All business is local - warum wir für das Wohnen kleinräumige Marktanalysen brauchen

Fast täglich gibt es heute neue Informationen darüber, wie sich Mieten und Kaufpreise für Wohnungen an einzelnen Standorten entwickeln. Hieraus lassen sich sicherlich Einschätzungen zu den allgemeinen Marktentwicklungen gewinnen - für die Planung konkreter Projekte reicht das allerdings nicht aus. Denn pauschale Aussagen über Städte oder Regionen (Makro-Ebene) führen oft zu Fehlentscheidungen. Kleinräumige Daten - auf Ebene von Stadtteilen, Quartieren oder sogar Straßenzügen - sind aus folgenden Gründen wichtig:

• Präzision bei Mieten und Preisen: Innerhalb einer Stadt können die Preise oder Mieten zwischen zwei benachbarten Straßenzügen teilweise um 10 % bis 20 % schwanken. Ohne Mikro-Analyse werden Immobilien oft über- oder unterbewertet.

• Risikomanagement für Investoren: Eine Stadt mag wachsen (positive Makrolage), aber ein spezifisches Viertel könnte durch soziale Brennpunkte oder geplante Großbaustellen (negative Mikrolage) an Wert verlieren.
• Gezielte Stadtplanung: Kommunen benötigen genaue Daten, um sozialen Wohnungsbau dort zu fördern, wo die Verdrängung am stärksten ist, oder um Infrastruktur (Kitas, ÖPNV) bedarfsgerecht auszubauen.
• Erkennung von "Blasen" und Trends: Hype-Zyklen (Gentrifizierung) lassen sich nur auf kleinräumiger Ebene frühzeitig erkennen.

Welche Faktoren sind wichtig?

Eine fundierte Analyse muss daher zwischen den großräumigen Rahmenbedingungen und den kleinräumigen Gegebenheiten vor Ort unterscheiden. Vor dem Hintergrund stärker werdender lokaler Ausdifferenzierungen ist es wichtig, die zu analysierenden Gebiete möglichst klein zu schneiden - optimal ist die Baublockebene, mehr als 500 m Radius sollten es nicht sein.

Faktoren der Standortanalyse

Makrolage vs. Mikrolage - Mieten im Vergleich

Oft überstrahlt eine positive Makrolage erhebliche Mängel in der Mikrolage - oder eine schwache Makrolage verbirgt versteckte "Perlen". Dieses lässt sich anhand von Beispielen gut demonstrieren.

Beispiel A: Düsseldorf 

• Makrolage: Düsseldorf mit starker Wirtschaft, hoher Kaufkraft und Zuwanderung. Die Preise pro Quadratmeter steigen stadtweit.

• Mikrolage: Wohnungen in den Stadtteilen Garath/Hellerhof. Hier liegen die Mieten deutlich unterhalb des Düsseldorfer Durchschnitts und weisen auch geringere Steigerungsraten auf.

• Ergebnis der Analyse: Trotz der "A-Lage" Düsseldorfs weisen die Immobilien in Garath/Hellerhof ein geringeres Wertsteigerungspotenzial auf als der Stadtschnitt. Die Makro-Statistik allein würde hier ein falsches Bild von Sicherheit vermitteln.

Beispiel B: Bochum

• Makrolage (Schwach): Bochum mit stagnierender Bevölkerungszahl und hoher Arbeitslosigkeit.

• Mikrolage (Stark): Das Viertel Ehrenfeld als historisches Viertel mit Altbaubestand, einer attraktiven Gastronomie- und Kulturszene.

• Ergebnis der Analyse: Während die Stadt insgesamt als riskant gilt, weist dieses spezifische Quartier ein deutlich höheres Mietniveau und kaum Leerstand auf.

Diese unterschiedlichen Niveaus gelten genauso für den Bereich der Kaufimmobilien, sind hier teilweise sogar noch ausgeprägter.

Bochum-Ehrenfeld: Kleinräumiges Mietniveau (Umkreis 500 m)

Für einzelne Adressen sind noch feinere Analysen möglich. So lassen sich etwa in QUIS Mieten- und Preisniveau für sehr kleinräumige Gebiete mit einem Umfang von nur 500 m ermitteln. Auf diese Weise lassen sich, in Verbindung mit den entsprechenden Infrastrukturdaten und übergeordneten Standortmerkmalen, präzise Informationen über die lokale Marktsituation und die Entwicklungsperspektiven gewinnen.

Fazit:

Genau hinschauen lohnt sich, bei der Standortanalyse und der Marktbewertung. Gesamtstadt oder Postleitzahlgebiet können nur einen ersten Anhaltspunkt liefern. Erst eine kleinräumige Analyse, möglichst auf Baublockebene, liefert ausreichend Informationen, um Lagequalitäten und Preisniveau gut einschätzen zu können.