Kleine Wohnungen - große Nachfrage

Kleine Wohnungen sind derzeit besonders gefragt. Während es viele Jahre lang eher ein Trend zu großen Wohnungen gab, werden derzeit sehr viele kleine Wohnungen gesucht.

Das liegt zum einen an der Zunahme kleiner Haushalte. Die "Singularisierung" - also der Trend zum Einpersonenhaushalt - ist eine der prägendsten sozialen Entwicklungstendenzen in Deutschland in den letzten Jahrzehnten.

Im Jahr 1994 lag der Anteil der Einpersonenhaushalte noch bei 34 %, 30 Jahre später macht diese Gruppe bereits gut 42 % aus. In Großstädten, wie Hamburg, Berlin oder München, erreichen die Single-Haushalte sogar Anteile von rund 55 %.

Diese Entwicklung ist das Ergebnis weitreichender demographischer, ökonomischer und sozio-kultureller Veränderungen. Hierzu zählen u. a. die folgenden Faktoren:

• Mit der zunehmenden Alterung der Gesellschaft wächst bei den Senioren der Anteil der Einpersonenhaushalte. Die Zunahme ist vor allem auf die gestiegene Lebenserwartung zurückzuführen, wodurch Partner länger allein leben, nachdem der andere verstorben ist. So liegt bei den hochbetagten Haushalten ab 85 Jahren der Anteil der Einpersonenhaushalte bei 62 %.
• Die klassische "Normalfamilie" hat an Bindungskraft verloren. Selbstverwirklichung und Autonomie stehen höher im Kurs; Ehen werden später geschlossen oder häufiger geschieden. So lebten etwa 2024 nur noch in jedem 4. Haushalt in Hamburg Familien mit Kindern.
• Längere Ausbildungszeiten und die geforderte Mobilität auf dem Arbeitsmarkt führen dazu, dass junge Erwachsene länger allein leben, bevor sie eine feste Partnerschaft eingehen oder eine Familie gründen.
• Vor allem die steigende Erwerbsbeteiligung von Frauen ermöglicht es heute mehr Menschen als früher, finanziell eigenständig einen Haushalt zu führen.

Es gibt bei dieser Entwicklung aber ein massives Gefälle zwischen den urbanen Zentren und dem "flachen Land":

• Die Singularisierung ist primär ein urbanes Phänomen. Gründe hierfür sind u. a. eine hohe Dichte an Studierenden und jungen Berufstätigen. Zudem gibt es ein größeres Angebot an kleinen Wohnungen und eine Infrastruktur, die auf Singles zugeschnitten ist (Gastronomie, Freizeit).
• In ländlichen Regionen besteht hingegen nach wie vor ein Familienfokus: Hier dominieren weiterhin Mehrpersonenhaushalte. Der Anteil der Einpersonenhaushalte liegt oft deutlich niedriger (ca. 30 bis 35 %).
• Aber auch auf dem Land nimmt die Singularisierung zu - hier jedoch vor allem durch die Alters-Singularisierung, wenn Senioren nach dem Tod des Partners in den großen Familienhäusern allein zurückbleiben ("Remanenz-Effekt").

Auch größere Haushalte suchen Wohnungen mit geringen Wohnflächen

Ganz wesentlich für die starke Nachfrage nach kleinen Wohnungen ist die geringere absolute Mietbelastung aufgrund der kleinen Fläche. Während größere Wohnungen zwar oft einen niedrigeren Quadratmeterpreis haben, ist die monatliche Gesamtmiete bei kleineren Einheiten deutlich niedriger und damit für viele Haushalte finanziell leichter tragbar. Damit umfasst die Zielgruppe für kleine Wohnungen durchaus auch größere Haushalte.

Defizite auf den Wohnungsmärkten vergrößern sich

Diese Entwicklungen haben gravierende Folgen für den Wohnungsmarkt. Die Haushaltsstruktur verändert sich schneller als der Bestand reagieren kann. Grund dafür sind die geringen Neubauzahlen. Gemessen am Bestand ist der Anteil des Neubaus sehr gering.

Daraus resultieren typische Strukturdefizite:

• Knappheit bei Wohnungen <45 m² und zwischen 45-60 m², besonders im bezahlbaren Segment. So sind etwa in Hamburg lediglich 40 % der Bestandswohnungen unter 60 m² groß - bei fast 80 % Ein- und Zwei-Personen-Haushalten.
• Umzugsketten brechen, weil attraktive Alternativen fehlen (Senioren wohnen weiter groß)

• Hoher Wettbewerbsdruck um kleine Wohnungen führt zu vergleichsweise hohen m²-Preisen, zumal die Gesamtmiete gerade bei Wohnungen mit geringer Quadratmeterzahl immer noch überschaubar sein kann.

Abb. 1 Wohnungsbestand in Deutschland

Quelle: Statistisches Bundesamt

Der Schlüssel liegt im Neubau

Eine Verbesserung der Situation durch eine Ausweitung des Angebots an kleinen Wohnungen ist praktisch nur durch Wohnungsneubau zu erreichen. Hier zeichnen sich aber keine entsprechenden Entwicklungen ab. Denn die Gesamtwohnfläche aller Wohnungen stieg in den Jahren von 2014 bis 2024 etwas stärker als die Zahl der Wohnungen. Die Wohnungen in Deutschland wurden somit im Durchschnitt größer: Die Wohnfläche je Wohnung hat sich seit dem Jahr 2014 um 2,5 Quadratmeter (+2,8 %) und die Wohnfläche pro Person um 2,7 Quadratmeter (+5,8 %) erhöht.

