Der Immobilienmarkt Stuttgart zeigt je nach Segment unterschiedliche Entwicklungen. Die QUIS-Daten zeigen, dass die Angebotsmieten seit Jahren weiter steigen, während sich die Angebotspreise im Kaufmarkt nach den Höchstständen aus dem Jahr 2022 auf niedrigerem Niveau eingependelt haben. Auch bei der Vermarktungsdauer lohnt sich ein genauer Blick, denn zwischen Bestand und Neubau zeigen sich teils deutliche Unterschiede.
Steigende Angebotsmieten, stabile Vermarktung im Bestand
Die Angebotsmieten in Stuttgart sind sowohl im Bestand als auch im Neubau über die vergangenen Jahre kontinuierlich gestiegen. Bei Bestandsobjekten erhöhte sich der Wert von 12,32 €/m² im Januar 2018 auf 15,23 €/m² im Januar 2026. Für März 2027 wird ein weiterer leichter Anstieg auf 15,47 €/m² prognostiziert.
Im Neubau liegt das Mietniveau durchgehend deutlich höher. Die Angebotsmieten stiegen stärker von 14,72 €/m² im Januar 2018 auf 18,25 €/m² im Januar 2026. Die Prognose für März 2027 liegt bei 18,72 €/m².
Bei der Vermarktungsdauer von Mietobjekten zeigt sich kein einheitlicher Trend. Im Bestand blieb sie über die Jahre nahezu stabil und bewegt sich zwischen 16,5 und 17,1 Tagen. Im Neubau hat sich die Vermarktungsdauer dagegen verlängert. Sie stieg von 20,5 Tagen im März 2021 auf 26,7 Tage im Februar 2026. Das deutet darauf hin, dass sich Mietobjekte im Bestand weiterhin sehr schnell vermarkten lassen, während für die teureren Neubauangebote der Markt enger geworden ist.
Markt für Kauf-Wohnungen: nach dem Preishoch folgt Stabilisierung
Im Markt für Eigentumswohnungen stiegen die Angebotspreise zunächst deutlich an. Bestandswohnungen verteuerten sich von 3.894 €/m² im Januar 2018 auf 5.411 €/m² im Januar 2022. Seitdem hat sich die Entwicklung abgeschwächt und liegt wieder bei Niveau von 2021. Im Januar 2026 lag der Angebotspreis bei 4.637 €/m². Für März 2027 wird mit 4.647 €/m² nahezu ein stabiles Niveau erwartet.
Auch bei Neubauwohnungen war der Anstieg bis 2022 deutlich. Der Angebotspreis erhöhte sich von 5.236 €/m² im Januar 2018 auf 7.587 €/m² im Januar 2022. Danach setzte eine Seitwärts- bis leichte Abwärtsbewegung ein. Im Januar 2026 lag der Wert bei 7.211 €/m². Für März 2027 wird mit 7.487 €/m² wieder ein leichter Anstieg prognostiziert.
Die Vermarktungsdauer für Wohnungen hat sich im Verkaufsmarkt zuletzt verkürzt. Bei Bestandswohnungen stieg sie zunächst von 35,2 Tagen im März 2021 auf 54,3 Tage im Januar 2024 und sank danach auf 40,4 Tage im Dezember 2025. Bei Neubauwohnungen verlief die Entwicklung ähnlich. Nach 53,4 Tagen im März 2021 und einem Höchstwert von 68,4 Tagen im Januar 2024 lag die Vermarktungsdauer im Dezember 2025 bei 38,1 Tagen.
Kaufmarkt für Häuser: Preise unter den Spitzenwerten von 2022
Auch im Haussegment zeigt sich, dass die Angebotspreise nach den starken Anstiegen bis 2022 nicht weiter zugelegt haben. Bei Bestandshäusern stieg der Wert von 4.458 €/m² im Januar 2018 auf 5.996 €/m² im Januar 2022. Danach gingen die Preise zurück. Im Januar 2026 lagen sie bei 5.185 €/m². Für März 2027 wird mit 5.172 €/m² ein weitgehend stabiles Niveau erwartet.
Im Neubau verlief die Entwicklung ähnlich. Der Angebotspreis stieg von 4.914 €/m² im Januar 2018 stark auf 6.988 €/m² im Januar 2022. Bis Januar 2026 sank er anschließend auf 6.536 €/m². Für März 2027 ist mit 6.644 €/m² wieder eine leichte Steigerung zu erwarten.
Die Vermarktungsdauer für Häuser zeigt ein vergleichbares Muster wie bei den Wohnungen. Im Bestand nahm sie zunächst deutlich zu, von 34,2 Tagen im März 2021 auf 58,1 Tage im Januar 2024, und sank danach wieder auf 46,3 Tage im Dezember 2025. Bei Neubauhäusern stieg sie zunächst von 36,8 auf 52,3 Tage und ging anschließend auf 38,6 Tage zurück.
Fazit
Stuttgart bleibt ein Markt mit hohem Preisniveau, aber unterschiedlichen Signalen je nach Segment. Weiter steigende Angebotsmieten, stabilisierte Kaufpreise und abweichende Vermarktungszeiten in Bestand und Neubau zeigen, dass der Fokus sehr stark auf dem Mietenmarkt liegt. Kaufobjekte finden ihre Nachfrager, wenngleich die Höhenflüge des Jahres 2022 so schnell nicht wieder zu erwarten sind.