Versteckte Ertragspotenziale durch aktive Mietensteuerung heben

Die Wohnungsunternehmen in Deutschland stehen vor einer ganzen Reihe von Herausforderungen, die alle mit erheblichen Investitionen verbunden sind.

Hierzu gehören insbesondere

• Instandhaltung
• Modernisierung zur zeitgerechten Anpassung der Wohnungsbestände
• Forcierung des Neubaus
• Umsetzung des Klimapfads

Die damit verbundenen Maßnahmen müssen von den Unternehmen in erster Linie aus den Mieterlösen und dem Eigenkapital finanziert werden, Fördermittel spielen hingegen eine eher untergeordnete Rolle. Entsprechend ist es von zentraler Bedeutung, die Mieterlöse so gut wie möglich auszubauen, um die Finanzierung hinreichend realisieren zu können.

Viele Wohnungsunternehmen könnten in jedem Jahr viel mehr einnehmen als dies aktuell der Fall ist. Dies liegt oftmals aber nicht an Fehlern oder Versäumnissen des Managements, sondern an unzureichenden Instrumenten und Prozessen.

Dazu tragen vor allem die folgenden Gründe bei:

• Vergleichsmieten fehlen und die Vergleichsdatenrecherche ist teuer und zeitaufwendig.
• Die Mietenanalyse berücksichtigt die Eigenschaften der einzelnen Wohnung zu wenig.
• Mieterhöhungen werden nicht regelmäßig und mit größeren Abständen durchgeführt.
• Beim Mietspiegel wird nur der Mittelwert genommen, mögliche Spielräume werden nicht genutzt.
• Anstelle transparenter Datenanalysen wird mit Erfahrungswerten argumentiert.

Für eine bessere Ausschöpfung von vorhandenen Mietenpotenzialen sind die folgenden Maßnahmen maßgeblich, für die eine belastbare Datengrundlage unbedingt erforderlich ist:

• systematische Bestandsmietanpassungen
• Nutzung der gesetzlichen Spielräume
• konsequent gesteuerte Neuvermietung
• kluge Modernisierung dort, wo der Markt es honoriert und vor allem
• eine effektive operative Umsetzung

Das größte ungenutzte Potenzial liegt bei vielen Beständen aber nicht darin, maximal zulässige Mieten aggressiv durchzusetzen, sondern darin, rechtlich sichere und organisatorisch umsetzbare Zielmieten systematisch zu realisieren. Wer nur auf die formale Obergrenze schaut, produziert schnell Widersprüche, soziale Härtefälle, Akzeptanzprobleme und hohe operative Reibung. Wer dagegen Bestandsmiete, Wiedervermietung, Zustand, Lage, Mietspiegelnähe, Kappungsgrenze, Fluktuation und Investitionsbedarf gemeinsam steuert, hebt Potenziale meist deutlich belastbarer. Vor allem die soziale Struktur der Bewohner und ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit spielt in diesem Zusammenhang eine wichtige Rolle. 

Vor diesem Hintergrund gilt es, die zentralen Hebel bestmöglich zu nutzen, die sich bei der Mietanpassung bieten:

• Bestandsmieten nach § 558 BGB systematisch ausschöpfen

Das ist für viele Wohnungsunternehmen der erste und sauberste Hebel. In vielen Beständen werden Erhöhungen aber deshalb nicht umgesetzt, weil sie unzulässig wären, sondern weil ein einfacher, standardisierter Prozess zur Umsetzung fehlt.

So bietet beispielsweise schon die bessere Ausschöpfung der im Mietspiegel bestehenden Mietspannen ein erhebliches Potenzial. So kann etwa in Hamburg die genaue Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Wohnlagenkategorie schon eine mehr als einen Euro höhere Miete bewirken.

Schon kleine Erhöhungen auf breiter Fläche haben hohe Wirkung: Liegt eine 60 m²- Wohnung bei 11,35 €/m² und ist rechtssicher eine Erhöhung um 1,34 €/m² möglich, entspricht das 80,40 € mehr pro Monat oder 964,80 € pro Jahr für genau diese Wohnung. Bei 2.000 vergleichbaren, Wohnungen summiert sich der jährliche Mehrertrag ganz erheblich auf fast 2 Mio. €.

• Mieten regelmäßig anpassen

Die Durchführung von Mieterhöhungen ist oftmals noch ein Prozess, der im Unternehmen viel Aufwand und Energie benötigt. Daher ist es nicht selten, dass Erhöhungen (wesentlich) seltener durchgeführt werden, als gesetzlich möglich wäre. Oft wird dann dafür ein größerer Preisspung gewählt.

