Möbliert Vermietung: Aufschwung in Berlin und Hamburg

In den letzten Jahren gab es einen regelrechten Boom möbliert vermieteter Wohnungen in den deutschen Großstädten. QUIS hat untersucht, wie sich der Anteil der Angebote für möblierte Wohnungen in Berlin und Hamburg entwickelt hat.

Definition: Was ist möbliertes Wohnen?

Möbliertes Wohnen bezeichnet die Vermietung einer Immobilie, die bereits mit Möbeln und anderen Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist. In der Regel verfügen möblierte Wohnungen über grundlegende Einrichtungsgegenstände wie Bett, Sofa, Tisch, Stühle, Schrank und Küche.

Damit ist möbliertes Wohnen ist besonders attraktiv für Personen, die nur vorübergehend an einem anderen Ort leben und keine eigenen Möbel anschaffen möchten – wie zum Beispiel Projekt-Mitarbeitende, Geschäftsreisende, Studierende, Praktikant:innen sowie Menschen, die neu in der Stadt sind und zunächst eine Übergangslösung brauchen. Deshalb werden möblierte Wohnungen oft zeitlich befristet vermietet. Möglich ist aber auch die unbefristete Vermietung.

Rechtlicher Status: Unterschied zur klassischen Vermietung

Der Hauptunterschied zwischen der möblierten und der klassischen Vermietung besteht darin, dass der Vermieter einen Möblierungszuschlag für die Möbel und die Ausstattung der Wohnung verlangen kann. Dieser wird in der Regel monatlich erhoben und variiert je nach Standort und Größe der Wohnung sowie Anzahl, Qualität und Zustand der Möbel.

Ein angemessener Möblierungszuschlag sollte den Wert der bereitgestellten Möbel widerspiegeln. Die gängigsten Berechnungsmethoden für den Möblierungszuschlag sind das Hamburger und das Berliner Modell. Beide Methoden berücksichtigen die Abnutzung und den Ursprungswert der Möbel und ermöglichen so eine angemessene Einschätzung des Werts der bereitgestellten Gegenstände.

Auch für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse. Das bedeutet: Wenn Bestandswohnungen neu vermietet werden, darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings müssen Vermieter den Möblierungszuschlag bislang nicht gesondert ausweisen, sodass es schwierig ist, die Nettokaltmiete der Wohnung zu ermitteln – die wiederum für die Mietpreisbremse maßgeblich ist.

Anders sieht es aus, wenn möblierte Wohnungen zeitlich befristet vermietet werden. Denn das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) nimmt „Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist“ ausdrücklich von der Mietpreisbremse aus. Auf diese Weise können möblierte Wohnungen legal zu Preisen vermietet werden, die deutlich über dem Mietenspiegel liegen.

Wie viele Wohnungen in Deutschland werden möbliert vermietet?

Vor allem in den Großstädten werden möblierte Wohnungen vermietet. QUIS hat den Anteil möbliert angebotener Wohnungen an den Mietwohnungsangeboten auf den großen Online-Immobilienportalen für Hamburg und Berlin untersucht. Das Ergebnis: 2020 gab es in beiden Städten einen starken Anstieg. Seitdem ist der Anteil Wohnungen zwar wieder etwas zurückgegangen. Er befindet sich aber immer noch deutlich über dem Niveau von vor 2020.

Update Januar 2024: Im Jahr 2023 war dann wieder ein deutlicher Anstieg zu beobachten. Aktuell ist der Anteil der möblierten Wohnungen bei den Inseraten in Hamburg und Berlin so hoch wie noch nie. Dieses kann auch als Indiz für die gestiegene Nachfrage nach Mietwohnungen gewertet  werden. 

