Wohnungsmarkt Kassel 2026: Mieten auf Rekordniveau, Kaufpreise ziehen wieder an

Der Kasseler Immobilienmarkt ist 2026 weiter in Bewegung: Die Angebotsmieten steigen und das Tempo hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Mietobjekte sind so schnell vermarktet wie nie seit 2021. Bei den Kaufpreisen liegen Bestandsobjekte noch unter dem Niveau von 2022, Neubauten dagegen bereits wieder darüber.

Mieten: Bestand erstmals über 10 Euro pro Quadratmeter

Die Angebotsmieten für Bestandsobjekte in Kassel sind seit Januar 2018 um rund 40 Prozent gestiegen. Lag der Wert damals noch bei 7,32 Euro pro Quadratmeter, waren es im Oktober 2026 bereits 10,26 Euro. Neubauobjekte werden aktuell für 13,09 Euro angeboten, ein Plus von 35 Prozent seit 2018.

Auffällig ist das Tempo: Bis 2022 lagen die jährlichen Anstiege im Bestand bei etwa 1 bis 3 Prozent. Danach hat sich die Entwicklung beschleunigt: 4,5 Prozent im Jahr 2023, 5,4 Prozent 2024 und 7,2 Prozent 2025. Die Prognose bis November 2027 sieht einen weiteren Anstieg auf 10,76 Euro, allerdings mit etwas geringerem Tempo.

Die Schere zwischen Neubau und Bestand öffnet sich dabei nicht weiter, sondern schließt sich langsam. Der Abstand war im Januar 2025 mit 3,28 Euro pro Quadratmeter am größten und liegt im Oktober 2026 bei 2,83 Euro. In relativen Zahlen sank der Neubau-Aufschlag von 32 Prozent (2018) auf 28 Prozent: Die Bestandsmieten holen auf.

Vermarktungsdauer Mietobjekte: so schnell vermietet wie nie seit 2021

Im Oktober 2026 war ein Mietobjekt im Bestand in Kassel im Schnitt nach 14,1 Tagen vermarktet, im Neubau nach 22,3 Tagen. Beides sind die niedrigsten Werte seit Beginn der Datenreihe im November 2021. Im Bestand entspricht das einem Rückgang von rund 32 Prozent (November 2021: 20,7 Tage), allein seit Januar 2026 ging die Dauer um 11 Prozent zurück. Im Neubau sank die Vermarktungsdauer seit Januar 2025 (25,8 Tage) ebenfalls deutlich.

Steigende Mieten bei gleichzeitig kürzerer Vermarktungsdauer sind ein klares Zeichen für hohe Nachfrage. Wer als Vermieter ein Objekt anbietet, muss in der Regel nicht mit längeren Leerständen rechnen, solange die Miete marktgerecht angesetzt ist.

Eigentumswohnungen: Bestand fast zurück auf dem Niveau von 2022

Bei den Kaufpreisen für Wohnungen zieht die Entwicklung wieder an. Die Angebotspreise für Bestandswohnungen lagen im Oktober 2026 bei durchschnittlich 3.007 Euro pro Quadratmeter und damit 7,7 Prozent höher als im Januar 2025. Zum Wert von Januar 2022 (3.014 Euro) fehlen nur noch 7 Euro. Seit 2018 bedeutet der aktuelle Stand ein Plus von 38 Prozent.

Neubauwohnungen kennen hingegen keine Delle: Mit 4.891 Euro pro Quadratmeter liegen sie rund 19 Prozent über dem Niveau von Januar 2022. Damit kosten Neubauwohnungen rund 63 Prozent mehr als Bestandswohnungen, 2022 waren es noch 36 Prozent.

Für November 2027 zeichnet die Prognose eine bemerkenswerte Entwicklung: Demnach steigt der Bestand auf 3.310 Euro pro Quadratmeter und damit über das bisherige Höchstniveau, während der Neubau mit 4.854 Euro leicht zurückgeht. Die Preisschere zwischen Bestand und Neubau würde sich damit erstmals seit Jahren wieder verengen.

Häuser: Neubau auf Höchstniveau, Bestand holt auf

Bei Häusern liegen die Angebotspreise im Bestand mit 2.765 Euro pro Quadratmeter noch rund 4 Prozent unter dem Wert von Januar 2022 (2.870 Euro). Seit dem Tiefpunkt Anfang 2025 (2.598 Euro) zeigt die Kurve aber wieder klar nach oben, seit 2018 steht ein Plus von 29 Prozent. Neubauhäuser liegen mit 3.592 Euro bereits rund 6 Prozent über dem Wert von Januar 2023 (3.395 Euro), allein seit Januar 2026 kamen fast 8 Prozent hinzu. Der Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand beträgt aktuell 827 Euro pro Quadratmeter.

Für November 2027 prognostiziert die Analyse 2.903 Euro im Bestand. Damit läge der Bestand erstmals über dem bisherigen Höchststand von 2022. Im Neubau wären es 3.669 Euro.

Fazit: Kassel bleibt ein Vermietermarkt, auf der Kaufseite dreht der Trend

Drei Erkenntnisse lassen sich aus den Zahlen ableiten:

• Mieten steigen deutlich schneller als früher. Nach jährlich 1 bis 3 Prozent bis 2022 waren es zuletzt 5 bis 7 Prozent pro Jahr. Die Prognose für 2027 erwartet einen weiteren Anstieg, wenn auch etwas langsamer.
• Der Kaufmarkt zieht wieder an. Neubau liegt bereits über den bisherigen Höchstständen, Bestandswohnungen fast wieder auf dem Niveau von 2022. Sollte sich das Prognosesignal „Bestand legt zu, Neubau gibt leicht nach" bestätigen, wäre das ein echter Trendbruch. Ob es dazu kommt, werden die kommenden Monate zeigen.
• Neubau und Bestand driften bei Kaufpreisen bislang auseinander, bei Mieten nicht. Für Kapitalanleger verschiebt sich damit die Rechnung: Die Mietrendite im Bestand hat sich seit 2022 spürbar verbessert, im Neubau bleibt sie flach.
• Für Eigentümer und Wohnungsunternehmen in der Region ist der aktuelle Marktstand vor allem eines: ein guter Zeitpunkt, Bestände zu bewerten und Vermarktungsstrategien anzupassen.

Quelle: QUIS immo.analytics GmbH