisse aus Studien und Analysen, die zwar Tendenzen erkennen lassen, aber noch keine allgemeingültige Grundlage schaffen. Ein Zusammenhang zwischen Miethöhe und energetischem Zustand beginnt sich erst ganz allmählich auszuprägen.

Es lassen sich diesbezüglich folgende Ansatzpunkte benennen:

• Der Einfluss des energetischen Zustands auf die Miethöhe variiert je nach Region. In Märkten mit hoher Nachfrage und einem geringen Angebot können Vermieter höhere Mieten auch für weniger effiziente Gebäude verlangen, während in schwächeren Märkten der energetische Zustand ein stärkerer Mietpreisfaktor ist. Doch auch in nachgefragten Märkten schwingt die Frage nach den Nebenkosten und den damit verbundenen CO₂-Kosten immer stärker mit.
• Bisher werden hauptsächlich Mieten bei guten Energieeffizienzklassen (A+/A, B) positiv beeinflusst. Unterhalb der Effizienzklasse C sind kaum noch Effekte zu finden. Entsprechend lassen sich bei Wohnungen, deren Energieeffizienzklasse schlechter ist als D/E, auch keine Mietabschläge finden.
• Energetische Sanierungen können zu einer Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete führen. In welchem Maß dieses im Einzelfall möglich - oder gewollt - ist, hängt stark von der Mietenpolitik des Unternehmens ab, der finanziellen Leistungsfähigkeit der Mieter und der Akzeptanz der Maßnahmen.

Langfristig betrachtet wird jedoch sichtbar werden, dass energetisch unzureichende Gebäude Mietern immer weniger attraktiv erscheinen - insbesondere dann, wenn die Nebenkosten stetig steigen oder neue gesetzliche Vorgaben zu höheren Kosten führen.

Eine gute Energieeffizienz senkt zwar die CO₂-Kosten für Mieter und auch das geplante Klimageld wird deren Belastungen senken. Allerdings führen die Investitionen in Modernisierungen, wie neue Heizsysteme und Dämmung, auf jeden Fall zu höheren Mieten. Denn es muss inzwischen davon ausgegangen werden, dass im Regelfall die Mieten nach der Verbesserung des Effizienzstandards durch die Modernisierungsumlage steigen werden. Dies ist schon deshalb wichtig, weil die umfangreichen Investitionen der Wohnungseigentümer in Maßnahmen zur CO₂-Reduktion auch finanziert werden müssen. Die Erhöhungen der Grundmiete sind dabei in den meisten Fällen höher als die Senkung der Betriebskosten durch Einsparungen bei Energie und CO₂.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der energetische Zustand eines Gebäudes die Miethöhe beeinflussen kann, wobei jedoch die regionalen Marktbedingungen, die Wahrnehmung durch die Mieter und die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen weiterhin entscheidende Faktoren sind.

Mit der zunehmenden Bedeutung von Nachhaltigkeit und den politischen Vorgaben zur CO₂-Reduktion ist aber zu erwarten, dass der energetische Zustand eines Gebäudes in Zukunft eine größere Rolle für die Mietpreisbildung spielen wird, vor allem in Regionen mit einer weniger ausgeprägten Nachfragesituation. Langfristig können gezielte Sanierungen aber für eine adäquate Kostenverteilung sorgen, doch bleibt das Spannungsfeld zwischen Klimaschutz und leistbarem Wohnen bestehen. Für die Vermieter wird es daher zunehmend wichtig, die konkreten Marktbedingungen am Standort in ihre Finanzierungsstrategien für den Klimapfad einzubeziehen, um zu einem fairen Mix zwischen der Ausschöpfung von Marktpotenzialen, staatlicher Förderung und Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit der Mieter zu kommen.