Mietmarktanalyse mit Quis: Mietspiegel und Mietrecht in Deutschland

Die Entwicklung der Mieten im lokalen Wohnungsmarkt wird zum einen durch Angebot und Nachfrage bestimmt; zum anderen unterliegen Mietwohnungen einer ganzen Reihe von mietrechtlichen Regulierungen, die einen Einfluss auf die erzielbaren Miethöhen haben.

Daher werden in QUIS für die Gemeinden die zentralen Rahmenbedingungen des Mietrechtes ausgewiesen: 

• ob ein Mietspiegel vorhanden ist 
• ob eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 % gilt 
• ob es eine Mietpreisbremse gibt. 

Damit stehen in QUIS jetzt weitere wesentliche Informationen zur Bewertung des Mietwohnungsmarktes zur Verfügung.  

Der Mietspiegel

Seit mehr als 40 Jahren bilden Mietspiegel in Deutschland ein zentrales rechtliches Instrument zur Feststellung und Ausweisung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In einem Mietspiegel wird dargelegt, welche Mieten üblicherweise in einer Gemeinde für frei finanzierte Wohnungen einer bestimmten Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Lage gezahlt werden. Damit geben die Mietspiegel wesentlich den rechtlichen Rahmen vor, innerhalb dessen sich die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen entwickeln können. Der Gesetzgeber misst einem solchen Mietspiegel eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der darin enthaltenen Daten und eine breite Akzeptanz zu. Deshalb ist etwa die Bezugnahme auf den Mietspiegel für einen Vermieter auch die beste Möglichkeit, eine Mieterhöhung zu begründen. 

In der Rechtsprechung wird der Mietspiegel als das valideste Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen. Allerdings gibt es - insbesondere von der Vermieterseite - auch zahlreiche inhaltliche und methodische Kritikpunkte an diesem Zahlenwerk, die oftmals zu einer gerichtlichen Überprüfung lokaler Mietspiegel führen.  In Deutschland verfügen insgesamt rund 1.000 Städte und Gemeinden über einen Mietspiegel. 

Dabei gibt es ein breites Spektrum, wie das Instrument umgesetzt wird: als qualifizierter Mietspiegel mit erhöhten Anforderungen an Methodik und Anerkennung oder als einfacher Mietspiegel, als Tabellen- oder Regressionsmietspiegel, mit oder ohne Möglichkeit zur Online-Berechnung konkreter Mietwerte. In QUIS wird für alle deutschen Städte und Gemeinden ausgewiesen, ob dort ein Mietspiegel vorhanden ist. Für die 300 größten Gemeinden wird zudem ein Link angeboten, um  direkt zum gültigen Mietspiegel zu gelangen.

Abbildung 1: Darstellung der mietrechtlichen Instrumente im QUIS-Dashboard

Die Kappungsgrenze

Neben dem Mietspiegel gibt es mit der Kappungsgrenzenverordnung eine weitere gesetzliche Möglichkeit zur Regulierung lokaler Mietwohnungsmärkte. Während nach dem normalen Mietrecht eine Mieterhöhung bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren betragen darf, kann diese Kappungsgrenze mit einer Verordnung auf 15 % abgesenkt werden.

Eine solche Verordnung wird durch die Bundesländer erlassen. Für die davon betroffenen Gemeinden muss nachgewiesen werden, dass dort die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. 

Die Verordnung gilt jeweils für maximal fünf Jahre und kann verlängert werden. In Deutschland besteht aktuell in rd. 367 (von 10.797) Gemeinden eine auf 15 % abgesenkte Kappungsgrenze. Ob in einer konkreten Gemeinde eine Kappungsgrenze wirksam ist, wird in QUIS flächendeckend ausgewiesen.

Die Mietpreisbremse

Als jüngstes mietrechtliches Instrument zur Regulierung auf lokalen Wohnungsmärkten kann seit 2015 eine Mietpreisbremse erlassen werden. Während sich Mietspiegel und Kappungsgrenze auf bereits bestehende Mietverhältnisse beziehen, wirkt sich die Mietpreisbremse auf die Miethöhe beim Neuabschluss von Mietverträgen aus. So darf bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Analog zur reduzierten Kappungsgrenze entscheiden auch hier die einzelnen Bundesländer per Verordnung, ob der lokale Wohnungsmarkt als angespannt gilt und eine Mietpreisbremse gilt. Wie hoch die jeweilige Vergleichsmiete für eine Wohnung ist, kann dem Mietspiegel entnommen werden.  

Die Mietpreisbremse gilt aber nicht für Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer weiterhin ohne Beschränkung festlegen. Ähnliches gilt bei Modernisierungsmaßnahmen, da die Mietpreisbremse Vermieter nicht davon abhalten soll, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Eine weitere Ausnahme: Wenn die Miete vor der Wiedervermietung bereits oberhalb der Preisgrenze der Mietpreisbremse lag, kann der Vermieter diese bei Wiedervermietung auch weiterhin verlangen. 

Die Mietpreisbremse gilt für maximal fünf Jahre, kann aber verlängert werden. In einigen Bundesländern wurden bestehende Mietpreisbremsen von Gerichten für ungültig erklärt, weil die Begründungen fehlerhaft waren (z.B. Niedersachsen, Saarland).  In Deutschland ist aktuell in rund 370 Gemeinden eine Mietpreisbremse in Kraft. Ob das in einer Gemeinde konkret der Fall ist, weist QUIS flächendeckend für ganz Deutschland aus. 

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