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Aktuelle Analyse der Kaufpreise für ETW

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist ständig in Bewegung – vielerorts verändern sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sehr dynamisch. Vor allem im Bereich der Eigentumswohnungen ist es für Kaufinteressierte und Investoren häufig mühsam den Überblick zu behalten. Für einenaktuellen Übersicht zur preislichen Entwicklung von ETW in den A- und B-Städten sind im folgenden Beitrag ein aktueller Status-Quo, sowie die Kaufpreisentwicklung von 2012 bis 2021 zusammengefasst. In diesem Zeitraum haben sich in den meisten Städten in Deutschland die Kaufpreise verdoppelt. Für viele B-Städte lässt sich dabei eine durchschnittliche, jährliche Preissteigerung von knapp 10 Prozent messen.

QUIS ist eine Cloud-Software, welche den Wohnungsmarkt beispielsweise hinsichtlich Zukunftspotenzial, Vermarktungsdauer oder Leerstand beobachtet und bewertet. Zentrale Indikatoren beruhen vor allem auf der Analyse von Miet- und Kaufpreisen. Als führender, holistischer Marktscreener werden dabei alle relevanten und online verfügbaren Angebote ausgewertet und aufbereitet. Die Analysen sind das Ergebnis aus bis zu 650.000 Anzeigen täglich, die auf über 250 Plattformen und Marktportalen geschaltet werden. Vor allem bei der Entwicklung der Kaufpreise sind seit Jahren und im aktuellen Kalenderjahr sehr dynamische Preissteigerungen messbar.

Die Ranglisten geben eine Übersicht mit aktuell, messbaren Immobilienpreisen sowie den prozentualen Preissteigerungen in den folgenden Kategorien:

  • A-Städte (Top-7-Städte)
  • größere B-Städte (500.000 – 600.000 Einwohner)
  • kleinere B-Städte (300.000 – 500.000 Einwohner)

München mit Abstand das teuerste Pflaster

Die Stadt München liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis für Eigentumswohnungen von 9.450 Euro (pro Quadratmeter) weit an der Spitze (vgl. Abbildung 1). Frankfurt am Main und Hamburg folgen deutlich abgeschlagen mit 6.810 Euro bzw. 6.550 Euro auf dem 2. und 3. Platz des Rankings. Die Städte Düsseldorf, Stuttgart und Berlin liegen allesamt bei durchschnittlichen Kaufpreisen zwischen 5.100 und 5.700 Euro. Die Stadt Köln steht mit dem Quadratmeterpreis von 4.780 Euro auf dem letzten Platz der deutschen A-Städte. Allerdings lassen sich bei Köln (Platz 7) und Düsseldorf (Platz 6) im Vergleich zum Vorjahr die größten Preisanstiege messen (8,2% bzw. 8,9% zum Vorjahr). Im Vergleich der Kaufpreisentwicklung von Q2 2020 auf Q2 2021 liegt Hamburg mit einem Anstieg von 9,0% aktuell vorne.

Abbildung 1: Aktuelle Analyse der Kaufpreise für A-Städte in Deutschland

Auch im Preisvergleich der größeren B-Städte sind sieben Metropolregionen in einer Gruppe zusammengefasst. Die Stadt Nürnberg liegt hierbei mit einem Kaufpreis von durchschnittlich 4.300 Euro pro Quadratmeter an der Spitze (vgl. Abb. 2). Dresden und Hannover stehen im Ranking der B-Städte mit 3.600 Euro bzw. 3.400 Euro auf Platz 2 und 3. Auf Platz 7 ist Leipzig zu finden, die mit knapp 2.000 Euro pro Quadratmeter bei der Betrachtung der durchschnittlichen Kaufpreise im Vergleich günstig ist. Lediglich Wohnraum in Duisburg (vgl. Abb. 3) ist mit circa 1.800 Euro noch günstiger zu kaufen und bildet somit das Schlusslicht in der Gesamtbetrachtung aller A- und B-Städte in Deutschland.

Bemerkenswert sind außerdem die hohen Preissteigerungen von Dresden und Leipzig (13,2% bzw. 10,1%) in der Entwicklung von 2020 auf 2021. In der Stadt Essen war die Dynamik in diesem Betrachtungszeitraum, mit einem Preisanstieg von 3,5 Prozent, vergleichsweise moderat.

Abbildung 2: Aktuelle Analyse der Kaufpreise für große B-Städte in Deutschland

Auch für den Preisvergleich der sieben, kleineren B-Städte (mit einer Einwohnerzahl zwischen 300.000 und 500.000) werden diese in einer Rangliste zusammengefasst.

