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Das Zukunftspotenzial aller Städte und Kreise 2022

QUIS hat zum zweiten Mal das Zukunftspotenzial aller 401 deutschen Städte und Kreise bewertet. Die Studie kann als wichtige Information für Investitionsentscheidungen von Investoren am Wohnungsmarkt herangezogen werden. Bettina Harms, Geschäftsführerin von QUIS, sagt: „Das Zukunftspotenzial 2022 hilft, neue Investitionsstandorte zu identifizieren, noch bevor Renditekennzahlen den Blick auf die Wohnungsmärkte verengen. Mit unserer Methode sind wir in der Lage, deutschlandweit Hidden Champions aufzuspüren und Potenziale außerhalb prominenter Großstädte aufzuzeigen.“ Der Vergleich mit den Vorjahresergebnissen mache darüber hinaus lohnende Entwicklungen sichtbar und zeige, wo die stärksten Zuwächse liegen.

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13 Indikatoren fließen in zehnstufige Bewertungsskala und ermitteln 252 Rangplätze 

„QUIS stellt vor allem das regionale Leistungs- und Innovationspotenzial der Arbeitskräfte in den Vordergrund. Ein Fokus liegt dabei auf Diversität wie Alter, Bildung und Internationalität“, sagt Bettina Harms. Die ermittelte Rangliste basiert auf einem Bewertungssystem, das insgesamt 13 Indikatoren untersucht, darunter auch Finanzkraft und Reichweite sowie Erreichbarkeit der Städte und Kreise 

Für jede Stadt und jeden Kreis wird das Zukunftspotenzial anhand einer Bewertungsskala von hoch (10 Punkte) bis niedrig (1 Punkt) ausgewiesen. Entsprechend werden die Städte und Kreise in zehn Bewertungsgruppen eingeteilt und können anhand der relativen Positionsstärke (Rangplatz) nochmals untereinander verglichen werden. Die Städte und Kreise mit einem hohen Zukunftspotenzial (10 Punkte) belegen die oberen Rangplätze 1 bis 33. Im vorgelegten Kurzbericht werden die ersten 100 Rangplätze (10, 9, und 8 Punkte) der insgesamt ermittelten 252 Rangplätze veröffentlicht.  

 

Einflussfaktoren des Zukunftspotenzials in der Übersicht

Abbildung 1: Die Ergebnisse der drei bestplatzierten Städte (München, Frankfurt a. M., Erlangen) in der Detailansicht. Erlangen (4.) tauscht in diesem Jahr den Rang mit Düsseldorf (5.). Beide Städte liegen im Ranking aber weiterhin hinter dem Landkreis München (3.).

 

Spitzengruppe: Hohes Zukunftspotenzial von Berlin und Ulm weiter verbessert 

Zu den Gewinnern im Vergleich zur Vorjahresstudie gehört die Bundeshauptstadt. Berlins Zukunftspotenzial wird mit gleichbleibend 10 Punkten unverändert hoch bewertet. Gleichzeitig kann sich die kreisfreie Stadt um mehr als fünf Plätze auf den 16. Rang (Vorjahr: 22. Rang) verbessern. Positiv entwickelt haben sich laut der von QUIS analysierten Indikatoren vor allem die Anzahl der Beschäftigten, die in wissensintensiven Wirtschaftszweigen arbeiten, und deren bereits hoher Anteil zulegte (+7 % auf 27 %; Durchschnitt aller Städte und Kreise 11 %). Auch der bereits hohe Anteil an internationalen Studierenden stieg in Berlin, trotz der fehlenden Präsenzpflicht an den Universitäten (+2 % auf 22 %; Durchschnitt aller Städte und Kreise 10 %).  

Um mehr als fünf Plätze hat sich weiterhin der Stadtkreis Ulm verbessert. Er schob sich in der Spitzengruppe mit ebenfalls unverändert 10 Punkten auf den 11. Rang nach vorn (Vorjahr: 18. Rang) und steht damit vor dem Sprung in die Top-10. Entsprechend der relativen Positionsstärke (Rangplatz) wird das Zukunftspotenzial der kleinen Großstadt Ulm besser bewertet als das der Metropole Berlin. Positiv für Ulm ist vor allem der hohe Anteil an Erwerbspersonen unter 25 Jahren (Jugendquotient). Ulm ist demzufolge jung bzw. jünger als Berlin und wird jünger, trotz gegenläufigem demografischem Trend. Gegenüber Berlin verzeichnet Ulm außerdem prozentual mehr ausländische Beschäftigte und einen höheren Pendlersaldo.  

 

Abbildung 2: Übersicht des Zukunftspotenzials aller Städte und Landkreise in Deutschland.

 

Drei Hidden Champions bestätigen ihr hohes Zukunftspotenzial 

Der Stadtkreis Ulm stach bereits in der Vorjahresstudie als Hidden Champion heraus. Auch die Städte Münster (gleichbleibend 10 Punkte) und Jena (9 Punkte; Vorjahr: 10 Punkte) gelten laut den von QUIS analysierten Indikatoren unverändert als Hidden Champions. Der Stadtkreis und die beiden kreisfreien Städte befinden sich wie im Vorjahr weit vorne im oberen Drittel der Rangliste (1. bis 84. Rang), obwohl sie nicht Teil einer definierten Metropolregion sind bzw. nicht von einer solchen profitieren. Beispielsweise wird Ulm (11. Rang), Münster (33. Rang) und Jena (43. Rang) jeweils ein höheres Zukunftspotenzial attestiert als Leipzig (80. Rang). Bettina Harms sagt: „Bei den untersuchten Indikatoren legen wir mehr Wert auf qualifizierte Arbeitskräfte als auf Mietkosten, denn ein hohes Zukunftspotenzial steht eng in Verbindung mit den zu erwartenden Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt.“ Münster und Jena profitieren als Hidden Champions durch einen überdurchschnittlich hohen Anteil an akademisch ausgebildeten Personen und verfügen beide über eine übermäßige Anzahl Pendler, auch der Anteil an jungen Beschäftigten ist hoch. Münster ist zudem gut erreichbar und verfügt dazu über einen Flughafen.

