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Mietbelastung 2021 für Städte im Vergleich

Viele Haushalte in Deutschland müssen einen erheblichen Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten aufwenden. Die Mietbelastungsquote hilft bei der Einschätzung dieser Situation als betriebswirtschaftliche Kennzahl, welche den Anteil der Wohnungsmiete am Jahreseinkommen eines Privathaushalts wiedergibt. Die Mietbelastungen an Wohnstandorten steigen in der Regel dann, wenn Mietpreise überproportional zum Einkommenszuwachs der jeweiligen Haushalte steigen.

Auch das Mietrecht befasst sich daher mit der Belastung durch Wohnkosten in Deutschland. Wenn die Mieten in einer bestimmten Region deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, also die durchschnittliche Mietbelastung der Privathaushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, spricht man allgemein hin von einem angespannten Wohnungsmarkt. Verstärkt werden diese sozialen Ungleichgewichte, wenn durch Bevölkerungswachstum auch der Bedarf nach Wohnraum wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder geringer Leerstand bei gleichzeitig hoher Nachfrage festzustellen ist.

Kennzahlen und Aussagen zur Mietbelastung helfen Privatpersonen bei der Orientierung, ob sie mietbedingte Finanzierungsrisiken besitzen. Häufig wird in diesem Kontext auch der Begriff der Erschwinglichkeit als Synonym zur Mietbelastung genannt. Der Indikator zur Erschwinglichkeit beschreibt ebenfalls das verfügbare Haushaltsnettoeinkommen in Relation zu den Wohnungsmarktpreisen und kann sowohl für Kaufpreise als auch für Mieten berechnet werden.

Aus Perspektive der Investoren ist die Mietbelastungsquote ein wichtiger Indikator, um die Passgenauigkeit eines Wohnungsangebots einzuschätzen. So lässt sich im Neubau eine typische, geeignete Nachfrager-Gruppe definieren und das Planungsobjekt entsprechend den Anforderungen ausstatten. Die 30-Prozent-Mietregel ist dabei gemeinhin bekannt: Die Kaltmiete einer Wohnung sollte nicht höher als 30 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters sein. Bei Sozialwissenschaftlern und bei Immobilienexperten gilt eine Mietbelastungsquote deutlich über diesem Wert als problematisch, weil in der Folge nur relativ wenige finanzielle Mittel für den weiteren Lebensunterhalt übrigbleibt, insbesondere bei Menschen mit kleineren Einkommen.

Berlin hat die höchste Mietbelastung

Für die aktuelle Analyse der Mietbelastung hat QUIS dreißig deutsche Städte untersucht und zur besseren Vergleichbarkeit in zwei Gruppen unterteilt: die Städte und Metropolen, welche im Durchschnitt über besonders hohe Einkommen aufweisen auf der einen Seite und auf der anderen Seite die Städte und Regionen mit eher niedrigen Einkommen. Die Angebotsmieten der Städte entsprechen dabei den aktuellen Preisen der Neuvermietung (Marktmieten) im August 2021. Die ausgewiesenen Quoten der Mietbelastung gelten also für Neuvermietungen und entsprechen demnach nicht den individuell, vertraglich-festgehaltenen Bestandsmieten. Für die Auswertung sind zusätzlich die aktuellen Mietpreise pro Quadratmeter auf eine typische Zweizimmerwohnung in den Metropolen hochgerechnet.

Außerdem fließen aktuell gemessene Betriebskosten in die Preise mit ein. Die Haushalteinkommen, welche in der Berechnung der Mietbelastung zu Grunde gelegt sind, entsprechen dem Einkommen von 2-Personen-Haushalten. Die Mietbelastung in QUIS definiert also den prozentualen Anteil, welcher vom durchschnittlichen Haushaltseinkommen eines 2-Personen-Haushaltes aufgewendet werden muss, um die Anmietung einer Wohnung mit 65 Quadratmetern und deren Betriebskosten im Jahr 2021 zu finanzieren.

Abbildung 1: Darstellung der Mietbelastung in Städten mit hohen Einkommen

Bei den Städten mit hohen Einkommen lassen sich insgesamt vor allem für die Top-7-Städte hohe Mietbelastungsquoten feststellen. Berlin hat mit 37,3% den höchsten Wert in dieser Kategorie und ist im Durchschnitt die Stadt mit der höchsten Mietbelastung in Deutschland (vgl. Abb. 1). In der Hauptstadt trifft aktuell ein Haushaltseinkommen von 2491 Euro auf eine Angebotsmiete in Höhe von 930 Euro. Mit diesem Wert zum Haushaltseinkommen liegt Berlin auf Platz 15 von 15 in der Kategorie der einkommensstarken Städte in Deutschland.