Wiesbaden immer teurer, B-Städte holen auf

Der deutliche Preiskönig ist hierbei die Stadt Wiesbaden (vgl. Abb. 3). Der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt durchschnittlich bei über 5.200 Euro und die vergleichsweise kleine Stadt (2019: 278.342 Einwohner) ist somit auch teurer als jede B-Stadt über 500.000 Einwohner (vgl. Abb. 2). Das Gleiche trifft auch auf die Stadt Münster zu (2019: 314.139 Einwohner), die mit einem Kaufpreis von circa 4.600 Euro auf Platz 2 dieser Liste steht. Auf Platz 3 findet sich Karlsruhe mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von knapp 4.200 Euro. In der Kategorie der kleineren B-Städte lassen sich für Wiesbaden, Bochum und Duisburg deutlich, zweistellige Preisanstiege im Vergleich zum Vorjahr messen.

Vor allem Wiesbaden ragt dabei mit einem Plus von 13,8 Prozent deutlich heraus, doch auch die Erhöhungen der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Bochum und Duisburg sind mit 11,4 Prozent bzw. 11,5 Prozent bemerkenswert.

Abbildung 3: Aktuelle Analyse der Kaufpreise für kleinere B-Städte in Deutschland

Wie stark die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten Jahren gestiegen sind, wird auch in Abbildung 4 deutlich, welche die Entwicklung von 2012 bis 2021 für sechs Städte analysiert. In Berlin lässt sich eine durchschnittliche Steigerung von über 10,0 Prozent pro Jahr messen. In Hamburg, Mannheim, Dortmund und Leipzig liegen die Erhöhungen bei etwa 8,0 Prozent pro Jahr. Der Ausreißer nach unten in dieser Betrachtung ist die Stadt Bonn: Hier lag die durchschnittliche Preissteigerung für Eigentumswohnungen in den letzten Jahren bei 7,2 Prozent.

Durchschnittliche Kaufpreise haben sich verdoppelt

Insgesamt bleibt festzuhalten, dass sich in den meisten, ausgewerteten Städten die Kaufpreise von 2012 bis zum 2. Quartal 2021 nahezu verdoppelt haben: So lag der durchschnittliche Kaufpreis in Hamburg 2012 noch bei 3.300 Euro und steht aktuell bei knapp 6.600 Euro (vgl. Abb. 4). In Berlin stieg der Kaufpreis für Eigentumswohnungen von 2.350 Euro auf 5.600 Euro. Für Mannheim lässt sich eine Kaufpreisentwicklung von noch 1.900 Euro im Jahr 2012, bis auf 3.850 Euro im Jahr 2021 ermitteln. Lediglich die Stadt Bonn liegt mit einer Entwicklung von knapp 2.000 Euro (2012) auf 3.700 Euro (2021) knapp unterhalb der Verdoppelung.

Abbildung 4: Analyse der Kaufpreisentwicklung 2012-2021 für ausgewählte A- und B-Städte

Für Mannheim lässt sich eine Kaufpreisentwicklung von 1.900 Euro im Jahr 2012, bis auf 3.850 Euro im Jahr 2021 ermitteln. Lediglich die Stadt Bonn liegt mit einer Entwicklung von knapp 2.000 Euro (2012) auf 3.700 Euro (2021) knapp unterhalb der Verdoppelung.

Die unterschiedliche Entwicklung der Kaufpreise lässt sich am Besten im Koordinatensystem darstellen mit der jährlichen Preissteigerung auf der Y-Achse sowie dem aktuellen Quadratmeterpreis für ETW auf der X-Achse.

Abbildung 5: Übersicht der Kaufpreisentwicklung 2012-2021 für ausgewählte A- und B-Städte

Besonders die Städte Hannover und Bremen stechen dabei hervor: Für Hannover ergibt sich mit einer jährlichen Preissteigerung von 11,2 Prozent ein Spitzenwert in diesem Vergleich. Für Bremen sind jährliche Steigerungen von 10,0 Prozent messbar. Beide Städte liegen bei durchschnittlichen Kaufpreisen zwischen 3.000 – 3.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte können im Vergleich der A- und B-Städte als moderat eingeordnet werden und haben entsprechend des Aufholpotenzials bereits den Turbo gezündet.

In Dortmund und Leipzig ist die Entwicklung weniger dynamisch: Beide Städte stehen mit den Kaufpreisen knapp über 2.000 Euro und weisen jährliche Zuwachsraten von ca. 8,1 Prozent auf. Ähnliche Wachstumsraten finden sich aktuell auch in Hamburg (durchschnittlich 8,0% pro Jahr) und München (durchschnittlich 8,2% pro Jahr).

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