Weniger Fläche statt Neubau - Wohnungsgröße neu definiert?

Könnte eine Reduzierung der Pro-Kopf-Wohnfläche helfen, die Wohnungsknappheit zu mindern und den nötigen Neubau zu verringern? Ideen dazu gibt es viele, konkrete Lösungsansätze bisher nur wenige.

In den letzten Jahrzehnten ist die durchschnittliche Wohnungsgröße in Deutschland kontinuierlich gestiegen. Seit 1965 wuchs sie um mehr als ein Drittel von 69 auf 94 m². Parallel dazu hat sich die Wohnfläche pro Person von knapp 20 auf gut 49 m² mehr als verdoppelt.

Allerdings ist die Wohnfläche bei Neubauwohnungen schon seit längerer Zeit gesunken. So waren die Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin 2012 durchschnittlich 99,2 m² groß. Bis 2015 sank dieser Wert kontinuierlich auf 86,4 m² - ein Rückgang von fast 13 m² pro Wohnung. Auch in Hamburg ist die durchschnittliche Wohnungsgröße in Neubau-Mehrfamilienhäusern schon vor einiger Zeit um mehr als acht m² gesunken: von 87,4 m² im Jahr 2012 auf 79,0 m² im Jahr 2015. Dieser Trend ist in den Großstädten mit großer Nachfrage, einem hohen Preisniveau und hohen Grundstückspreisen besonders ausgeprägt.

Aber auch in Deutschland insgesamt macht sich diese Entwicklung bemerkbar. Lag die durchschnittliche Wohnungsgröße im Neubausegment 2014 noch bei ca. 106 m², ist sie bis 2024 auf etwa 93 m² gesunken.

Wenn die Anzahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen, der Wegfall bestehender Wohnungen und die Reduktion der durchschnittlichen Wohnfläche der Neubauwohnungen auf ihrem aktuellen Pfad bleiben, dann wird die durchschnittliche Wohnungsgröße von rund 94 m² im Jahr 2024 auf rund 89 m² im Jahr 2050 sinken. Pro Person bedeutet das einen Rückgang von 49 m² auf ca. 40 m².

Die Reduzierung der Wohnfläche ist im Eigentumsbereich am stärksten ausgeprägt: Bauträger planen heute "effizienter". Flure werden minimiert, Wohn-Essbereiche verschmolzen. Die Bereitschaft ist hier am höchsten, da moderne Grundrisse den Flächenverlust durch kluge Aufteilung kompensieren. Durch den Verzicht auf Wohnfläche werden Wohnungen in teureren Lagen leichter vermarktbar, da der Preisanstieg zumindest teilweise ausgeglichen wird.

Im vorhandenen Mietwohnungsbestand ist es hingegen deutlich schwieriger, die Wohnfläche zu reduzieren:

• Bei Mietern sind die Wohnflächen deutlich niedriger als bei den Eigentümern: Während Mieter im Schnitt über 48,8 m² pro Person verfügen, sind es bei den Eigentümern 65,3 m². Bei den größeren Mieterhaushalten sind die Werte noch geringer. 3-Personen-Haushalte verfügen im Schnitt über 30,1 m² pro Person, bei den 4-Personen-Haushalten sind es nur noch 23,1 m².
• Die Wohnfläche, über die ein Haushalt verfügt, korreliert stark mit dem Jahr, in dem er in die Wohnung eingezogen ist. Während ein Drittel der Haushalte, die seit maximal drei Jahren in ihrer Wohnung leben, weniger als 60 m² Wohnfläche zur Verfügung hat, ist es bei Haushalten, die schon mindestens 15 Jahre in ihrer Wohnung leben, nur noch jeder Neunte, also 11,5 %. Je weiter das Einzugsdatum eines Haushalts zurückliegt, desto mehr Wohnfläche steht durchschnittlich auch je Person zur Verfügung. Konkret hatten Haushalte, die vor 1999 in ihre Wohnung gezogen waren, 2022 im Schnitt 69,3 m² pro Kopf zur Verfügung. Bei Haushalten, die erst seit frühestens 2019 in ihrer Wohnung lebten, waren es nur 47,5 m².
• Es existiert entsprechend oft eine "Unterbelegung", vor allem von Senioren in großen Familienwohnungen. Eine mögliche Bereitschaft zur Verkleinerung scheitert hier meist am Markteffekt: Eine kleinere, neue Wohnung ist oft teurer als der jahrzehntealte Mietvertrag für die große Wohnung.

