Standortanalysen - zentrale Grundlage für erfolgreiche Investitionen

Bei Investitionen in Neubau oder Wohnungsbestand handelt es sich in der Regel um weitreichende, kostspielige Maßnahmen. Dabei geht es um viel mehr als nur um planerische oder technische Aspekte: Primäres Ziel ist es, die Wohnungen so zu bauen oder zu entwickeln, dass sie langfristig marktgerecht sind und gute Verkaufspreise oder auskömmliche Mieterträge generiert werden können.

Bei bestehenden Wohnungsbeständen bilden oftmals strukturelle Defizite den Ausgangspunkt für Investitionsbedarfe. Eine hohe Fluktuation, Mieterbeschwerden und Vermietungsprobleme, auch eine sich abzeichnende Überalterung der Bewohnerschaft kann einen Anlass bilden, um strukturelle Maßnahmen im Bestand ins Auge zu fassen.

Portfolio-Entscheidungen stehen ebenfalls an, wenn es beim Neubau um eine gute Zielgruppenorientierung und optimale Ausgestaltung von Kaufpreisen, Miethöhe und Wohnungsgrößenstruktur geht.

Die Grundlage für entsprechende Prüfungen und Entscheidungen werden am besten durch eine aussagekräftige Standortanalyse geschaffen. Hierzu gehören

• eine auf das konkrete Vorhaben zugeschnittene Fragestellung
• eine sehr gute Datenbasis, denn Qualität und Validität der Analyse sind unmittelbar mit der Qualität der verwendeten Datenbasis verbunden
• eine qualifizierte Bewertung der verschiedenen Daten und Entwicklungen.

Qualität der Datenbasis entscheidend

Im Hinblick auf die Datenbasis kommt es insbesondere darauf an, dass

• auf aktuelle adressscharfe Daten mit einer hohen Qualität zurückgegriffen wird; innerhalb der Städte gibt es so starke Unterschiede, dass eine Analyse etwa auf der Stadtteilebene viel zu grobkörnig wäre
• die Daten alle relevanten Themenfelder abdecken, die für eine fundierte Analyse erforderlich sind; hierzu gehören - neben die Informationen zum Wohnungsbestand - insbesondere die Nachfragerseite (Bewohner- und Sozialstruktur), die Infrastruktur und Verkehrsanbindung so-wie Vergleichsangebote in der Umgebung
• die Datenquellen verlässlich sind und auch einen Vergleich zwischen Standorten ermöglichen
• der Aufwand für die Analyse möglichst überschaubar ist und die Daten aus einer zentralen Quelle stammen.

Ausgangspunkt: Die richtige Fragestellung

Im konkreten Fall geht es dann zunächst einmal darum, die konkrete Fragestellung und das Ziel der Analyse zu klären. Bei Bestandsobjekten kann es etwa darum gehen, für Modernisierungsmaßnahmen auf der einen Seite zu ermitteln, welche Marktmieten bzw. Kaufpreise potenziell an dem Standort möglich wären; auf der anderen Seite muss aber auch die Frage beantwortet werden, ob die Bewohner sich entsprechende Mieten leisten könnten, welche weiteren Zielgruppen in Frage kommen und welche Maßnahmen den besten Erfolg versprechen. Fragestellung kann aber auch sein, ob in der Bewohnerstruktur Risiken durch Überalterung oder eine (zu) hohe Mietbelastung bestehen und auch in soziale Maßnahmen investiert werden sollte.

Weitere Elemente der Standortanalyse bilden mögliche Investitionsrisiken, hier können etwa Daten zum Leerstand  oder Kaufpreisfaktoren eine wichtige Rolle spielen. Sowohl für Mietobjekte als auch für Kaufimmobilien ist es auf jeden Fall wichtig, umfassende Daten über die Infrastruktur am Standort zu haben sowie über die sonstigen Wohnlagequalitäten.

Entsprechend der Fragestellung geht es dann darum, die relevanten Daten zusammenzustellen, zu analysieren und zu visualisieren.

Im Anschluss erfolgt dann eine Bewertung der Daten und Ergebnisse. Gerade beim Einsatz vieler Informationen kann es dabei sehr hilfreich sein, auf zusammenfassende Standortnoten bzw. Scorings zu verschiedenen Bereichen zurückgreifen zu können (z.B. zur Infra- oder Sozialstruktur).

Standortanalysen als Blick in die Zukunft

Eine Standortanalyse kann auch dazu genutzt werden, die Entwicklung von Wohnanlagen und Gebieten im Zeitverlauf zu beobachten und so auch eine Art Frühwarnsystem zu etablieren. Hierbei ist es zentral, dass Daten aus den gleichen Quellen stammen und in kurzen Frequenzen aktualisiert werden, damit z.B. halbjährlich oder jährlich eine Aktualisierung erfolgen kann.

Im Übrigen kann eine Standortanalyse nicht nur unmittelbar operativ zur internen Entscheidungsfindung eingesetzt werden, sondern auch zur anschaulichen Darstellung von Vorhaben und Maßnahmen gegenüber Gremien, Bewohnern, Verwaltung und Politik.