Hedonische Berechnung zur Entwicklung von Mietpreisen

Zahlreiche Investoren, Makler und Projektentwickler nutzen QUIS als Marktnavigator für Wohnimmobilien. Deshalb ist wichtig, dass die Entwicklungen der Mieten und Kaufpreise stets aktuell und transparent vorliegen, damit diese umgehend für die weitere Bearbeitung und Kalkulation genutzt werden können. Die Berechnungen erfolgen sowohl auf der Ebene von Postleitzahl-Gebieten als auch auf den Ebenen von Städten und Landkreisen. Im Gegensatz zur Radius-Suchfunktion in QUIS, wo Anwender sehr kleinräumig und segmentspezifisch Mieten und Preise bestimmen, umfassen die hedonischen Mieten- und Kaufpreisentwicklungen alle verfügbaren Daten und liefern somit eine vollständige Auswertung von allen Angebotspreisen im Wohnungsmarkt.

Die Berechnung der Mieten- und Kaufpreisentwicklung erfolgt mit dem Einsatz von hedonischen Regressionsanalysen. Wohnimmobilien sind sehr heterogen und unterscheiden sich sehr stark in ihrer Beschaffenheit, zum Beispiel hinsichtlich ihrer Lage, des Grundrisses oder der Ausstattung. Zudem unterliegt das Angebot des Wohnungsmarktes mit verbundenen Miet- und Kaufpreisen  einem stetigen Wandel und kann nicht über einen längeren Zeitraum in identischer Form beobachtet werden. Daher lautet die Zielstellung der hedonischen Regressionsanalyse, rein marktbedingte Preisänderungen zu ermitteln. Weitere Einflüsse auf die Preisentwicklung, die etwa durch veränderte Strukturen bei den angebotenen Immobilien entstehen können, werden durch diese Methodik ausgeschlossen. 

Ein Beispiel: Wird in einem Wohnquartier zum Zeitpunkt A das Angebot durch einen großen Anteil an tendenziell günstigeren Bestandswohnungen bestimmt und zu einem späteren Zeitpunkt B durch einen großen Anteil teurerer Neubauwohnungen, dann sind natürlich die durchschnittlichen Mieten und Kaufpreise zum Zeitpunkt B deutlich höher im Vergleich zum  Zeitpunkt A. Diese Steigerung kann aber auch nur dadurch begründet sein, dass die Struktur des Angebotes eine andere ist, nicht aber durch die generelle Marktentwicklung. Für die Berechnung der Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen wird daher mit Hilfe einer hedonischen Regressionsrechnung der Einfluss verschiedener Wohnungsmerkmale, wie Wohnfläche, Baualter und Ausstattung, auf den jeweiligen Mietpreis und Kaufpreis geschätzt. 

Auf diese Weise lassen sich zum Beispiel Preisunterschiede, die auf unterschiedlichen Wohnflächen beruhen, von Preisen, die auf unterschiedlichen Baualtersklassen beruhen, rechnerisch trennen. So können diejenigen Preisänderungen, die lediglich auf qualitativen  Veränderungen bestimmter Eigenschaften beruhen, von den marktbedingten Preisänderungen rechnerisch getrennt und ausgeschlossen werden. 

Mietenentwicklung
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So zeigt die in QUIS dargestellte Entwicklung der Angebotsmieten, dass in Hamburg im Jahresverlauf 2020 bis zum Spätsommer das Niveau bei durchschnittlich 12,50-12,60 €/m² stabil war und im Herbst sogar noch auf Werte um 13,00 €/m² angestiegen ist. 

Auch in Bremen ist eine nahezu analoge Entwicklung zu beobachten, wenngleich hier das durchschnittliche Niveau der Angebotsmieten mit 8,00 €/m² bis 8,50 €/m² um rund 30 % niedriger liegt als in Hamburg. 

Preisentwicklung für Eigentumswohnungen
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Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich in QUIS auch bei den Preisen für Eigentumswohnungen (ETW): Weiter aufwärts ging es 2020 sowohl in Hamburg wie in Bremen, wobei in Hamburg wieder deutlich stärkere Steigerungsraten zu verzeichnen waren.

An der Elbe liegen die Preise aktuell im Durchschnitt bei 6.238 €/m², das sind 12,1 % mehr als noch zum Jahresbeginn 2020. Bremen an der Weser beträgt mit aktuell 3.037 €/m² (Januar 2021) die Steigerung 10,3 % gegenüber dem Vorjahr.

Relative Preisentwicklung, Hamburg
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Der Hamburger Wohnungsmarkt weist seit einigen Jahren Überhitzungstendenzen auf, die sich trotz Pandemie-Situation verstärken. Dieses zeigt sich u.a.  daran, dass die Entwicklung bei den  Mieten und Preisen für Eigentumswohnungen weiter auseinanderdriftet. Während die Angebotsmieten seit Anfang 2019 bis heute um 5,1 % gestiegen sind, legten die Eigentumswohnungspreise in diesem Zeitraum um 32,3 % zu.

Es wird deutlich, dass die Flucht ins Betongold anhält und insbesondere auch Eigennutzer Objekte und Bestände erwerben. Für Kapitalanleger bedeuten diese Entwicklungen aber auch, dass die Renditen für Eigentumswohnungen (ETW) in Hamburg immer geringer werden - so fern noch ein zur Investmentstrategie passendes Objekt akquiriert werden kann. Bei QUIS wird ersichtlich, dass die aktuellen Kaufpreisfaktoren in einigen Stadtgebieten für Neubauwohnungen bei deutlich über 40 Jahren liegen (z.B. Harvestehude, Rotherbaum). 

Relative Preisentwicklung, Bremen
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Auch in Bremen driftet die Entwicklung der Mieten und Preise für Eigentumswohnungen auseinander, jedoch weniger ausgeprägt als in Hamburg. Die beschriebene Entwicklung hat dort erst Anfang 2020 eingesetzt, während sie in Hamburg schon ab Mitte 2018 zu beobachten war. In Bremen sind die Preise aktuell gegenüber Anfang 2020 um 4 Prozentpunkte stärker angestiegen als die Mieten. 

Wohnungsmärkte bleiben stabil und teuer 

Fast ein Jahr nach dem Beginn der Corona-Krise zeigen sich die Wohnungsmärkte in Deutschland weiter in einer sehr stabilen Verfassung. Die Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen kennen weiterhin nur eine Richtung: sie gehen nach oben. Dieses gilt sowohl für die sehr dynamischen Metropolen, aber auch für Standorte, die bisher nicht so sehr im Fokus stehen. Es ist derzeit nicht absehbar, dass sich die aufgezeigten Tendenzen der Mieten und Preise im Markt für Wohnimmobilien in nächster Zeit deutlich verändern würden. Allerdings sind die wirtschaftlichen Folgen der Corona Pandemie erst mit einer gewissen Verzögerung  zu messen, mögliche Veränderungen auf den Wohnungsmärkten werden sich frühestens gegen Ende 2021 zeigen.

Um frühzeitig auf veränderte Marktbedingungen reagieren zu können, bietet QUIS eine Reihe von Wohnungsmarktindikatoren, die täglich und monatlich aktualisiert werden. Jetzt QUIS fünf Tage  kostenlos und unverbindlich testen und alle Angaben zur Vermarktungsdauer, Schaltdauer von Immobilienanzeigen oder Entwicklung der Kaufpreisfaktoren nutzen.  

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