Wie entwickeln sich die Mieten? Ein Vergleich lohnt sich.

In Deutschland kannten die Wohnungsmieten in den letzten Jahren nur eine Richtung: nach oben. Dieses gilt für alle Regionen, wobei aber deutliche Unterschiede im Hinblick auf die Stärke des Anstiegs bestanden. Weiterhin gibt unterschiedliche Entwicklungen zwischen den Neuvermietungsmieten im Bestand und im Neubau.

Vor diesem Hintergrund werfen wir im Folgenden einen genaueren Blick auf die Mietenentwicklung in Hamburg, Leipzig, Oberhausen und Speyer zwischen 2018 und heute.^[1] Hierbei handelt es sich um lokale Märkte mit unterschiedlichen Wohnungsmarktsituationen.

Bei der Bewertung der Mietenentwicklung kann als Vergleichsmaßstab gut die Entwicklung des Verbraucherpreisindex herangezogen werden. Die Preise dieses Warenkorbs sind von Anfang 2018 bis Ende 2025 um rd. 27 % gestiegen.

Hamburg

In Hamburg nimmt die Bevölkerung seit mehr als 20 Jahren kontinuierlich zu. Die Wohnungsmarktsituation ist seit Jahren insgesamt angespannt.

Trotz der hohen Nachfrage sind die Neuvertragsmieten in Bestandswohnungen seit 2018 lediglich um 25 % gestiegen, also etwa in Höhe der allgemeinen Inflationsrate. Hierzu dürfte auch beigetragen haben, dass die Stadt vergleichsweise hohe Baufertigstellungsquoten aufweist.

Demgegenüber sind die Mieten im Neubau aber umso stärker gestiegen. Die Mieten neu errichteter Wohnungen haben sich um fast 55 % verteuert. Damit hat sich die Kluft zwischen den beiden Marktsegmenten sehr stark vergrößert. Während 2018 der Unterschied zwischen den Angebotsmieten im Bestand und im Neubau noch bei rd. 2,50 €/m² lag, beträgt er aktuell deutlich mehr als 7 €/m². Der Anteil der Neubauwohnungen am Wohnungsbestand insgesamt ist aber recht gering.

Leipzig

Die Stadt Leipzig weist eine dynamische Wohnungsmarktsituation auf, die Steigerung der Neuvermietungsmieten im Bestand und bei Neubauten liegt deutlich oberhalb der Inflationsrate.

Mit 48,7 Prozent sind in den letzten 8 Jahren die Mieten im Neubau um annähernd die Hälfte gestiegen. Hier gab es insbesondere seit 2022 deutliche Anstiege, die allerdings das Hamburger Niveau nicht erreichen. Während 2018 der Unterschied zwischen Bestand und Neubau noch bei rd. 3 €/m² lag, beträgt er inzwischen mehr als 5 €/m².

Bei den Neuvermietungsmieten im Bestand sind die Steigerungen mit gut 41 % ebenfalls hoch, hier ist der Verlauf aber deutlich gleichmäßiger. Seit Anfang 2024 sind die Steigerungen gegenüber den Vorjahren wieder geringer ausgefallen.

Oberhausen

Oberhausen gehört zu den Städten, die nur einen geringen Einwohnerzuwachs verzeichnen. So hat sich die Bevölkerung seit 2018 nur um 1,4 % erhöht.

Dennoch sind die Angebotsmieten im Bestand mit 35,3 % deutlich stärker gestiegen als die Inflationsrate. Allerdings lag das Ausgangsniveau 2018 mit 6,26 €/m² auch sehr niedrig. Beim Neubau sind hingegen schon seit 2020 starke Mietsteigerungen zu verzeichnen. Mit einem Anstieg von fast 50 % weist Oberhausen einen deutlich höheren Wert auf als Speyer.

Speyer

Die Stadt Speyer in Rheinland-Pfalz weist ebenfalls eine sehr verhaltene Bevölkerungsentwicklung auf, zwischen 2018 und heute ist die Einwohnerzahl annähernd gleich geblieben.

Mit 40 % sind aber auch hier die Neuvermietungsmieten für Bestandswohnungen deutlich stärker gestiegen als die Inflationsrate. In der Stadt Oberhausen, wo ebenfalls die Bevölkerung auf annähernd gleichem Niveau wie 2018 verblieben ist, sind die Mietensteigerungen im Bestand hingegen deutlich niedriger.

Im Gegensatz zu den drei anderen Städten haben sie in Speyer die Mieten im Neubau parallel zu den Bestandmieten entwickelt und sind nicht deutlich stärker gestiegen.

Jeder Wohnungsmarkt ist anders

Die Ergebnisse der Mietenanalyse in den vier Städten zeigen, dass auch bei ähnlichen Rahmenbedingungen deutlich unterschiedliche Entwicklungen bestehen können.

Während etwa in Hamburg trotz starkem Bevölkerungswachstum und sehr hoher Dynamik auf dem Wohnungsmarkt die Angebotsmieten im Bestand unterhalb der Inflationsrate gestiegen sind, weist Speyer bei einem insgesamt entspannten Wohnungsmarkt sehr starke Steigerungen in diesem Segment auf.

Diese unterschiedlichen Entwicklungen zeigen, dass aus generellen Trends nicht unbedingt Rückschlüsse auf die lokale Marktsituation gezogen werden können. Jeder Wohnungsmarkt ist anders.

Entsprechend ist es immer erforderlich, die Einflussfaktoren am Standort differenziert zu analysieren. Dieses gilt sowohl für die Planung und Vorbereitung von Investitionen als auch für wohnungspolitische Maßnahmen.

[1] Grundlage bilden jeweils die Bestands- und Neubaumieten aus dem QUIS-System (Angebotsmieten). Bei den berechneten Werten handelt es sich um hedonische Mietwerte, um den Marktmietpreis objektiv zu bestimmen und Unterschiede in der Qualität herauszurechnen.