In deutlich kleineren Städten wie Münster (2801 Euro), Heidelberg (2962 Euro) oder Konstanz (3475 Euro) liegen die Haushaltseinkommen im Durchschnitt deutlich höher und die stark gestiegenen Marktpreise können somit von der Bevölkerung insgesamt besser kompensiert werden. Auch München hat mit 34,0% eine sehr hohe Mietbelastungsquote. Im Jahr 2021 lässt sich in der bayrischen Landeshauptstadt das höchste, durchschnittliche Haushaltseinkommen von 3865 Euro und mit 1315 Euro auch die mit Abstand höchste Angebotsmiete in Deutschland messen. Mit einer Quote von 33,8% für Köln und 33,3% für Frankfurt a.M. folgen die westdeutschen Metropolregionen auf Platz 3 und 4 im Ranking der Städte mit den durchschnittlich höchsten Wohnkosten.

Abbildung 2: Darstellung der Mietbelastung in Städten mit niedrigen Einkommen

Bei der Analyse von Städten mit eher niedrigen Haushaltseinkommen in Deutschland lassen sich ebenfalls in der Mehrheit hohe Mietbelastungen von über 30,0% messen. Mit einer Mietbelastungsquote von 24,9% ist Bremen eine Ausnahme und auch in der Gesamtbetrachtung aller Städte die Metropole mit der geringsten Belastung der Bevölkerung durch Wohnkosten (vgl. Abb. 2). Auch die Städte Leipzig (28,5%) und Lübeck (28,7%) haben unterdurchschnittliche Quoten zur Mietbelastung. Für alle drei Städte lassen sich im Vergleich zu vielen Metropolen mit einer ähnlichen Größe und Bedeutung niedrige Angebotsmieten messen: in Bremen liegt die aktuelle Marktmiete beispielsweise bei durchschnittlich 444 Euro.

In der Stadt Magdeburg hingegen lässt sich für 2021 eine Angebotsmiete von 739 Euro messen. Bei einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von 2142 Euro hat die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt demnach eine durchschnittliche Mietbelastungsquote von 34,5%. Dieser Wert liegt überraschenderweise sogar höher als in München und in der Gesamtbetrachtung ist nur in Berlin das Verhältnis von Einkommen zu Wohnkosten noch heterogener. Ebenfalls sehr hohe Mietbelastungen lassen sich beispielsweise in den Städten der Metropolregion Rhein-Ruhr wie Bochum (34,0%), Essen (32,9%), Mönchengladbach (32,9%) aber auch in den ostdeutschen Städten mit Zukunftspotenzial wie Zwickau (32,8%) und Erfurt (32,6%) feststellen.

Orientierung in der QUIS-Software

Die Mietbelastungsquote in QUIS bezieht sich auf die Angebotsmieten. Das heißt sie umfasst die Netto-Kaltmiete und die kalten Betriebskosten. Darin spiegelt sich das Verhältnis zwischen den geforderten Mietpreisen und den Einkommen im Quartier wieder. Der Wert ist insofern "fiktiv", weil die überwiegende Mehrzahl der Mieter (in der Regel 90 %) in einem Quartier Bestandsmieten zahlt, da die Mieter schon länger in ihren Wohnungen leben. Dennoch liefert dieser Wert eine wichtige Orientierung für alle Wohninvestments und zeigt an, ob eine kalkulatorische Zielmiete zu den Einkommen der Mieter im Quartier passt.

Abbildung 3: Darstellung der Sozialstruktur auf Ebene des Wohnquartiers im QUIS-Dashboard

Die Quote zur Mietbelastung wird im Dashboard von QUIS neben den Analysen zur Altersstruktur im Wohnquartier, nämlich im Panel zur Sozialstruktur ausgewiesen (vgl. Abb. 3). Die ausgewiesenen Werte beziehen sich auf die Ebene des Quartiers bzw. des Baublocks. Sehr kleinräumig und für den Gesamtkontext wichtig werden darüber hinaus weiterführende Angaben berücksichtigt.
  • Durchschnittliches Haushaltseinkommen: Durchschnittliches Nettohaushaltseinkommen im Quartier
  • Kaufkraftniveau: Durchschnittliche Kaufkraft pro Einwohner im Quartier als klassifizierter Index im Vergleich zum Bundesdurchschnitt
  • Arbeitslosigkeit: Arbeitslosenquote im Quartier im Verhältnis zu allen Quoten in vergleichbaren Städtetypen
  • Soziale Schicht: Durchschnittliche soziale Schicht der Haushalte im Quartier
  • Typische Nachfragergruppe: Zielgruppen für die das Quartier besonders attraktiv ist

Bei Investitionsentscheidungen ist es wichtig im Rahmen der Wohnungsmarktanalyse alle wichtigen Indikatoren und den richtigen Informationsmix auf einen Blick nutzen zu können. Möchten Sie die Mietbelastungsquoten und weiteren Merkmale der Sozialstruktur für Ihre Standortentscheidungen nutzen? Jetzt QUIS kostenlos testen.

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