Sanierungen finanzieren: Worauf es für Vermieter jetzt ankommt

Die notwendige Sanierung und Modernisierung der Bestände wird die Wohnungsunternehmen auf absehbare Zeit mehr denn je fordern. Hinzu kommt, dass die Anforderungen an Klimaschutz und Energieeffizienz deutlich gestiegen sind. Wer nicht handelt, riskiert eine sinkende Attraktivität der Immobilien am Markt - etwa durch die höheren CO₂-Kosten - und damit Wertverluste. Da Fördermittel in der Regel nur einen kleinen Teil der anfallenden Kosten decken, ist eine Finanzierungsstrategie erforderlich, die alle vorhandenen Möglichkeiten optimal ausschöpft.

Neben der klassischen Finanzierung über Eigenkapital oder Bankdarlehen spielt dabei die Rolle der Mieteinnahmen bei der Refinanzierung eine immer größere Rolle. Dabei geht es darum, die Erlöse so zu optimieren, dass sie einen wachsenden Beitrag zur Finanzierung der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen leisten.

Für die Entscheidung, welche Miete zukünftig genommen werden soll, ist es notwendig, das Marktpotenzial zu kennen. Dabei müssen auch die rechtlichen Rahmenbedingungen (v.a. Mietspiegel) berücksichtigt werden. Im Hinblick auf die Leistbarkeit der Mietererhöhung liefert die Mietbelastungsquote eine wichtige Kennziffer. Credo sollte hier sein, dass die konkrete Mietbelastung der Bewohner nach der Sanierung innerhalb der gängigen Grenzen - üblicherweise ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens - bleibt.

Energieeffizienz als Schlüssel zur Wirtschaftlichkeit

Die energetische Qualität einer Immobilie hat unmittelbaren Einfluss auf Betriebskosten, CO₂-Abgabe und letztlich auch auf die erzielbare Miete. Langfristig verlieren ineffiziente Gebäude zunehmend an Attraktivität - insbesondere dann, wenn steigende Nebenkosten zusätzliche Belastungen mit sich bringen. Die stetig steigenden CO₂-Preise wirken sich direkt auf die Wirtschaftlichkeit von Beständen aus. Um den Übergang zu klimafreundlichen Technologien zu beschleunigen, reduziert die EU die Zahl der Emissionszertifikate jährlich. Das führt zu einem kontinuierlichen Preisanstieg:

• 2023: 30 €/Tonne
• 2024: 45 €/Tonne
• 2025: 55 €/Tonne
• 2026: 55–65 €/Tonne

Eine durchschnittliche Wohnung verursacht jährlich rund 1,3 Tonnen CO₂. Für 2024 entspricht das etwa 58,50 € pro Wohnung, die zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Bei 1.000 Wohnungen kann sich daraus ein jährlicher Liquiditätsverlust von rund 18.000 € ergeben.

Ab 2027 wird die Bedeutung dieser Kosten weiter zunehmen: Dann wird der nationale CO₂-Preis durch den europäischen Emissionshandel ersetzt und an den Marktpreis gekoppelt. Prognosen gehen bis 2030 von Preisen zwischen 100 € und 250 € pro Tonne aus - was die wirtschaftlichen Belastungen deutlich erhöht.

Quelle: Bundesregierung

Mieten als Schlüssel zur Finanzierung

Mit der zunehmenden Bedeutung von Nachhaltigkeit und den zu erwartenden Kostensteigerungen ohne CO₂-Reduktion ist zu erwarten, dass der energetische Zustand eines Gebäudes in Zukunft eine größere Rolle für die Mietpreisbildung spielen wird, vor allem in Regionen mit entspannten Märkten oder Leerstand. Die Lösungen liegt in kosteneffizienten Maßnahmen und moderaten gezielten Mietanpassungen, die die Wertverbesserung widerspiegeln.

Für die Vermieter ist es wichtig, die konkreten Marktbedingungen am Standort in ihre Finanzierungsstrategien einzubeziehen, um Investitionen in den Bestand auch mit einer angemessenen Wertentwicklung des Bestandes zu verbinden. Vor dem Hintergrund der Marktperspektive sollte die nur begrenzten verfügbaren öffentlichen Fördermittel dann sehr gezielt eingesetzt werden.

Sozialverträgliche Mieterhöhungen setzen auf frühzeitige Kommunikation, Transparenz und einen schrittweisen Anstieg der Mietbelastung. Härtefallregelungen, gezielte Förderung und Dialog mit den Mieterinnen und Mietern sind zentrale Stellschrauben, um die Auswirkungen von Modernisierungsmaßnahmen oder anderen Kostensteigerungen abzufedern.