  

>Studie zum QUIS-Zukunftspotenzial 2022 hier downloaden<

 

Spill-Over-Effekte in den Regionen um Heidelberg und Potsdam lassen Landkreise glänzen 

Im Vergleich zur Vorjahresstudie sticht ebenfalls der Stadtkreis Heidelberg mit einer hohen Bewertung von unverändert 10 Punkten heraus. Obwohl Heidelberg vom 9. auf den 10. Rang leicht nachgab, verbesserte sich das Zukunftspotenzial im direkt angrenzenden Rhein-Neckar-Kreis deutlich. Der Landkreis schob sich bei unverändert 9 Punkten weit nach oben auf den 44. Rang (Vorjahr: 58. Rang). „Der Spill-Over-Effekt mit einer messbaren Wirtschafts- und Innovationsübertragung wird typischerweise in den Kreisen um Frankfurt am Main sichtbar“, sagt Bettina Harms.  

Im Rhein-Neckar-Kreis zeigen sich die übertragenden Standortvorteile insbesondere im hohen Anteil an ausländischen Beschäftigten (Stadtkreis Heidelberg 16 %, Rhein-Neckar-Kreis 17 %; Durchschnitt aller Städte und Kreise 12 %). Überdurchschnittlich hoch ist ebenso der Anteil der Beschäftigten in der Wissenschaft (Stadtkreis Heidelberg 22 %, Rhein-Neckar-Kreis sogar 25 %; Durchschnitt aller Städte und Kreise 11 %). Heidelberg verzeichnet darüber hinaus einen sehr hohen Anteil an Personen, die Abitur machen (viertbestes Ergebnis aller Städte und Kreise) und gleichzeitig einen sehr geringen Anteil an Personen ohne Hauptschulabschluss (siebbestes Ergebnis aller Städte und Kreise). 

Vergleichsweise positiv wird auch das Zukunftspotenzial der kreisfreien Stadt Potsdam und des direkt angrenzenden Landkreises Potsdam-Mittelmark bewertet. Potsdam (9 Punkte) verzeichnet im Vergleich zu allen Städten und Kreisen den vierthöchsten Anteil an wissenschaftlich tätigen Personen. Auch der Pendlersaldo ist in Potsdam neuerdings positiv und liegt bei +18 %. Anders als Potsdam, dessen Rangplatz etwas nachgab (45. Rang, Vorjahr: 38. Rang), konnte der Landkreis Potsdam-Mittelmark die Position in seiner Bewertungsgruppe (5 Punkte) deutlich verbessern und liegt nun insgesamt auf dem 136. Rang (Vorjahr: 151. Rang). So stieg der Anteil ausländischer Studierender im Landkreis spürbar (+ 4 % auf 18 %; Durchschnitt aller Städte und Kreise 10 %). Der Anteil an den Beschäftigten mit akademischem Bildungsabschluss erreicht in Potsdam 30 %, und im Landkreis Potsdam-Mittelmark 16 %, während der Durchschnittswert alle Städte und Kreise bei 12 % liegt. „Obwohl der Landkreis Potsdam-Mittelmark nicht auf den vorderen 100 Rangplätzen zu finden ist, kann es sich für Wohnungsinvestoren sehr wohl lohnen, neben dem besser platzierten Potsdam auch den umliegenden Landkreis genauer unter die Lupe zu nehmen“, sagt Bettina Harms. 

Studienergebnisse mit Kaufpreis- und Mietprognosen auf Postleitzahlebene vertiefen 

„Wie es zu erwarten war“, so Bettina Harms, „haben die im Vorjahr bestplatzierten Städte und Kreise erneut sehr gut abgeschnitten.“ Ein hohes Zukunftspotenzial mit jeweils 10 Punkten haben die Stadt München (1. Rang, Vorjahr: 2. Rang), die Stadt Frankfurt am Main (2. Rang, Vorjahr: 1. Rang) und der Landkreis München (unverändert 3. Rang). „Wohnungsinvestoren dürfte das nicht überraschen“, sagt Harms, “dass jedoch einige Mittelstädte und kleinere Großstädte den ganz Großen wiederholt den Rang ablaufen, das dürfte interessant sein. Einige glänzen, obwohl sie sich ohne den Anschluss an eine Metropolregion behaupten müssen.“ Deshalb sollten erst die Städte und Kreise mit vielversprechendem Zukunftspotenzial identifiziert werden, bevor der Blick auf Kaufpreis- und Mietprognosen gelenkt werde, ist Bettina Harms überzeugt. „Daten für eine vertiefende Investitionsanalyse, beispielsweise konkret bezogen auf Postleitzahlbereiche und Wohnungstypen, kann QUIS für jede gewünschte Fragestellung liefern.“ 

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