Der Mieten-Atlas ist ein Format, welches kostenlos und übersichtlich für alle Großstädte in Deutschland aktuelle Mietpreise sowie Angaben zur Mietbelastung auflistet. Die Diskussion zu steigenden Wohnkosten in deutschen Städten ist weiterhin in Gesellschaft und Politik allgegenwärtig und wird bereits seit Jahren emotional geführt. Weil der Disput durch mediale Schlagzeilen weiter angeheizt wird, ist es wichtig die unterschiedlichen und wichtigsten Mietbegriffe unterscheiden zu können und anschließend gerecht zu verwenden.
Der Begriff „Miete" (häufig auch Immobiliarmiete oder Wohnraummiete genannt) ist als entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Wohnräumen definiert. Im vereinbarten Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter auf Zeit den Wohnraum zum Gebrauch. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter ein Entgelt. Bei der Höhe des vereinbarten Entgeltes sollte aber grundsätzlich zwischen der Bestandsmiete und dem Mietpreis für die Neuvermietung unterschieden werden.
Unter dem Begriff „Bestandsmieten“ sind historische Mietverträge, egal ob diese Im Jahr 1998, im Jahr 2008 oder im Jahr 2018 abgeschlossen wurden, zusammengefasst. Die Bestandsmieten fallen insgesamt auf Grund der im Vergleich niedrigen Marktpreise der Vergangenheit deutlich günstiger aus. Die Niveaus von Bestandsmieten in den deutschen Großstädten lassen sich schwer auswerten, weil diese individuell verhandelt wurden und nicht zentral gespeichert sind, sondern bei den vielen unterschiedlichen Anbietern auf dem Wohnungsmarkt liegen und dort lokal gemanagt werden. Die Mietpreise für die Neuvermietung hingegen orientieren sich dynamisch an den aktuellen Marktentwicklungen und sind somit transparent ausgewiesen, somit für jeden Interessierten durch die vielen Marktportale nachvollziehbar. Diese „Angebotsmieten“ steigen weiter stetig in allen deutschen Großstädten.
Angebotsmieten: Freiburg liegt vor Hamburg und Berlin
Die Top 10 Rangliste für die höchsten Mietpreise in den deutschen Metropolen ist logischerweise durch die A-Städte dominiert. Es finden sich jedoch mit Freiburg, Heidelberg sowie Darmstadt und Mainz auch Kandidaten wieder, die nicht jeder dort erwartet hätte. Die Stadt Freiburg im Breisgau, welche auch als "Green City" im Südwesten der Republik und als bedeutender Universitätsstandort bekannt ist, liegt aktuell mit einer Angebotsmiete von 13,10 Euro/m² auf Platz 4 im Ranking und somit noch vor Hamburg (13,02 Euro/m²) und Berlin (12,89 Euro/m²). Auf Platz 1 liegt traditionell die Stadt München (18,51 Euro/m²), noch deutlich vor Frankfurt a.M. (14,56 Euro/m²) und Stuttgart (13,89 Euro/m²) auf Platz 2 und 3.
Abbildung 1: Mieten-Atlas 2021: Die höchsten Mietpreise Euro/m² in den Großstädten
In Berlin (12,89 Euro/m²) wird die höchste Steigerungsrate der Angebotsmietpreise in den letzten Jahren gemessen und auch die Kaufpreisprognose für 2023 zeigt die ausgeprägte Dynamik. Die Hauptstadt wird somit Hamburg (13,02 Euro/m²) auf Platz 5 ablösen und die beiden größten Städte Deutschlands werden in nächster Zeit ihre Positionen tauschen.
Die Stadt Heidelberg hat sich mit einem Mietpreis von 12,47 Euro/m² auf Platz 7 im Ranking knapp vor die Stadt Köln geschoben, welche aktuell mit einem Mietpreis von 12,39 Euro/m² gemessen wird. Auf Platz 9 und 10 landen die Städte Mainz (12,14 Euro/m²) und Darmstadt (12,07 Euro/m²), die von der Nähe zu Frankfurt am Main profitieren und zusammen mit der Bankenstadt eine wichtige Achse im Rhein-Main-Gebiet bilden. Die Region gehört, wie auch die Regionen rund um Freiburg und Heidelberg, zu den absoluten Gewinnern bei der Auswertung der Standorte hinsichtlich ihres Zukunftpotenzials. Die Nachfrage nach Wohnraum wird sich in diesen Städten weiter intensivieren und die Mietpreise dementsprechend steigen.
