Duisburgs Wohnungsmarkt: Was Investoren wissen müssen

In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte, die Sie über den Wohnungsmarkt in Duisburg wissen müssen - von der Entwicklung der Miet- und Kaufpreise über die Vermarktungsdauer bis hin zu soziodemografischen Trends. Wir bieten Ihnen dabei nicht nur Zahlen und Fakten, sondern auch Analysen, die Ihnen helfen, die aktuellen Marktbedingungen zu verstehen und Perspektiven für zukünftige Entwicklungen zu erkennen.

Mietwohnungsmarkt: Mieten steigen stetig

Der Mietwohnungsmarkt in Duisburg hat in den letzten fünf Jahren eine lebhafte Entwicklung erlebt. Während bis Ende 2019 das Mietenniveau noch bei etwa 6,00 €/m² fast in Stein gemeißelt zu sein schien, ist seit 2020 eine dynamische Entwicklung zu beobachten. Inzwischen haben die durchschnittlichen Mieten die 7,50 €/m²-Marke überschritten und ein Ende dieses Anstiegs ist derzeit nicht in Sicht. Trotz Preisanstiegs und Marktschwankungen bestätigt die Vermarktungsdauer die anhaltende Nachfrage und unterstreicht die Dynamik des lokalen Immobilienmarktes.

Vermarktungsdauer weiterhin eher überdurchschnittlich

Trotz steigender Mieten ist die Vermarktungsdauer von Mietwohnungen in Duisburg tendenziell länger als im Bundesdurchschnitt. Sie ist zwar seit Anfang 2022 deutlich zurückgegangen bewegt sich in letzter Zeit zwischen 25 und 30 Tagen, in Deutschland insgesamt sind es aber ein paar Tage weniger. In anderen Großstädten liegt die Vermarktungsdauer sogar bei weniger als 15 Tagen.

Daraus lässt sich ableiten, dass der Mietwohnungsmarkt in Duisburg durch Anstiege bei den Mieten geprägt ist, die aber von einem vergleichsweise niedrigen Niveau ausgegangen sind und bisher nicht zu einer angespannten Situation geführt haben.

Kaufpreise: Stabilisierung nach deutlichen Anstiegen

In Duisburg war bei den Kaufobjekten bis Ende 2021 ein stetiger Preisanstieg zu beobachten. Besonders ausgeprägt war dieser bei den Häusern, wo die durchschnittlichen Preise von rd. 2.250 €/m² im Jahr 2018 auf bis zu gut 3.500 €/m² Anfang 2022 stiegen.  
Bei Wohnungen stiegen sie von 1.400 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.100 Euro pro Quadratmeter im Q3 2021, gingen dann leicht auf 1.900 Euro pro Quadratmeter im Q1 2022 zurück und erholten sich bis zum Q4 2022 wieder auf rund 2.100 Euro.
Während in vielen Regionen die Kaufpreise seit Mitte 2022 deutlich gesunken sind, ist in Duisburg eher ein Seitwärtstrend zu beobachten. Dieses kann damit zusammenhängen, dass der Duisburger Markt nie Überhitzungstendenzen aufgewiesen hat wie viele andere Großstädte in Deutschland. Dadurch sind auch die Preisrückgänge wesentlich moderater.

Vermarktungsdauer von Kaufobjekten wieder rückläufig

Die Vermarktungsdauer von zum Verkauf stehenden Immobilien in Duisburg hat sich im Jahr 2023 deutlich verringert, nachdem sie im Jahr 2022 stetig gestiegen war. Die Dauer sank von einem Spitzenwert von rund 121 Tagen im Juli 2023 auf rund 82 Tage im Dezember 2023. Im Vergleich dazu verzeichnete der deutsche Markt insgesamt ebenfalls einen Rückgang, mit einem Spitzenwert von rund 126 Tagen im Januar 2023, der bis Dezember wieder auf rund 100 Tage sank.

Duisburg hat attraktives Zukunftspotenzial

Im Hinblick auf den QUIS-Indikator "Zukunftspotenzials" weist Duisburg 8 von 10 möglichen Punkten auf. Damit hat die Großstadt mit ihren annähernd 500.000 Einwohnern gutes Perspektiven im Hinblick auf wirtschaftliche Entwicklung und Standortqualitäten.

Duisburg: eine bunte Stadt

Die sozialstrukturellen Indikatoren zeigen, dass Duisburg eine bunte Stadt ist mit einer vielfältigen Bevölkerung. 
Die Einwohnerentwicklung ist durch eine teilweise starke Zuwanderung geprägt. So ist die Bevölkerung allein zwischen  2014 und 2016 um rd. 3 % angewachsen. Eine wichtige Voraussetzung hierfür war die zu dem Zeitpunkt sehr entspannte Situation auf dem Duisburger Wohnungsmarkt. So gab es sehr niedrige Mieten und nennenswerte Wohnungsleerstände. Mit dem starken Zuzug kam es aber teilweise auch zu sozialen Probleme, bei denen die Stadt intensiv gegensteuern musste.
Seit 2016 verharrt die Bevölkerung auf dem erhöhten Niveau. Sie weist damit seit 2017 eine weniger dynamische Entwicklung auf als Deutschland insgesamt und insbesondere auch andere westdeutsche Großstädte.

