Mietvertrag- welche Variante, wie oft?

Der unbefristete Mietvertrag nach BGB dominiert mit über 90 % den deutschen Wohnungsmarkt. Index- und Staffelmieten gewinnen zwar an Bedeutung - etwa bei Neubauten -, bleiben aber noch Nischenmodelle. Befristete Mietverträge bilden eher die Ausnahme. Regional gibt es aber Unterschiede bei der Nutzung der Mietvertragsarten.

Welche Art von Wohnraummietvertrag darf es sein?

Das deutsche Mietrecht für Wohnungen kennt verschiedene Arten von Mietverträgen, die verschieden mit der tatsächlichen Entwicklung der Marktmieten in Verbindung stehen und die Marktentwicklung unterschiedlich abbilden. Mit der Wahl des Mietvertrages können Vermieter entsprechend in gewissem Maße steuern, wie sich die Mieten ihres Bestandes im Vergleich zum Markt entwickeln.

Es kommen vier Arten von Mietverträgen zur Anwendung, die sich insbesondere im Hinblick auf die Anpassung der Miethöhe unterscheiden:

1. Unbefristeter („Standard-“) Mietvertrag

Der häufigste Vertragstyp, bei dem das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft. Mieterhöhungen sind nur nach den §§ 558-560 BGB auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmieten bzw. nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen möglich.
Beim Standardmietvertrag sind Mieterhöhungen zum einen davon abhängig, wie oft und in welchem Umfang der Vermieter diese tatsächlich realisiert. Zum anderen beschränken die sog. Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) den Mieterhöhungsspielraum.

2. Befristeter Zeitmietvertrag (§ 575 BGB)

Dieser Vertrag läuft automatisch nach einer vertraglich vereinbarten Dauer aus. Während der gesamten Laufzeit verzichten beide Vertragspartner auf ihr Kündigungsrecht. Zulässig ist er nur bei Vorliegen eines sachlichen Befristungsgrundes (z. B. Eigenbedarf des Vermieters, vorübergehende Nutzung) und schriftlicher Begründung im Vertrag.

Die Mietpreisbremse ist grundsätzlich nicht auf Zeitmietverträge anwendbar, wenn die Befristung wirksam begründet wurde. Damit kann hier eine weitreichende Orientierung an den Marktmieten erfolgen.

3. Indexmietvertrag (§ 557b BGB)

Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Mieterhöhungen erfolgen automatisch in dem Umfang, wie die Inflation steigt.

Die Mietpreisbremse gilt auch für Indexmietverträge, jedoch nur für die Ausgangsmiete zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Für spätere Mieterhöhungen, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren, gilt die Mietpreisbremse nicht mehr.

Eine Indexmiete schließt entsprechend eine Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete aus.

4. Staffelmietvertrag (§ 557a BGB)

Hier sind bereits im Vertrag feste Erhöhungszeitpunkte und -beträge ("Staffeln") vereinbart. Diese werden in absoluten Beträgen ausgewiesen.

Die Dauer eines Staffelmietvertrags kann entweder befristet oder unbefristet sein. Bei befristeten Verträgen sind die Staffeln oft für einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren festgelegt. Nach Ablauf dieser Zeit kann neu verhandelt oder der Vertrag als unbefristeter Standardmietvertrag fortgeführt werden. Es gibt keine gesetzliche Höchstdauer für die Vereinbarung einer Staffelmiete.

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für Staffelmieten. Das bedeutet, dass die anfängliche Miete bei Abschluss eines Staffelmietvertrags sowie jede einzelne Mietstaffel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent überschreiten darf, sofern die Mietpreisbremse in der jeweiligen Region gilt.

Wer vermietet wie?

In Deutschland dominiert mit großem Abstand der unbefristete Standardmietvertrag, er findet bei über 90 % der Mietverhältnisse Anwendung.

Die anderen Vertragsarten haben jeweils etwa 2-3 % Marktanteil und spielen damit eine deutlich untergeordnete Rolle.

Quelle: IW/Ariadne-Panel 2024

Index- und Staffelmietverträge haben eine größere Bedeutung im Neubau, wo sie etwa 7 % bzw. 11 % ausmachen.

Im Hinblick auf den Einsatz der Mietvertragsarten bei den verschiedenen Vermietergruppen und Wohnungstypen lassen sich einzelne Tendenzen erkennen:
Private Kleinvermieter, kommunale Wohnungsunternehmen und  Genossenschaften mit insgesamt ca. 86 % des Bestands setzen fast ausschließlich auf unbefristete Standardverträge, da sie die einfachste Vertragsform ist und geringe administrative Anforderungen stellt. Hinzu kommt für die sozial orientierten Vermieter, dass die Mietanpassungen sehr spezifisch gesteuert werden können und z.B. die Zahlungsfähigkeit der Mieterschaft berücksichtigen können.

Institutionelle Großvermieter mit ca. 14 % Marktanteil nutzen etwas häufiger Index- und Staffelmietverträge, besonders in Neubauten und Ballungsgebieten, um Mieterträge nachhaltig planen zu können.

Befristete Zeitmietverträge finden sich überdurchschnittlich in:

• Studenten- und Mikroapartments, wo kurzfristige Nutzung gewünscht ist.
• Eigenbedarfs- oder Sanierungsobjekten, um nach Ablauf der Mietverträge flexibel agieren und zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen vornehmen zu können.

Bei der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen kann die Art des Mietvertrags eine gewisse Rolle spielen:

• Bei den unbefristeten Standardmietverträgen ist die Umlage der Modernisierungskosten nur bis zu maximal 8 % jährlich möglich. Es gibt hier ergänzend eine Kappungsgrenze, die besagt, dass die Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen darf, wenn die Ausgangsmiete über 7 Euro pro Quadratmeter liegt. Bei geringeren Ausgangsmieten liegt die Kappungs-grenze bei 2 Euro pro Quadratmeter.

Damit sind die Finanzierungsmöglichkeiten von Maßnahmen in Bestandsmietverhältnissen recht stark reglementiert. Allerdings spielt dann eine gute "Mietenpolitik" bei Neuvermietungen eine umso größere Rolle, als hier die Potenziale von ortsüblichen Vergleichs- bzw. auch Marktmieten besser ausgeschöpft werden können.

• Bei einer Staffelmietvereinbarung ist der Vermieter  an seine Entscheidung gebunden, er kann Modernisierungskosten nicht auf den Mieter umlegen, auch nicht, nachdem die Staffelmietvereinbarung ausgelaufen ist und der Mietvertrag fortgesetzt wird.
•  Auch bei einer Indexmiete ist eine Umlage der Modernisierungskosten in der Regel nicht möglich. Daher finden sich diese Verträge vor allem bei Neubauten. Eine Ausnahme bilden Modernisierungsmaßnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind (z.B. Rauchmelder). Hier kann der Vermieter die Kosten unter Umständen doch umlegen.

Marktentwicklung

Anteil der online angebotenen Mietwohnungen und durchschnittliche Angebotsmiete am Standort (Stand: 06/25).