Mieterhöhung nach Modernisierung - welcher Weg ist der beste?

Nach einer Modernisierung stellt sich für Vermieter die Frage, auf welchem Weg sie die Miete am besten anpassen: über die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB oder über die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Wir zeigen, worin die Unterschiede liegen, welche Variante sich wann lohnt und wie sich die Ergebnisse in Beispielrechnungen unterscheiden. Alle Details und den aktuellen Marktenge-Indikator finden Sie im TrendCheck Wohnen Bericht zum Download.

Das Mietrecht bietet verschiedene Alternativen, die Miete nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen. Es macht Sinn, sich damit näher zu befassen. Zur Wahl stehen

• Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB
• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB.

Die Modernisierungsmieterhöhungen sind derzeit am stärksten verbreitet, obwohl die Anpassung der Vergleichsmiete ebenfalls einen guten Weg darstellen kann, der aber bislang weniger genutzt wird.

Worin liegen nun die Unterschiede und welche Vor- und Nachteile bieten die beiden Möglichkeiten?

Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB

Von den tatsächlichen Modernisierungskosten kann eine jährliche Kostenumlage von 8 % erfolgen. Es besteht aber eine absolute Kappungsgrenze von 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren, wenn die Ausgangsmiete bei mindestens 7 €/m² lag bzw. von 2 €/m², wenn sie unter 7 €/m² lag.

Bei einer Modernisierung der Heizung sind sogar 10 % der Kosten umlagefähig, wenn die Anlage den GEG-Richtlinien entspricht und anteilig mit Fördermitteln finanziert wurde (§ 555b Nr. 1a).

Die rechtlichen und formalen Anforderungen an diese Art der Mieterhöhung sind sehr hoch. Das liegt daran, dass die Mieterhöhung durch eine einseitige Erklärung des Vermieters eintritt - und nicht durch eine beiderseitige Vereinbarung wie der Mietvertrag selbst. Sowohl die Vorbereitung und Begründung der Maßnahme als auch die nachträgliche Berechnung der zugrundeliegenden Modernisierungskosten erfordern daher einen hohen sehr Aufwand.

Allerdings müssen sich Vermieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung weder an den örtlichen Mietspiegel noch an die zwölfmonatige Sperrfrist zwischen den einzelnen Mieterhöhungen halten. Die Miete darf somit - unter Berücksichtigung der o.a. Kappungsgrenzen - auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus steigen.

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB

Nach dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für entsprechende Wohnungen höher. Die modernisierte Wohnung kann also im Mietspiegel teurer eingeordnet werden.

Eine entsprechende Anpassung der Miete nach Modernisierung kann - unter Berücksichtigung der sonstigen Anforderungen an diese Art der Mieterhöhung - unabhängig von einer Modernisierungsmieterhöhung erfolgen.

Es lohnt sich genau zu rechnen

Im Grundsatz hat der Vermieter das Wahlrecht, ob er eine Miete § 559 oder § 558 BGB erhöht. Damit hat er nach einer Modernisierung insgesamt 4 Möglichkeiten:

1. 1. Es wird (nur) die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB geltend gemacht.
   2. Es wird (nur) eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchgeführt, wobei der durch die Modernisierung verbesserte Ausstattungs- oder energetische Standard zugrunde gelegt wird.
   3. Es ist auch möglich, beide Wege zu kombinieren, also

• • eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum

• • eine Mieterhöhung nach § 559 BGB (Modernisierungszuschlag)

Modellrechnung für Mieterhöhungen nach Modernisierung