Insbesondere in den Großstädten zeichnet sich allerdings schon seit einigen Jahren ab, dass - auch im Eigentumsbereich - wieder kleiner gebaut wird. Dadurch wird es möglich, trotz gestiegener Baukosten auch an besseren Standorten Wohnungen zu errichten, die von den Gesamtkosten her noch erschwinglich bleiben.

Das bedeutet aber nicht, dass genügend kleine Wohnungen errichtet werden. In Hamburg hatten 2024 bei den Mehrfamilienhaus-Neubauten die Wohnungen mit ein und zwei Räumen einen Anteil von 50 %, in Berlin waren es immerhin 57 %. In der Hauptstadt entfällt aber mehr als die Hälfte dieser kleinen Wohnungen auf Wohnungen mit nur einem Raum - hierbei dürfte es sich also in der Regel um Micro-Apartments handeln, da im "normalen" Wohnungsbestand nur noch sehr selten Wohnungen mit nur einem Raum errichtet werden. Auch in Hamburg entfällt rund ein Drittel der neugebauten kleinen Wohnungen auf dieses Spezial-Segment.

Micro-Apartments können zwar kurzfristig Druck aus dem lokalen Wohnungsmarkt nehmen, aber sie lösen das strukturelle Problem "kleine, bezahlbare Wohnungen für dauerhafte Haushalte" u. a. aus folgenden Gründen oft nicht:

• Micro-Apartments haben häufig sehr hohe Mieten pro m² (i.d.R. deutlich über 25 €/m²). Sie bedienen eher ein zahlungskräftiges Teilsegment (temporär), nicht den breiten Bedarf von Singles mit normalem Einkommen oder älteren Haushalten.
• Typische Nutzer sind Studierende, Berufseinsteiger, Projektarbeiter, Pendler, Menschen in Übergangsphasen. Micro-Apartments sind nicht für Lebensphasen von 5 bis 15 Jahren geeignet.
• Sehr kleine Grundrisse stoßen schnell an Grenzen. Stauraum, Wäsche, Fahrrad, Besuch, Pflegebedarf: das braucht Fläche oder zumindest gute Nebenräume.

Wenn ein großer Teil des Neubaus in Micro-Formate geht, fehlen oft Wohnungen im "klein, aber normal"-Segment, z.B. 35 bis 55 m², die für Singles und Paare langfristig funktionieren. Noch kompakt, aber alltagstauglich.

Abb. 2 Neubau von Micro-Apartments

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln

Noch kein Land in Sicht

Es zeichnet sich also ab, dass sich die Situation im Hinblick auf kleine Wohnungen in absehbarer Zeit nicht wesentlich verbessern wird; insbesondere in den Großstädten wird der Nachfragedruck sehr hoch bleiben.

Das Hauptproblem ist dabei oft nicht der Wille zum entsprechenden Neubau, sondern die Wirtschaftlichkeit. Die Erstellungskosten pro Quadratmeter liegen bei kleinen Wohnungen tendenziell 20 bis 30 % höher als bei größeren Familienwohnungen. Bad und Küche sind die teuersten Räume einer Wohnung. In einer kleinen Wohnung fallen diese Kosten auf viel weniger Quadratmeter an, was den Quadratmeterpreis im Vergleich zu großen Wohnungen in die Höhe treibt. Schallschutz und Belüftung müssen für jede Wohneinheit separat installiert werden. Viele kleine Wohnungen bedeuten mehr Leitungen, Schächte und Türen. Entsprechend müssen entweder die Mieten sehr hoch sein (was sozial problematisch ist) oder es muss durch Baukostensenkungen gegengesteuert werden.

Trotz höherer Quadratmeter-Mieten sind kleine Wohnungen aber aufgrund ihrer geringeren Gesamtbelastung für viele Haushalte attraktiv.

Um den Bau kleiner Wohnungen zu fördern, kommen vor allem regulatorische und finanzielle Instrumente zum Einsatz:

• Festschreibung im Bebauungsplan: Kommunen können bei neuen Quartiersentwicklungen vorschreiben, dass ein bestimmter Prozentsatz (z. B. 30 bis 40 %) der Wohnfläche für Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen reserviert sein muss. Oft werden Vorgaben zur Wohnungsgröße nicht direkt in den B-Plan geschrieben, sondern über städtebauliche Verträge mit den Bauherren geregelt. Dies ist besonders bei Förderprogrammen der Fall.
• Förderung von flächenoptimierten Wohnungen
• Objektförderung im sozialen Wohnungsbau: Spezielle Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen (z. B. über die KfW oder Landesbanken), die explizit an die Schaffung kleiner, barrierefreier Einheiten für Geringverdiener oder Senioren gekoppelt sind.
• Serielles und modulares Bauen: Da kleine Wohnungen oft standardisierte Grundrisse haben, eignet sich hier die Vorfertigung in Fabriken besonders gut. Das spart Zeit und Kosten.