Berechnung der Wohnfläche: Was zu beachten ist

Bei Miet- und Kaufverträgen ist die korrekte Berechnung der Wohnfläche ein wesentlicher Faktor. Unpräzise oder fehlerhafte Angaben können zu Konflikten führen, die im Extremfall auch vor Gericht landen können. In diesem Blogpost erfahren Sie, warum die genaue Wohnflächenberechnung nach der WoFlV von entscheidender Bedeutung ist und wie man vorgeht.

Das Wichtigste in Kürze

• Ist die Wohnfläche im Miet- oder Kaufvertrag falsch angegeben, kann das für Mieter und Vermieter, Käufer und Verkäufer Konsequenzen haben.
• Es gibt mehrere Methoden, um die Wohnfläche zu berechnen. Die gängigste Methode der Wohnflächenberechnung ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).  An ihr orientieren sich im Streitfall auch die Gerichte.
• Wohnfläche ist nicht gleich Grundfläche. Zur Wohnfläche zählen alle Räume einer Wohnung, aber auch Außenbereiche wie Balkone oder Terrassen fließen in die Berechnung mit ein, wenn auch nur anteilig.

Wann spielt die Wohnflächenberechnung eine Rolle?

Die Wohnflächenberechnung ist in verschiedenen Zusammenhängen von Bedeutung, angefangen bei Bauanträgen über Baufinanzierung, Immobilienkauf, Vermietung und Betriebskosten bis hin zu Versicherungen und Grundsteuer.

Was zählt zur Wohnfläche?

Die Definition der Wohnfläche gemäß § 2 Abs. 1 WoFlV umfasst Schlaf- und Kinderzimmer, Wohn-, Arbeits- und Esszimmer, Küchen, Badezimmer, Flure sowie Einbauschränke und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Wintergärten, Balkone, Loggien und Terrassen werden ebenfalls berücksichtigt.

Zudem kann die Wohnfläche weitere Räumlichkeiten (§ 2 Abs. 2 WoFlV) umfassen, wenn sie direkt einer Wohnung zugeordnet sind:

• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen
• Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume

Nicht zur Wohnfläche zählen Zubehörräume wie Kellerräume, Geschäftsräume und Räume, die bauordnungsrechtlich nicht nutzbar sind.

Wie wird die Wohnfläche richtig vermessen?

• Um eine ganze Wohnung samt Nischen und Schrägen zu vermessen, braucht man exakte Messinstrumente. Dafür bietet sich der Laser-Entfernungsmesser an: Er lässt sich kinderleicht bedienen, misst millimetergenau und speichert Ergebnisse auf Knopfdruck.
• Es kann helfen, einen groben Grundflächenplan der Wohnung aufzuzeichnen. In diesen können die Ergebnisse übertragen und erst zum Schluss alles in Ruhe ausgerechnet werden.
• Verwinkelte Räume können viele vor eine echte Herausforderung stellen. Für die Wohnflächenberechnung hilft es, diese Räume in mehrere Teile aufzuteilen. Als optische Hilfe können Klebestreifen am Boden dienen. Die Einzelflächen können dann getrennt voneinander ausgemessen und am Ende addiert werden.
• Bei Dachschrägen unbedingt die Raumhöhe berücksichtigen: Denn Raumteile mit maximal einem Meter Höhe zählen gar nicht zur Wohnfläche, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. Um die Punkte genau zu bestimmen, den Laserentfernungsmesser einfach am Rand auf den Boden stellen und Richtung Raummitte bewegen. Sobald er einen Meter Höhe anzeigt, die Stelle am Boden mit einem Klebestreifen markieren. Dasselbe bei zwei Metern Raumhöhe wiederholen. So können die anteiligen Flächen berechnet werden.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

• Grundsätzlich wird nur der Teil der Grundfläche einer Wohnung als Wohnfläche bewertet, der zum Wohnen genutzt werden kann. 
• Die Flächen von Terrasse und Balkonen werden in der Regel zu 25 Prozent als Wohnfläche berechnet, bei sehr hochwertiger Ausstattung (je nach Einzelfall) auch zu 50 Prozent.

Wie wird die Wohnfläche bei Treppen ermittelt?

• Treppen mit mehr als drei Stufen: keine Wohnfläche, Treppen müssen komplett abgezogen werden.
• Treppen mit bis zu drei Stufen: 100 Prozent Wohnfläche.

Zählen Fenster- und Türnischen zur Wohnfläche?

• Eine durchgehende Fensternische wird dann auf die Wohnfläche angerechnet, wenn sie 13 Zentimeter oder mehr tief ist.
• Ab einer lichten Höhe von zwei Metern wird ein Fenstersturz gänzlich auf die Wohnfläche angerechnet, darunter hälftig.

Wie werden Wintergärten und Schwimmbäder auf die Wohnfläche angerechnet?

• Wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind: 50 Prozent Wohnfläche
• Wenn sie beheizt sind: 100 Prozent Wohnfläche

Zählen Keller und Garage zur Wohnfläche?

• Da Keller und Garagen außerhalb der Wohnung liegen, zählen sie nicht zur Wohnfläche.

Ist eine Wohnflächenberechnung Pflicht?

• Generell besteht keine gesetzliche Pflicht zur Wohnflächenberechnung außerhalb des öffentlich geförderten Wohnbaus. Die Anwendung der WoFlV oder einer anderen Berechnungsmethode sollte zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden.
• Offiziell betrifft die Wohnflächenverordnung öffentlich geförderten Wohnbau und muss aufgrund des Wohnraumförderungsgesetzes bei der Ermittlung der geförderten Wohnflächen angewendet werden.

Falsch berechnete Wohnfläche - mit welchen Folgen ist zu rechnen?

Eine ungenaue Wohnflächenangabe kann finanziellen Folgen haben, etwa wenn es um Kaufpreise, Betriebskostenabrechnungen; Grundsteuern  oder Versicherungsprämien geht. Sie kann aber auch rechtliche Konsequenzen haben. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2015 ist ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche für Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen sowie Mieterhöhungen maßgeblich. Daher lohnt es sich, die Wohnfläche nachzuprüfen und gegebenenfalls einen Sachverständigen hinzuzuziehen.