Aus verschiedenen Gründen ist es sinnvoller, die Mieten regelmäßig und dafür dann im geringeren Umfang anzupassen. Besonders sinnvoll ist dabei eine wohnungsbezogene Vorgehensweise, die die Mietanpassung jeweils 15 Monate nach der letzten Erhöhung vorsieht. Neben organisatorischen Vorteilen sprechen auch wirtschaftliche Effekte für diese Vorgehensweise, wie das folgende Beispiel zeigt.

Es werden zwei Varianten der Mieterhöhung für eine Wohnung mit 50 m² Wohnfläche und 10 €/m² Ausgangsmiete berechnet:

1. alle 15 Monate um 5 %
2. alle 24 Monate um 6 %

Der Effekt nach 10 Jahren auf Basis der einzelnen Wohnung ist beträchtlich: Hochgerechnet auf 2.000 Wohnungen ergibt sich für die Variante A über diesen Zeitraum ein Mehrerlös von fast 8 Mio. € aus.

Eine wesentliche Voraussetzung hierfür ist es, dass der Prozess der Mietenfindung und Mietenerhöhung weitgehend standardisiert und automatisiert ist.

• Neuvermietung geschickt nutzen

Bei jedem Mieterwechsel entstehen häufig die größten Ertragssprünge pro Wohnung, besonders in Märkten mit knapper Angebotslage. Entscheidend ist aber die saubere Prüfung je Wohnung: Gilt die Mietpreisbremse, und wie sieht die passende Vergleichsmiete aus? Ohne diese Prüfung wird Potenzial verschenkt oder rechtliches Risiko aufgebaut.

•  Effiziente Modernisierung am ROI orientieren

Nicht jede Modernisierung ist ein guter Ertragshebel, und nicht jeder technisch sinnvolle Eingriff ist mietwirtschaftlich sinnvoll refinanzierbar. Die besten Chancen entstehen dort, wo vier Dinge zusammenpassen: deutlicher Qualitäts- oder Energieeffekt, gute Marktaufnahmefähigkeit, ausreichend Abstand zwischen aktueller Miete und wirtschaftlich tragfähigem Zielniveau und ein Bestand, in dem Maßnahmen seriell und damit möglichst kostengünstig umgesetzt werden können. Modernisierungen sollten Werterhalt, Vermietungssicherheit und Refinanzierung über zukünftige Mieterträge verbinden.

Für Wohnungsunternehmen ist deshalb nicht "möglichst viel modernisieren" die richtige Strategie, sondern Maßnahmen nach Refinanzierbarkeit und nicht nur nach Technik zu priorisieren und Wohnungen mit hohem Modernisierungsspielraum zuerst zu identifizieren.

Digitale Mietenanalyse als Grundlage

Was wäre nun möglich, wenn die Mietenentwicklung so systematisch gesteuert würde wie die Kosten? Alle oben angeführten Hebel setzen eine belastbare Datenbasis voraus. Ohne diese Datenbasis entsteht bei systematischen Mietanpassungen ein teurer Einzelfall-Aufwand.

So ist es etwa mit der Mietenanalyse von QUIS möglich, für jede Wohnung des Bestandes alle wesentlichen Kennziffern für die Mietenoptimierung zu ermitteln:

Mieterhöhungen

• Eine unternehmensspezifische Zielmiete, die strategische und soziale Aspekte berücksichtigt.
• Eine rechtssichere Miete für eine Wohnung unter Berücksichtigung aller mietrechtlichen Limitierungen.

Neuvermietung

• Eine optimale Neuvermietungsmiete unter Einbeziehung der Marktmiete und der mietrechtlichen Regularien (Mietpreisbremse).

Durch Differenzierungsmöglichkeiten auf den einzelnen Unternehmensebenen (z.B. Wirtschaftseinheiten oder Quartiere) sowie Aggregationen für Teilbereiche und das gesamte Unternehmen lassen sich nicht nur die besten Mieten für die einzelnen Wohnungen finden, sondern auch die Effekte der Mietenentwicklung auf das gesamte Unternehmen bestimmen. Da alle Daten in einem System zur Verfügung stehen, stehen die Informationen schnell und universell zur Verfügung, sodass auch die entsprechenden Prozesse besser und wesentlich kostengünstiger gestaltet werden können.

Die besten Chancen zur Ertragssteigerung liegen also nicht in juristischen Grenzmanövern, sondern in einer präzisen, datenbasierten und prozessfesten Umsetzung der vorhandenen gesetzlichen Spielräume. Wer das beherrscht, schöpft zusätzliche Mietenpotenziale deutlich besser aus. Wer es nicht tut, lässt Ertrag liegen, obwohl der Markt und das Gesetz ihn durchaus zulassen.