Auch im kommenden Jahr bleiben die Rahmenbedingungen auf den Mietwohnungsmärkten herausfordernd: Angebotsengpässe in vielen Städten, steigende Mieten und wachsende regionale Unterschiede prägen die Entwicklung. Der aktuelle TrendCheck ordnet diese Entwicklungen ein und zeigt, welche Trends 2026 besonders relevant sind – differenziert nach Standorttypen und Marktsegmenten.
Im vergangenen Jahr war der Mietwohnungsmarkt in Deutschland weiterhin geprägt durch eine sehr heterogene Situation: Während auf der einen Seite insbesondere Haushalte mit geringeren Einkommen vor gravierenden Mietbelastungen stehen, sind es auf der anderen Seite leerstandsgeplagte Wohnungseigentümer, die neben der notwendigen Bestandsentwicklung auch über Abriss nachdenken müssen.
Diese Diskrepanz der "zwei Welten" wird in diesem Jahr weiterhin den Mietwohnungsmarkt bestimmen und sich wohl sogar noch verstärken. Denn sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfragerseite, aber auch bei der Wohnungspolitik, sind keine nennenswerten Veränderungen der Rahmenbedingungen zu erkennen.
So bestimmen auch 2026 weiterhin folgende Entwicklungstendenzen die Situation:
- Der "Angebotsstau": Die Zahl der auf dem Markt befindlichen Wohnungsangebote ist in den nachgefragten Städten zu gering, um die notwendigen Umzugsprozesse zu ermöglichen. Dies ist bedingt durch die geringen Fertigstellungszahlen der Jahre 2024 und 2025. Bereits 2024 war der Neubau um fast 15 % gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen, in 2025 sind die Zahlen weiter gesunken. Zwar sind im vergangenen Jahr die Baugenehmigungszahlen wieder leicht um etwa 15 % gestiegen, höhere Baufertigstellungszahlen sind aber frühestens in zwei bis drei Jahren zu erwarten.
Der größte Nachholbedarf besteht dabei in Großstädten, wo fast ein Drittel mehr Wohnungen als derzeit errichtet werden müssten. Dies zeigt deutlich der QUIS-Marktenge-Indikator (s.u.). Allerdings ist die Größenordnung des wirklichen Bedarfs sehr unsicher. Gerade in den Märkten mit hoher Nachfrage, gibt es - auch aufgrund der großen Differenz zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten - die Tendenz eine Wohnung zu halten, auch wenn sie nicht mehr gebraucht wird. Untervermietung oder leer stehen lassen sind dann eine Option. Gerade Untermieter, die oft ein Vielfaches der Bestandsmiete zahlen, sind zwar versorgt, aber dennoch als Wohnungssuchende auf dem Markt. Der Anteil der Haushalte, die latent suchen, um eine “bessere” oder geeignete Wohnung zu finden, ist groß, kann aber dazu führen, dass, gemessen an der Zahl der Wohnungen, der wirkliche Bedarf überschätzt wird.
Abb. 1 Baufertigstellungen und Neubaubedarf
Quelle: https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/analysen-kompakt/2025/ak-16-2025-dl.pdf
Im ländlichen Bereich hingegen liegen bereits jetzt die aktuellen Fertigstellungzahlen über dem Neubaubedarf (s. Abb. 1). Hier droht sich die Situation für die Eigentümer durch steigenden Leerstand zu verschlechtern.
- Der "Nachfrageboom": Die Bevölkerung in Deutschland hat 2024 mit 83,6 Mio. Einwohnern einen neuen Höchststand erreicht. Im vergangenen Jahr sind zwar die Zuwanderungen - wie schon 2024 - zurückgegangen, es kann aber davon ausgegangen werden, dass die Bevölkerungszahl sich in den kommenden Jahren auf dem hohen Niveau stabilisieren wird.
Aufgrund der stärkeren Singularisierung und Alterung der Gesellschaft der Wohnflächenkonsum weiter zunehmen wird. Allein durch die steigende Zahl kleinerer Haushalte - insbesondere in den Großstädten - wird mehr Wohnraum benötigt. Ebenfalls nehmen Haushalte, bei denen die Kinder ausgezogen sind (Empty Nester), sowie ältere Haushalte (Remanenzeffekt) tendenziell mehr Wohnraum pro Person in Anspruch. Dies gilt sowohl für Mieter- als auch Eigentümer-Haushalte.
- Die "Dritte Miete" wird immer wichtiger: Neben der Kaltmiete belasten insbesondere die Energiekosten sowie steigende Kosten für Wartung, digitale Infrastruktur und Reparaturen die Budgets der Mieter - aber auch der Unternehmen.
Die Nebenkosten sind 2023 gegenüber 2022 um ca. 10 % gestiegen, im Jahr 2024 noch einmal um 6 %. Auch 2025 ist von weiteren Steigerungen oberhalb der Inflationsrate auszugehen. Dabei sind die Nebenkosten in Großstädten tendenziell höher und steigen schneller als im Bundesschnitt.
Die steigenden Kosten wirken sich unmittelbar auf die Mietbelastung der Haushalte aus. Legt man einen Fokus auf die Haushalte mit geringen Einkommen, die 15-20 % ausmachen, stellt sich die Situation vergleichsweise ungünstig dar. Denn die Wohnkostenbelastung für Menschen mit geringem Einkommen ist seit 1990 gestiegen. Insbesondere betroffen sind davon Migranten. So hat sich der Anteil der Bevölkerung, die mehr als 40 % ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für die Wohnkosten ausgeben müssen, von 9,0 % in 2020 auf 12,0 % in 2024 erhöht. Haushalte mit hohem Einkommen konnten hingegen die gestiegenen Mieten durch Einkommenszuwächse kompensieren.