Auf Platz 11 im Ranking landet die Stadt Potsdam mit einem Mietpreis von 12,04 Euro/m². Die Stadt ist der große Aufholer im Ranking, da sie weiterhin mit wachsendem Interesse als Wohnstandort nachgefragt wird, während es für die Arbeit häufig in die naheliegende Hauptstadt geht. Die einzige A-Stadt, die nicht in den Top 10 landet, ist Düsseldorf mit einem Mietpreis von 11,48 Euro/m² im Jahr 2021. Auf den letzten Plätzen im Ranking der Angebotsmieten von deutschen Großstädten landen Wuppertal, Duisburg und Magdeburg (hierfür in Abbildung 1 bitte auf die Seite 5 scrollen). Alle drei Standorte liegen mit Mietpreisen um die 7,00 Euro/m² deutlich unter dem Mietpreis-Niveau der anderen Metropolen.
Im direkten Vergleich liegen bereits die Städte im hinteren Mittelfeld des Rankings, wie zum Beispiel Mühlheim an der Ruhr (Platz 37), Essen (Platz 36) und Erfurt (Platz 34) bei durchschnittlich 8,00 Euro/m² und sind somit für Neumieter deutlich kostenintensiver. Wie kostenintesiv das Wohnen für die Haushalte heute ist, lässt sich auch durch die Berechnung der Mietbelastung bestimmen. Diese wird ebenfalls für die aktuelle Neuvermietung ausgewiesen und beschreibt genau den Anteil, welcher für die Wohnungsmiete am Jahreseinkommen eines Privathaushalts aufgewendet werden muss.
C-Städte und Berlin mit sehr hoher Mietbelastung
Wer aktuell in den deutschen Großstädten eine Wohnung zur Neumiete sucht, muss sich darauf einstellen, deutlich mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens für die Miete zu zahlen. Offenbach am Main liegt zusammen mit weiteren C-Städten wie Augsburg, Kiel, Aachen, Lübeck und Mainz weit vorne im Ranking der Großstädte mit den höchsten Mietbelastungsquoten. Der Wohnungsmarkt in Offenbach ist schon seit vielen Jahren unter Druck, weil die Nachfrage nach Wohnraum aus dem benachbarten Frankfurt rüberschwappt. So liegt die Quote für die Mietbelastung bei durchschnittlich 40,3%. Ähnlich verhält es sich aktuell in Potsdam mit 34,7%, wo die Nachfrage durch die geographische Nähe zur Hauptstadt weiter steigt. In Berlin ist eine Mietbelastung von 37,3% messbar und die Themen rund um den Wohnungsmarkt in den Medien omnipräsent. Die Universitätsstädte Augsburg, Kiel und Aachen haben mit knapp 35% aktuell eine sehr hohe Mietbelastung für Neumieter. Für alle bisher genannten Städte gilt, dass die Struktur und das Wachstum der Einkommen nicht mehr mit den Steigerungen der Mietpreise mithalten können und so noch in Zukunft extremere Werte zu erwarten sind. Trotz des höchsten, durchschnittlichen Quadratmeterpreises in München liegt die Stadt mit 34,1% nur auf Platz 7 des Rankings. Das große Zukunftspotenzial der Stadt und die guten Einkommensverhältnisse vieler Einwohner in den verbundenen Arbeitsplätzen halten das durchschnittliche Niveau der Mietbelastung hier relativ stabil.
Abbildung 2: Mieten-Atlas 2021: Die höchste Mietbelastung (in %) in den Großstädten
Betrachtet man die Steigerungsraten der Angebotsmieten und die Niveaus der Mietbelastung in den Metropolen, sind die Anwendung von Mietspiegel, Kappungsgrenzen und Preisbremsen als Werkzeuge, um die Dynamik im Markt zu stoppen, durchaus nachvollziehbar. Festzuhalten bleibt aber auch, dass das Wohnen in den deutschen Großstädten im europaweiten Vergleich noch als sehr erschwinglich gilt. Ein wichtiger Grund hierfür sind die über 400 Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland, die sich häufig regional und sozial engagieren und vielfach Mietangebote unter den aktuellen Marktpreisen anbieten können.
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