Altersstruktur der Einwohner als Basis für effektive Marktanalysen

Die Altersstruktur der Bevölkerung in einem Wohnquartier ist - insbesondere in größeren Städten - eine wichtige Kennziffer für die Analyse des Wohnungsmarktes und der Standortentwicklung. In den verschiedenen Altersgruppen gibt es sowohl hinsichtlich der Wohnbedürfnisse als auch im Hinblick auf die soziale Lage oftmals deutliche Unterschiede, die sich auch im Nachfrageverhalten der potentiellen Mieter und Käufer äußern. Dabei geht es nicht nur um die nachgefragten Objekte und deren Ausstattung , sondern auch um die Anforderungen an deren Nachbarschaft sowie die wohnungsnahe Infrastruktur und verbundene Lebenqualität. 

Für die Betrachtung der Einwohner von Städten und Gemeinden ist die historische und prognostizierte Entwicklung der Einwohnerzahl sowie die Bevölkerungspyramide mit der aktuellen Verteilung entscheidend. Der kleinräumige Blick auf die Ebene des Stadtteils oder die Ebene des Quartiers und Wohnumfeldes ist hinsichtlich der Altersstruktur sogar noch spannender und zeigt folgende Tendenzen: 

• Bei einem überdurchschnittlich hohen Anteil an Senioren im Wohnquartier besteht ein wachsender Bedarf an altersspezifischem Wohnraum, dem etwa durch entsprechende Bestandsanpassungen und altersgerechte Modernisierung begegnet werden kann. Eine sehr alte Bevölkerung ist darüber hinaus ein Hinweis darauf, dass innerhalb der nächsten Jahre ein "Generationswechsel" ansteht und neue, jüngere Haushalte dort einziehen werden. 
  

• In Quartieren mit einer Mehrheit an Bewohnern im Alter von 20-30 Jahren ist eine überdurchschnittliche Fluktuation zu beobachten. Viele dieser Starterhaushalte werden nach erfolgreicher Ausbildung oder bei Familiengründung aus- und weiterziehen. Wenn der Standort der nächsten Lebensphase gerecht wird z.B. hinsichtlich der gemessenen Lebensqualität oder des Zukunftspotenzials lässt sich zunehmen feststellen, dass ein Verbleib am Standort oder in dessen unmittelbaren Umgebung bei der Objektsuche angestrebt wird. 
  

• Eine Bewohnerschaft im mittleren Alter (40-60 Jahre) steht für ein hohes Maß an Stabilität und längere Wohndauer. Diese Gruppe, insbesondere die Familien, bilden dabei ein wichtiges und beständiges Element für jedes Wohnquartier. 

Altersstruktur der Stadtbewohner

Um fundierte Informationen zur Bewohnerschaft zu generieren und daraus etwa Planungen zur Bestands- oder Mietenentwicklung ableiten zu können, werden in QUIS für jedes Wohnquartier differenzierte Daten zur Alters- und Haushaltsstruktur ausgewiesen. In der Verbindung von Altersgruppen und Haushaltsgrößen (1/2-Personen-Haushalte, Familien) lassen sich so auf einen Blick Aussagen darüber treffen, durch welche Gruppen die Bewohnerstruktur geprägt wird: durch junge Single-Haushalte, durch kleine Senioren-Haushalte oder durch große Familien. In der Stadt Köln (vgl. Abbildung 1) sind Hochburgen der Altersstruktur beispielsweise weniger ausgeprägt als in vergleichbaren Großstädten. Die Durchmischung ist also ein Merkmal für die berühmte und geschätzte Kölner Vielfalt.

Abbildung 1: Darstellung der Sozialstruktur auf Ebene des Wohnquartiers für die Stadt Köln

Neben der Altersstruktur im Quartier ist es auch von Bedeutung, wie sich die einzelnen Altersgruppen in der Stadt insgesamt räumlich verteilen. Denn es zeigen sich immer mehr empirische Hinweise,  dass gerade alte Menschen von räumlichen "Sortierungsprozessen" in bedeutendem Ausmaß betroffen sind. In den letzten 20 Jahren war die Ausprägung der Stadtstruktur in vielen deutschen Städte durch folgende Entwicklungen gekennzeichnet: 

• Die Zuwanderung junger Menschen, insbesondere der gut ausgebildeten Wissensarbeiter, konzentriert sich auf die innenstadtnahen Quartiere, die ein hohes Maß an Funktionsvielfalt aufweisen und eine hervorragende Infrastruktur bieten. Der Anteil der Senioren nimmt in diesen Gebieten kontinuierlich ab.
  
• In den Wohngebieten am Stadtrand steigt demgegenüber der älteren Bewohner oftmals überdurchschnittlich, hier kommt es häufig zu einer Überalterung der Quartiere.
  
• Im Rahmen eines "Stay in the City" verbleiben viele Haushalte in der Familiengründungsphase in den innenstadtnahmen Quartiere und ziehen nicht mehr so stark wie noch in den siebziger und achtziger Jahren in den suburbanen Bereich.

Der beschriebene Trend wird auch in Abbildung 2 sichtbar: Es lässt sich darin ein weitgefasster Radius um das Münchener Stadtzentrum erkennen, welcher stark von kaufkräftigen, jungen Erwachsenen geprägt wird. Diese deutschlandweite Entwicklung wird auch bestehen bleiben, wenn als eine Folge der Corona-Pandemie die Fortzüge aus der Stadt ins Umland wieder etwas zunehmen werden.  Denn gerade für Familien mit zwei berufstätigen Elternteilen bietet die Stadt deutlich bessere Gegebenheiten als das Umland, etwa im Hinblick auf kurze Wege und Infrastruktur zur Kinderbetreuung. 

Abbildung 2: Darstellung der Sozialstruktur auf Ebene des Wohnquartiers für die Stadt München

Aus diesen Entwicklungstendenzen resultieren im Hinblick auf die Stadtentwicklung folgende Herausforderungen: 

• Die innenstadtnahen Quartiere weisen überdurchschnittliche Steigerungen bei den Miet- und Kaufpreisen auf, hier wird das Wohnen für einkommensschwächere Altersgruppen, und hierzu zählen oftmals die Senioren, immer schwieriger möglich.
  

• In den Stadtrandgebieten wachsen durch den steigenden Anteil von Senioren die Anforderungen an eine altersgerechte Bestandsstruktur und eine wohnortnahe Infrastruktur.
  

Im QUIS-Dashboard werden für jede Gemeinde in Deutschland zentrale Daten und Informationen zur bisherigen und zukünftigen Entwicklung der verschiedenen Altersgruppen gegeben. Dadurch kann auch auf der gesamtstädtischen Ebene abgeschätzt werden, wie sich einzelne Altersgruppen entwickeln werden und welche Potenziale und Anforderungen sich daraus für die Bestandsentwicklung und den Neubau ergeben.  Jetzt QUIS kostenlos testen.