Luft, Lärm, Wasser und Grünflächen: Umweltqualität als Indikator für die Immobilienbewertung

Das Marketing-Mantra der Immobilienmakler:innen war schon immer "Lage, Lage, Lage". Eine gute Lage zeichnet sich aber nicht nur durch Kitas und Schulen sowie eine funktionierende Infrastruktur aus. Auch die Qualität der Luft und des Wassers sowie die Lärmbelastung spielen eine wichtige Rolle. QUIS hat deshalb einen Indikator für die Umweltqualität von Immobilienstandorten entwickelt.

Inhalt der Seite

• Umweltqualität: Was bedeutet das für die Wohnungsmärkte?
• Grundstückswerte als KPI für die Standortentwicklung
• Der QUIS Umweltindikator
• Städte mit überdurchschnittlicher Umweltqualität
• Die Top Ten der Landkreise mit der besten Umweltqualität in Deutschland

Umweltqualität: Was bedeutet das für die Wohnungsmärkte?

Umweltindikatoren können bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie den Ausschlag geben –  sei es für die junge Familie, die eine neue Mietwohnung sucht, die alleinstehende Kaufinteressentin mit einer chronischen Krankheit wie Asthma oder für den institutionellen Immobilieninvestor, der den Wert seines Portfolios absichern will. Denn: Luftverschmutzungen wirken sich negativ auf die Atemwege und das Herz-Kreislauf-System aus. Lärm kann zu Hörschäden, Bluthochdruck, Stress, Schlafstörungen und einer verminderten Leistungsfähigkeit führen.

Insofern haben diese Faktoren auch einen Einfluss auf die Mieten und Kaufpreise. Die Verbesserung der Umweltqualität kann einen positiven Einfluss auf die Wertentwicklung von Immobilien haben. Das könnte in letzter Konsequenz dazu führen, dass Immobilienentwickler in Zukunft eigene Maßnahmen für saubere Luft und sauberes Wasser ergreifen, um die Attraktivität ihrer Projekte zu steigern.

Grundstückswerte als KPI für die Standortentwicklung

Auch für die Verantwortlichen aus Politik und Verwaltung ergibt sich daraus eine Motivation, in die Umweltqualität ihrer Städte und Gemeinden zu investieren. Denn in Zukunft werden sich Umweltqualitäten stärker in den Immobilienpreisen widerspiegeln. Sie sind letztendlich auch ein KPI (Key Performance Indicator) dafür, wie gut sich ein Standort entwickelt.

Die wichtigsten Umweltvariablen, die das Wohlbefinden der Menschen beeinflussen können, sind

• Luft- und
• Wasserqualität,
• Grünflächen sowie
• Lärm.

Luft

In Deutschland liegt die Luftverschmutzung im Allgemeinen unter den Grenzwerten der Weltgesundheitsorganisation. Die Feinstaubwerte zwischen 2,5 und 10 Mikrometern (PM2,5 und PM10) sind seit 2006 relativ stabil. Allerdings gibt es nach wie vor deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Städten und Stadtteilen. Außerdem können Menschen von Luftverschmutzung auch betroffen sein, obwohl die Grenzwerte noch den aktuellen WHO-Richtlinien entsprechen.

Wasser

Eine Verunreinigung des Grundwassers – das bedeutet: Nitratwerte von mehr als 50 mg pro Liter – hat erhebliche Auswirkungen auf die Trinkwasserqualität der Haushalte, da zwei Drittel des Trinkwassers in Deutschland aus dem Grundwasser stammen. Je stärker das Grundwasser verschmutzt ist, desto aufwendiger und teurer ist es, das Wasser zu filtern und zu Trinkwasser aufzubereiten.

Grünflächen

Grünflächen spielen eine wichtige Rolle für die nachhaltige Entwicklung von Städten. Sie verbessern die Umweltqualität und fördern Erholungsmöglichkeiten im Freien sowie einen aktiven Lebensstil. Außerdem optimieren sie die CO2- Bilanz und tragen zur Gesundheit der Bürgerinnen und Bürger bei.

Lärm

Die Lärmbelästigung in deutschen Städten ist meist auf den Verkehr zurückzuführen. Zwar reagieren die Menschen darauf unterschiedlich empfindlich, aber die allermeisten fühlen sich durch Lärm gestört und gestresst.

Der QUIS Umweltindikator

QUIS hat einen eigenen Umweltindikator entwickelt, der die Luft-, Wasser-, Lärm- und Grünflächenqualität für jeden der 1,7 Millionen Baublocks in Deutschland misst und zusammenfasst. Zur Beurteilung der Luftqualität werden die mittleren Jahreswerte für Stickoxid, Feinstaub und Ozon herangezogen. Für die Beurteilung des Grundwassers betrachtet QUIS den Nitratwert. Die Nähe zu Grünflächen, Straßen, Schienen, Flughäfen sowie Industrieflächen werden ebenfalls in die Evaluierung einbezogen. Eine hohe Bewertung erhalten zum Beispiel Baublocks, die sich in unmittelbarer Nähe von Grünflächen befinden und eine sehr geringe Lärmbelastung durch Verkehr oder Industriestandorte aufweisen.

Städte mit überdurchschnittlicher Umweltqualität

Die Karte unten zeigt an, in welchen deutschen Städten mindestens 90 Prozent der Stadtteile eine überdurchschnittliche Umweltqualität haben – im Vergleich zum Bundesdurchschnitt.

Dabei stehen erwartungsgemäß kleine Städte mit 5.000 bis 20.000 Einwohner:innen an der Spitze. Die meisten Kleinstädte mit hohen Werten befinden sich in Rheinland-Pfalz, Bayern, Niedersachsen und Baden-Württemberg.

Unter den Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohner:innen liegen Lemgo (Nordrhein-Westfalen), Rinteln (Niedersachsen) und Bad-Pyrmont (Niedersachsen) an der Spitze. Hier liegt der Umweltqualitätsscore in allen Stadtteilen über dem Bundesdurchschnitt.

Von den Großstädten mit mindestens 100.000 Einwohnern schafft es nur Göttingen in die Gruppe der Umweltsieger.

Die Top Ten der Landkreise mit der besten Umweltqualität in Deutschland

Vergleicht man die Umweltqualität in den deutschen Landkreisen, taucht in den Top Ten mit Freyung-Grafenau, Regen, Cham und Neustadt an der Waldnaab viermal Bayern auf. Nordrhein-Westfalen ist mit Höxter, Lippe und dem Hochsauerlandkreis dreimal vertreten. Spitzenreiter der bundesweiten Top Ten ist aber der Landkreis Hameln-Pyrmont in Niedersachsen. Hier liegt in 99,3 Prozent der Quartiere die Umweltqualität über dem Bundesdurchschnitt.