Möbliert angebotene Wohnungen in Berlin

In Berlin betrug die Zahl der möbliert angebotenen Wohnungen 2019 noch durchschnittlich 128 pro Monat. Damit machten sie einen Anteil von 2,3 Prozent am gesamten online inserierten Mietwohnungsangebot aus. 2020 gab es einen starken Anstieg: Der Höchstwert lag im März 2020 bei 1.016 Wohnungen. Im Mai 2023 wurden 716 möblierte Wohnungen in Berlin online zur Miete angeboten, was einen Anteil von 16 Prozent am gesamten Online-Mietwohnungsangebot ausmacht. 

Ende 2023 lag dieser Anteil sogar bei gut 23 %, damit wird inzwischen fast jede 4. Wohnung in der Heuptstadt möbliert vermietet.

Möbliert angebotene Wohnungen in Hamburg

Auch in Hamburg bewegte sich der Anteil möbliert angebotener Mietwohnungen 2019 noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau: Im Jahresschnitt wurden 2,3 Prozent aller Mietwohnungen auf den Onlineportalen möbliert angeboten. Die höchste Zahl wurde mit 100 Wohnungen im Oktober erreicht. 2020 stieg der Anteil der möbliert angebotenen Wohnungen auch in Hamburg sprunghaft an: Im Jahresdurschnitt lag er bei 13 Prozent. Im Mai 2023 betrug der Anteil gut 10 Prozent (=304 Wohnungen), im Dezember waren es mehr als 17 Prozent.

Gründe für den Anstieg möbliert vermieteter Wohnungen

Der signifikante Anstieg der möbliert angebotenen Wohnungen in Berlin und Hamburg könnte auf die Verschärfung der Mietpreisbremse zurückgehen: Vor 2020 mussten Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen hatten, die Miete nicht rückwirkend senken. Mieterinnen und Mieter hatten also keine Möglichkeit, zu viel gezahltes Geld zurückzuerhalten. Seit dem 01.04.2020 können sie ihre Ansprüche auch rückwirkend gültig machen, und zwar für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses. Darüber hinaus wurde gesetzlich festgelegt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr anhand der letzten vier, sondern anhand letzten sechs Jahre zu bestimmen sei. Auf diese Weise ergeben sich üblicherweise geringere Vergleichsmieten.

Vorübergehend genutzte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse – und somit von den genannten Verschärfungen – bislang ausgenommen (Stand: Juni 2023). Insofern kann die möblierte, zeitlich befristete Vermietung als eine Reaktion der Vermieter auf die Verschärfung der Mietpreisbremse gedeutet werden.

Ausblick

Um die Umgehung der Mietpreisbremse durch möblierte und zeitlich begrenzte Vermietungen zu verhindern, hat das Land Hamburg eine Bundesratsinitiative gestartet. Demnach sollen Kurzzeitvermietungen zwar weiterhin von der Mietpreisbremse ausgenommen bleiben. Doch es soll festgelegt werden, dass dies in der Regel nicht für Vermietungen ab sechs Monaten Dauer gilt und auch nicht für Ketten befristeter Kurzzeitmietverträge zwischen denselben Vertragsparteien.

Außerdem zielt die Bundesratsinitiative darauf ab, den Möblierungszuschlag bei der möblierten Vermietung offenzulegen, sodass die Netto-Kaltmiete ersichtlich wird. Gleichzeitig soll die Höhe des Zuschlags begrenzt werden: auf monatlich höchstens 1 Prozent des Zeitwerts, den die Möbel zu Beginn des Mietverhältnisses haben. Als Zeitwert wiederum gilt der Anschaffungspreis abzüglich eines Betrags von 5 Prozent für jedes Jahr, das seit dem Kauf abgelaufen ist.

Fazit

Seit der Verschärfung der Mietpreisbremse hat der Anteil möbliert vermieteter Wohnungen in Deutschlands größten Städten, Hamburg und Berlin, stark zugenommen. Meist werden diese zugleich zeitlich befristet vermietet. Denn auf diese Weise lässt sich die Mietpreisbremse umgehen. Eine Umkehr dieses Trends ist derzeit marktseitig nicht absehbar, es sei denn, der Gesetzgeber greift regulierend ein.