Abb. 1 Wohnfläche je Wohnung und je Person nach Haushaltsgröße 2022 in m²

Quelle: bpb Sozialbericht 2024

Geht noch mehr?

Insgesamt ist der Trend zum immer größeren Wohnen in Deutschland also vorerst gestoppt - teils freiwillig aus ökologischen Motiven, meist jedoch gezwungenermaßen durch die ökonomische Realität.

Nichtsdestotrotz stellt sich die Frage, ob hier noch mehr drin ist. Denn eine bessere Nutzung des Bestandes wird angesichts von Flächenfraß und Energiebedarf ein wichtiger Aspekt eines ressourcenschonenden Wohnens sein.

Unter dem Stichwort "Wohnflächensuffizienz" gibt es vor allem die folgenden Ansatzpunkte:

• Reduktion: Eine absolute Verringerung der Wohnfläche pro Person, um Klimaschutzziele zu erreichen, aber auch, um Wohnen in angespannten Märkten erschwinglich zu halten. Eine freiwillige Suffizienz wird stark von dem Motiv getragen, die Wohnkosten zu senken oder den Alltag zu vereinfachen.
• Verteilung statt Neubau: Die Wohnungskrise ist in vielerlei Hinsicht eine Verteilungskrise, nicht nur eine Frage des Mangels. Wohnflächensuffizienz fordert, bestehenden Wohnraum besser zu nutzen, etwa durch den Umzug von "Empty Nesters" aus zu großen Wohnungen.
• Flexibilität und Anpassung: Wohnräume sollten bedürfnisorientiert anpassbar sein, um z. B. bei veränderter Haushaltsgröße Flexibilität zu bieten.
• Umbau von großen in kleinere Wohnungen: Es gibt erste Beispiele, die rechtlichen Hürden sind aber oft sehr groß, etwa durch Wohnraumschutzverordnungen. Auch die Umnutzung von Bürogebäuden in Wohnungen steckt noch in den Kinderschuhen.
• Nutzungsänderung: Suffizientes Wohnen beinhaltet die Nutzung von Gemeinschaftsflächen (z. B. Co-Housing, geteilte Küchen oder Gästezimmer).
• Wohnflächenmanagement: Kommunen sollen Strategien entwickeln, um den Wohnraum gerechter zu verteilen und neue, kompaktere Wohnformen zu forcieren. In diesem Zusammenhang spielt auch die Förderpolitik (der Bundesländer) eine wichtige Rolle.

Wie groß die Potenziale sind, verdeutlicht der folgende Wert: Gut 18 % aller Mieter (ca. 4,2 Millionen Haushalte) können als "potenzielle Tauschkandidaten" gelten, da sie in Wohnungen leben, die statistisch deutlich zu groß für ihre Haushaltsgröße sind.

Auf der Bewohnerseite ist durchaus eine Bereitschaft zur Verkleinerung vorhanden. Eine Studie aus dem Jahr 2024 zeigt, dass sich rund 65 % der Befragten einen Wohnungs- oder Haustausch vorstellen könnten, wenn ein passendes Angebot vorliegt. Die psychologische Bereitschaft zur Verkleinerung (Suffizienz) steigt, sobald kommunale Tauschmanager den Prozess aktiv begleiten (z. B. Modelle in München oder Düsseldorf).

