Baufertigstellungen 2024 - jetzt geht es steil bergab

• Der Wohnungsbau in Deutschland ist 2024 spürbar eingebrochen: Mit rund 14 % weniger fertiggestellten Wohnungen als im Vorjahr wird ein Trend sichtbar, der sich bereits in den Genehmigungszahlen abzeichnete.
• Besonders betroffen sind private Bauherren im Ein- und Zweifamilienhausbau. Gleichzeitig steigen die Baukosten deutlich und Neubauten, auch bedingt durch die Verringerung der neu gebauten Einfamilienhäuser und geringere Wohnflächen, werden im Schnitt kleiner.
• Die Folgen dieses Rückgangs sind gravierend: Der Druck auf den angespannten Wohnungsmärkten nimmt weiter zu, bezahlbarer Wohnraum wird noch knapper - besonders in den Metropolen. Dort, wo die öffentliche Förderung gegensteuert, wie etwa in Hamburg, lässt sich der Rückgang begrenzen - allerdings mit enormem Mittelaufwand, der mittelfristig nicht durchgehalten werden kann.
• Frühestens ab 2027 ist mit einer Stabilisierung zu rechnen - vorausgesetzt, es werden jetzt wirksame politische Maßnahmen ergriffen.

Die Baugenehmigungszahlen der Vorjahre hatten es bereits erahnen lassen: die Baufertigstellungen von Wohnungen sind 2024 massiv zurückgegangen. Es wurden 251.900 Wohnungen gebaut, das waren das 14,4 % oder 42.500 Wohnungen weniger als im Vorjahr.

Die Fertigstellungszahlen der Jahre 2022 und 2023 hatten mit knapp 300.000 neuen Wohnungen trotz der bereits schwierigen Rahmenbedingungen - Zinsanstieg, Ukraine-Krieg, Kostensteigerungen beim Baumaterial - noch auf einem sehr hohen Niveau gelegen. Hier kamen der gute Vorlauf und die bereits begonnenen Projekte zum Tragen.

Besonders stark waren die Rückgänge bei den Ein- und Zweifamilienhäusern, die überwiegend von Privatpersonen errichtet werden: Mit 54.500 Einfamilienhäusern wurden 22,1 % oder 15.400 weniger fertiggestellt als im Vorjahr. Die Zahl neuer Wohnungen in Zweifamilienhäusern fiel sogar um 26,2 % oder 6.300 auf 17.600.

Bei den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die zahlenmäßig die größte Gruppe ausmachen, war der Rückgang etwas geringer: hier wurden mit 135.300 Einheiten 13,4 % oder 21.000 weniger errichtet als im Jahr 2023.

Demgegenüber blieb die Zahl fertiggestellter Wohnungen in bereits bestehenden Wohngebäuden mit 30.300 gegenüber dem Vorjahr annähernd konstant. Hierbei handelt sich stark um den Ausbau von Dachgeschossen.
Abb. 1

Die inzwischen sehr schwierige Situation macht sich nicht nur bei Fertigstellungszahlen bemerkbar, sondern auch bei den Baukosten und der Wohnfläche:

• 2023 lagen die durchschnittlichen veranschlagten Kosten pro Wohnung insgesamt noch bei rd. 341.000 €, im Jahr 2024 waren es hingegen schon rd. 380.100 € (Neubau und Bestandsmaßnahmen, z.B. Dachgeschossausbau).
• Noch drastischer sind die Kostensteigerungen bei der Errichtung neuer Gebäude: hier stiegen die veranschlagten Kosten pro Wohnung von durchschnittlich 323.000 € im Jahr 2023 auf 362.500 € im Jahr 2024.
• Ebenfalls besonders stark ist der Rückgang der Wohnflächen in neu errichteten Gebäuden: diese sanken von 25,919 Mio. m² in 2023 auf 12,237 Mio. m² im Jahr 2025. Das ist ein Rückgang von 53 %, also um mehr als die Hälfte. Hier spielen sowohl die geringeren Fertigstellungen bei den größeren Ein- und Zweifamilien-Häusern als auch der Trend zu kleineren Wohnungen und Apartments im Neubau eine Rolle.

Abb. 2, Quelle: Destatis

Starke regionale Unterschiede

Die Veränderungen bei den Baufertigstellungen sind auf Ebene der Bundesländer sehr unterschiedlich. Das Spektrum reicht von Hamburg und Bremen, wo 2024 - in Relation zur Bevölkerung - sogar mehr Wohnungen fertiggestellt wurden als 2023, bis hin zum Saarland, wo der Rückgang bei 41,5 % lag. Im Schnitt wurden in Westdeutschland 2,7 Wohnungen je 1.000 Einwohner fertiggestellt, in Ostdeutschland waren es mit 2,6 Wohnungen praktisch genauso viele. Berücksichtigt man die unterschiedliche Wohnungsmarktsituation in diesen Landesteilen, fällt der Wohnungsneubau in Westdeutschland überproportional schlecht aus.

Abb. 3 Baufertigstellungen 2024 je 1.000 Einwohner, Quelle: Verband Bauindustrie Ost

Ausblick

Im Jahr 2024 wurde in Deutschland der Bau von 215.900 Wohnungen genehmigt. Das waren das 16,8 % oder 43 700 Wohnungen weniger als im Vorjahr, die Zahl der Baugenehmigungen sank damit bereits im dritten Jahr in Folge. Weniger neue Wohnungen waren zuletzt im Jahr 2010 (187.600 Wohnungen) genehmigt worden.

Damit wird absehbar auch in den kommenden Jahren der Wohnungsneubau weiter zurückgehen. 

Abb. 4 Baugenehmigungen

Die aktuellen Schätzungen für 2025 liegen in einem Korridor zwischen etwa 180.000 Wohnungen und gut 200.000 Wohnungen.

Im Jahr 2026 setzt sich der Abwärtstrend fort, dann dürfte die Zahl der Baufertigstellungen auf weit unter 200 000 sinken.

Ab 2027 wird dann mit einer Stabilisierung bzw. leichten Erholung der Baufertigstellungen gerechnet - frühestens dann dürften die Voraussetzungen für einen nachhaltigen Aufschwung im Wohnungsbau vorliegen.

Auch wenn jetzt von der Bundesregierung und den Ländern wirksame Maßnahmen zur Stärkung und Beschleunigung des Wohnungsneubaus in die Wege geleitet werden sollten, werden die Effekte frühestens erst in 2-3 Jahren sichtbar werden. Denn aktuell liegt durchschnittliche Abwicklungsdauer von Neubauwohnungen, also die Zeit von der Genehmigungserteilung bis zur Fertigstellung, bei 26 Monaten.

Insbesondere für die angespannten Wohnungsmärkte in Metropolen und Ballungsräume bedeutet diese Entwicklung, dass sich auch bei einer wirksamen politischen Umsteuerung Entspannungstendenzen durch mehr Neubau erst mittelfristig bemerkbar machen werden.

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