Duisburg - viele junge und viele alte Bewohner

Im Hinblick auf die altersmäßige Zusammensetzung der Bevölkerung gibt es in Duisburg Tendenzen zu einer "Polarisierung". Auf der einen Seite gibt es überdurchschnittlich hohe Anteile bei den Kindern und Jugendlichen, andererseits ist die Altersgruppen "65 und älter" deutlich überdurchschnittlich ausgeprägt. Die Bevölkerungspyramide verdeutlicht auch, dass in Duisburg die Altersgruppe von 45 bis 65 Jahren mit über 28 % den größten Bevölkerungsanteil stellt und stärker ausgeprägt ist als in anderen Großstädten.

Duisburg wird jünger

Die Bevölkerungsentwicklung nach Alter in Duisburg zeigt zwischen 2011 und 2020 eine tendenzielle "Verjüngung" der Bewohnerschaft.
So nahmen die Altersgruppen der unter 18Jährigen und der 30-45Jährigen, aus denen sich stark Familien rekrutieren, nennenswert zu.  
Demgegenüber sind bei den sehr alten Bewohnern mit einem Alter von 75 und mehr Jahren seit 2016 deutliche Rückgänge zu verzeichnen.

Bevölkerungsprognose

Die Bevölkerungsprognose für Duisburg deutet auf eine anhaltende demografische Dynamik hin. Bis zum Jahr 2040 wird erwartet, dass die Bevölkerungszahlen insbesondere in der Altersgruppe der 65- bis 80-Jährigen sowie bei den über 80-Jährigen zunehmen werden. Die Altersgruppen der 30- bis 65-Jährigen und der unter 20-Jährigen hingegen zeigen eine rückläufige Entwicklung.

Baufertigstellungen auf niedrigem Niveau

In Bezug auf die Baufertigstellungen ist zu beobachten, dass in Duisburg insgesamt wenig Neubau entsteht; dieses dürfte auch durch die vergleichsweise entspannte Lage auf dem Wohnungsmarkt bedingt sein.
Im Geschosswohnungsbau werden jährlich etwa 5-6 Wohnungen je 10.000 Einwohner fertiggestellt, wobei es 2018 und 2019 einen Peak mit Werten bis 10 WE gab. 
Die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern mit 4-5 Einheiten pro Jahr fast auf dem gleichen Niveau wie der Geschosswohnungsbau.

Arbeitslosen-/ Mindestsicherungsquote

Sowohl die Arbeitslosenquote als auch die Mindestsicherungsquote liegen in Duisburg auf einem hohen Niveau. Die Mindestsicherungsquote liegt bei 16 bis 18 Prozent, damit gehört fast jeder fünfte Duisburger zu den Beziehern von Bürgergeld. 
Im Jahr 2019 verzeichnete Duisburg eine Arbeitslosenquote von etwas unter 11 %, damit hat die Stadt deutlich bessere Werte als noch einige Jahre zuvor.

Einkommen

Im Jahr 2019 lag das durchschnittliche verfügbare Einkommen in Duisburg unter den Vergleichswerten sowohl für Nordrhein-Westfalen als auch für Deutschland insgesamt. Während das Einkommen in der Stadt deutlich unter 18.000 Euro pro Kopf lag, erreichte das durchschnittliche Einkommen in Nordrhein-Westfalen eine Höhe, die sich um 23.000 Euro einpendelte. Für Deutschland insgesamt wurde ein Durchschnittseinkommen von etwa 24.000 Euro ermittelt. Diese Zahlen illustrieren, dass Duisburg im Vergleich zum Landesdurchschnitt und dem Bundesdurchschnitt eine geringere wirtschaftliche Stärke aufweist.

Einkommensentwicklung

Von 2011 bis 2019 erlebte Duisburg einen kontinuierlichen Anstieg des Pro-Kopf-Einkommens, wobei dieser Anstieg ab 2016 hinter der Wachstumsrate in Deutschland insgesamt zurückblieb. Konkret bedeutet dies, dass das verfügbare Einkommen je Einwohner in Deutschland im Jahr 2019 auf einen Indexwert von 121 anstieg, basierend auf dem Index von 100 im Basisjahr 2011. Duisburg erreichte im selben Zeitraum einen Index von 115, während Nordrhein-Westfalen einen Index von 119 verzeichnete. Diese Zahlen zeigen, dass in Duisburg der Anteil der Haushalte mit geringeren Einkommen eher größer wird.

Quellen:
QUIS
Regionaldatenbank Deutschland