In einer anderen Studie geben 38 % der Befragten an, dass sie zu Hause weit mehr Platz haben, als sie benötigen. Weiterhin empfinden 41 % den Grundriss ihrer Immobilie als wenig flexibel. Die effektive Nutzung der Flächen und die Flexibilität des Grundrisses spielen für die Befragten in Zukunft eine wichtige Rolle.

Für viele Haushalte wird es zunehmend relevanter, in jeder Phase ihres Lebens die Wohnimmobilie an die notwendigen Gegebenheiten anpassen zu können (Adaptive Reuse). Dieser Lebenszyklusansatz kann vor allem durch eine Flexibilisierung des Grundrisses und durch eine hohe Flächen-effektivität erreicht werden.

Abb. 2 Wohnformtrends der Zukunft

Quelle: Technische Universität Darmstadt 2022

Wohnformen wie Tiny Houses oder gemeinschaftlich genutzte Wohnformen spielen für die privaten Haushalte jedoch bislang eine nachgelagerte Rolle.

Tiny Houses sind kompakte Wohngebäude, die in der Regel eine Wohnfläche zwischen 15 und 50 m² aufweisen. Sie stehen für minimalistisches, nachhaltiges und teilweise auch mobiles Wohnen und entstanden als Gegenbewegung zum Trend zu immer größeren Wohnflächen. Sie bilden derzeit aber noch eine qualitative Nische.

Laut Umfragen können sich bis zu 25 % der Deutschen vorstellen, auf kleinstem Raum zu leben. Realistisch gesehen ist es ein noch "exotisches" Phänomen, denn nur etwa 15–20 % der deutschen Kommunen lassen Tiny Houses als dauerhaften Wohnsitz rechtlich problemlos zu.

Es entstehen derzeit aber vermehrt Tiny House-Siedlungen (z. B. in Bayern oder Mecklenburg-Vorpommern). Die Umsetzung ist aber komplex und erfordert kreative Lösungen – insbesondere bei Recht, Grundstück und Infrastruktur. Die Bewegung wächst, doch viele Vorhaben scheitern an bürokratischen oder finanziellen Hürden.

Es geht noch mehr.

Die aktuellen Trends zeigen, dass in Deutschland große Potenziale hin zu geringerem Wohnflächenkonsum bestehen. Zwar ist Wohnraum traditionell ein Statussymbol und viele Menschen sind nicht bereit, auf großen Wohnkomfort zu verzichten, selbst wenn es ökologisch und finanziell sinnvoll wäre. Auf der anderen Seite besteht bei vielen Haushalten – insbesondere Senioren – der Wunsch, die Wohnfläche zu verkleinern. Insgesamt sind aber die Rahmenbedingungen immer noch (zu) stark auf den Neubau von Wohnungen ausgerichtet. So sind etwa die Bauvorschriften und Genehmigungsverfahren noch viel zu wenig auf suffizientes Wohnen ausgerichtet und auch die Förderprogramme basieren im Hinblick auf die Wohnflächen oft noch auf "traditionellen" Standards. Auch der Wohnungstausch ist bislang kaum institutionalisiert, obwohl gerade hier sehr große Potenziale bestehen.

Dass es besser geht, zeigen etwa Länder wie Dänemark, Schweden und die Niederlande. Dort ist suffizientes Wohnen wesentlich stärker verbreitet, weil dort politische, kulturelle und wirtschaftliche Rahmenbedingungen besser zusammenwirken als in Deutschland. So gibt es eine starke Tradition des gemeinschaftlichen und kompakten Wohnens, aber auch steuerliche Anreize und erleichterte Genehmigungsverfahren.

Ein sich weiter verstärkender Kostendruck sowohl bei Mietern als auch bei Eigentümern könnte aber auch in Deutschland dazu führen, dass die Bedeutung des flächensparenden Wohnens deutlich größer wird.