Aktuelle Immobilienpreisentwicklung – klarer Trend für Deutschland, Ausnahmen in den „Big 7“

Höhere Bauzinsen, sinkende Nachfrage: So stellt sich die Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt derzeit dar. Doch lässt sich der nationale Trend auf die „Big 7“ – die sieben größten Städte Deutschlands – übertragen? QUIS hat dazu einige Kennzahlen aus der Immobilienwirtschaft ausgewertet.

Immobilienpreisentwicklung in Deutschland

Deutschlandweit sind die Immobilienpreise im ersten Quartal 2022 noch gestiegen. Im zweiten Quartal folgten in einigen Städten bereits erste Korrekturen. Dieser Trend weitet sich nun aus. Ein Grund dafür sind die Bauzinsen. In Deutschland sind diese zuletzt stark gestiegen. Für Immobilienkredite mit 20-jähriger Zinsbindung haben sie sich mehr als verdoppelt: Von 1,5 Prozent im Januar auf rund 4 Prozent im November 2022. Ein weiterer Grund dürfte die Inflation sein. Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, bleibt den Menschen weniger Geld, um einen Immobilienkredit zu bedienen oder Umbauten an einer neu erworbenen Immobilie zu bezahlen.

Zahl der angebotenen Häuser und Wohnungen

Dass der Markt sich dreht, legen auch die Auswertungen von QUIS, Deutschlands größter Datenbank für den Wohnungsmarkt, nahe. Demnach standen am 01.09.2022 deutschlandweit 603.768 Häuser und Wohnungen zur Miete oder Verkauf. Das sind gut 16 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Hier zeigt sich, dass Verkäufer versuchen, die noch hohen Preise mitzunehmen und ihre Objekte früher als geplant anbieten – bei gleichzeitig sehr zurückhaltender Nachfrage. Die Folge: Immobilien lassen sich schlechter verkaufen als noch vor einem Jahr, Verkäuferinnen und Verkäufer können ihre kalkulierten Preise teilweise nicht mehr realisieren.

Abb. 1: Der Anteil der Mietobjekte an allen online inserierten Immobilien ist seit
Beginn des Jahres von 67 Prozent auf 49 Prozent gesunken

In Hamburg entspricht die Entwicklung in dieser Hinsicht genau dem Bundestrend. Anders sieht es in den anderen Großstädten der „Big 7“ aus:

• Köln: Die Anzahl der Wohnimmobilien zum Verkauf ist um 20,5 Prozent gestiegen – rund 4 Prozentpunkte mehr als im bundesweiten Durchschnitt.
• München, Düsseldorf, Stuttgart und Berlin: Die Anzahl der Objekte auf dem Markt befindet sich ungefähr auf demselben Niveau wie im Vorjahr. Die Schwankungen liegen unter 6 Prozent.
• Frankfurt am Main: In der hessischen Finanzmetropole sind Immobilien sogar deutlich knapper geworden. Das Immobilienangebot ist um 21,3 Prozent niedriger als im Vorjahr.

Mieten wird attraktiver

Viele Menschen in Deutschland, die vor einem Jahr noch den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses erwogen hätten, sind jetzt aufgrund der Inflation und des Zinsanstiegs verunsichert – und ziehen eine Mietwohnung vor. Das könnte eine Erklärung dafür sein, dass die Zahl der Mietwohnungen, die auf den Immobilienportalen inseriert werden, sinkt: Im September 2022 waren es laut QUIS 17 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Das gilt auch für die Großstädte: In München waren im Jahresvergleich 23 Prozent weniger Mietobjekte verfügbar. In Berlin ist dieser Wert unter den „Big 7“ mit 15 Prozent weniger zwar am niedrigsten, doch auch hier gibt es einen deutlichen Rückgang des Angebots an Mietwohnungen.

Nachträgliche Preisanpassungen

Dass der Markt sich verändert hat, wird auch an den nachträglich vorgenommenen Preisanpassungen für die Häuser und Wohnungen, die auf den Immobilienportalen angeboten werden, deutlich.

QUIS hat untersucht, wie häufig die Anbieterinnen und Anbieter nach dem ersten Inserat auf einem Immobilienportal einen Preisnachlass vornehmen. Das Ergebnis: Deutschlandweit stieg die Zahl der nachträglichen Preisanpassungen 2022 zunächst an und erreichte im Frühsommer ihren Höhepunkt. Danach sank sie wieder. Im September 2022 betrug der Anteil der Immobilienanzeigen mit Preiskorrekturen knapp 30 Prozent. Diese Entwicklung zeigt: Die Anbieterinnen und Anbieter mussten sich im Laufe des Jahres auf eine veränderte Nachfrage einstellen – und taten dies in Form von neuen Angebotspreisen. Mittlerweile bieten sie die Immobilien vermehrt wieder von Anfang an zu marktgänigen Preisen an.

Etwas länger dauerte die Erkenntnis in den Top-10-Großstädten. Hier erreichte der Anteil der Anzeigen mit Preisanpassungen erst Ende Juni seinen Höhepunkt. Im September hatte er sich bei knapp 33 Prozent eingependelt.

Key-Take-aways für Investoren

• Die Anzahl von Wohnimmobilien zum Verkauf in Deutschland ist 2022 im Vergleich zu 2021 deutlich gestiegen.
• Dieser Trend lässt sich aber nicht auf alle Standorte übertragen. In vielen gefragten Großstädten stagnieren die Zahlen. In Frankfurt am Main ist sogar ein deutlicher Rückgang zu beobachten.
• Die Anzahl der inserierten Mietwohnungen ist im Jahresvergleich gesunken.
• Die Anbieterinnen und Anbieter mussten 2022 viele Preisanpassungen vornehmen, um ihre Immobilien zu verkaufen. Seit dem Sommer ist der Anteil der Anzeigen mit nachträglich korrigierten Preisen aber wieder rückläufig. 

Schnelle und zuverlässige Immobilienbewertung mit QUIS

QUIS ist Deutschlands größte Datenbank für den Wohnungsmarkt. Mithilfe von QUIS können Maklerinnen und Makler, Bestandshalter:innen und Investor:innen schnell und zuverlässig eine Prognose für den realistischen Verkaufspreis und die Vermarktungsdauer einer Immobilie erhalten.