Diese Entwicklung wird sich auch 2026 fortsetzen. Daraus ergibt sich für die Wohnungsanbieter die weiter zunehmende Anforderung, die Nebenkosten zu reduzieren. Hier stehen insbesondere die Heizkosten im Fokus, auch vor dem Hintergrund der steigenden CO2-Bepreisung. Auch wenn die Energieeffizienz einer Wohnung aktuell in vielen Märkten noch kein entscheidender Nachfragefaktor ist, muss davon ausgegangen werden, dass sich dieses mit zunehmender Geschwindigkeit ändern wird.
Für die Unternehmen verstärkt sich damit das Modernisierungs-Dilemma: Sie müssen investieren, um die Klimaziele zu erreichen. Gleichzeitig begrenzen Kappungsgrenzen und die soziale Verantwortung die Umlagemöglichkeiten auf die Mieter, die Rentabilität gerät unter Druck.
Das "Mietrecht II"-Reformpaket startet
Bereits Ende 2025 sind die Regelungen zur Mietpreisbremse verlängert worden, dieses Instrument wird - bei einigen Bundesländern in deutlich vergrößertem Umfang - bis zum Ende dieses Jahrzehnts weiter zur Anwendung kommen.
Die Bundesregierung hat weiterhin für 2026 eine Verschärfung des Mieterschutzes in mehreren Bereichen vorgesehen, um bestehende Regulierungslücken zu schließen:
- Begrenzung von Indexmieten - Deckelung von Indexmietsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten auf 3,5 % pro Jahr)
- Transparenz bei Möblierungszuschlägen: Vermieter müssen 2026 den Zuschlag für Möbel in der Regel gesondert ausweisen.
- Regulierung von Kurzzeitvermietung: Mietverträge für "Wohnen auf Zeit" sollen stärker eingeschränkt werden.
- Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung
Diese regulierenden Maßnahmen werden im Einzelfall die Mietenentwicklung dämpfen können, aber wohl keine weitreichende Wirkung entfalten. Dieses kann im Wesentlichen nur durch die Ausweitung des Wohnungsneubaus an den entsprechenden Standorten erreicht werden. Hier wird sich 2026 in ersten Ansätzen zeigen, wie gut die modifizierten gesetzlichen Regelungen des "Bau-Turbo" und des "Gebäudetyp E" ihre tatsächliche Dynamik entfalten werden.
Mietpreisentwicklung - es geht weiter nach oben
Der seit vielen Jahren anhaltende Trend zu oftmals deutlichen Mietsteigerungen wird sich auch 2026 fortsetzen. Wie die Daten von QUIS zeigen, geht dabei die Schere zwischen die Mieten in Bestands- und Neubauobjekten weiter auseinander. Nachdem bei den Bestandwohnungen in der zweiten Jahreshälfte 2025 eine Seitwärtsentwicklung bei den Mieten zu beobachten war, haben gegen Jahresende die Steigerungen wieder zugenommen. Dieser Trend dürfte sich 2026 fortsetzen. Bei den Neubaumieten sind dieses Zuwächse noch stärker ausgeprägt.
Abb. 2 Mietenentwicklung 2020-2025
Quelle: https://quis.de/
Dabei werden sich aber die starken regionalen Unterschiede zwischen den dynamischen Großstädten und Ballungsräumen und den eher ländlichen und peripheren Gebieten weiter verstärken.
Es geht voran - ein bisschen
Das Jahr 2026 wird auf den Mietwohnungsmärkten in Deutschland vor allem durch eine Fortsetzung der bisherigen Trends gekennzeichnet sein. Sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfragerseite sind keine Entwicklungen zu erwarten, die zu einer nennenswerten Abschwächung oder Änderung bisheriger Tendenzen führen werden. Auch wenn 2025 die Zuwanderung gesunken ist und sich dieser Rückgang 2026 fortsetzt, werden die Angebotsengpässe bei den Mietwohnungen weiter nahezu unverändert bestehen bleiben. Deutliche Verbesserungen sind erst zu erwarten, wenn der Wohnungsneubau wieder nennenswert anzieht. Die Signale deuten in diese Richtung, die Anzahl der Baugenehmigungen hat ihren Tiefpunkt überschritten. 2026 ist auch der "Startschuss" für eine Reihe wohnungspolitischer Maßnahmen zur Ankurbelung des Neubaus. Wie gut etwa das deutlich erhöhte Volumen des geförderten Wohnungsbaus, der Bau-Turbo und der Gebäudetyp E den Wohnungsbau in der Praxis "entfesseln" können, hierfür wird das Jahr 2026 wertvolle Hinweise liefern. Im Hinblick auf die Mietenentwicklung und insbesondere auf die Mietenbelastung der Haushalte bedeutet dieses, dass keine Entspannung in Sicht ist. Die ungünstigere wirtschaftliche Lage wird eher dazu führen, dass sich die Situation vieler Haushalte verschlechtert. Allerdings wird auch deutlich, dass auf Seiten der Nachfrager in zunehmendem Maße Anpassungsprozesse an Bedeutung gewinnen, etwa im Hinblick auf die Wohnfläche.
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