10 Erfolgsfaktoren für einen erfolgreichen Klimapfad

Viele Wohnungsunternehmen haben ihre strategischen Klimaziele bereits formuliert. Doch das allein reicht nicht: Entscheidend ist, ob diese Ziele auch erreicht werden - messbar, finanzierbar und sozial tragfähig. Wie das gelingen kann, zeigt dieser Beitrag anhand von zehn zentralen Erfolgsfaktoren für die operative Umsetzung. Erfahren Sie, worauf es jetzt ankommt, um aus Klimazielen echten Fortschritt zu machen - Wohnung für Wohnung, Gebäude für Gebäude.

Der Klimapfad ist heute längst kein Einzelprojekt mehr. Um die CO2-Reduktion erfolgreich umzusetzen, muss der Klimapfad in die gesamten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und den damit verbundenen Management-Prozess eingebunden werden. Dieser Prozess ist komplex, da er tief in alle Unternehmensbereiche hineinwirkt - von der technischen Analyse über Investitionsplanung und -controlling bis hin zur Mieterkommunikation.

Damit kommt der Klimapfad zu den bereits bestehenden großen Aufgaben, wie z.B. Digitalisierung der Prozesse und Sanierung des Bestandes, hinzu. Diese breite Neuaufstellung kann aber auch eine Chance sein.

Hier sind die zehn zentralen Erfolgsfaktoren, die Wohnungsunternehmen jetzt in den Blick nehmen sollten:

Klare Zieldefinition und messbare Etappenziele

Nur mit konkreten Zielen lässt sich erfolgreich steuern. Unternehmen sollten CO₂-Ziele pro m² Wohnfläche und Jahr definieren - ergänzt durch Zwischenziele zur Erfolgskontrolle. Ein strategischer Zielrahmen schafft Orientierung und Verbindlichkeit.

Zur Messung und Bewertung der Umsetzung kommen etwa die folgenden Indikatoren in Frage:

Treibhausgasemissionen

• CO₂-Emissionen pro m² Wohnfläche (kg CO_₂/m²a)
  Wichtigster Indikator zur Überwachung des Fortschritts bei der Dekarbonisierung.
• Absolute CO₂-Emissionen im Portfolio (t CO_₂/Jahr)
  Zeigt die Gesamtentwicklung der Emissionen.

Wirtschaftlich-ökologische KPIs

• CO₂-Vermeidungskosten (€/t CO_₂)
  Bewertet die Effizienz der Maßnahmen.
• Sanierungskosten pro eingesparter kWh Energie (€/kWh)

Vergleicht die Wirtschaftlichkeit verschiedener Maßnahmen.

Um die Zielerreichung kontinuierlich überprüfen und ggf. steuernd eingreifen zu können, ist der Aufbau eines entsprechenden Controllings eine zentrale Voraussetzung.

Bestandsanalyse als Fundament

Die energetische Ausgangslage im Bestand ist oft sehr heterogen. Eine detaillierte Analyse - u. a. von Gebäudehülle, Heiztechnik, Verbrauchsdaten, Instandsetzungsbedarf - schafft Transparenz über Sanierungserfordernisse und ermöglicht die Identifikation der Gebäude mit dem größten Handlungsbedarf bzw. den besten Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Sanierung.

Marktanalyse: Mietenpotenziale und soziale Aspekte

Die wirtschaftliche Tragfähigkeit ist ein Schlüsselkriterium jeder Maßnahme. Deshalb sollten Unternehmen analysieren, welche energetischen Verbesserungen am Markt so weit wie möglich über die Miete refinanzierbar sind. Zwar wird auch die staatliche Förderung bei der Finanzierung eine Rolle spielen, sie allein wird aber auf keinen Fall hinreichend sein.

Mit einer guten Datenbasis lässt sich der Spielraum für Modernisierungsmaßnahmen ermitteln. Die Analyse der möglichen (zusätzlichen) Erträge sollte integraler Bestandteil jeder Maßnahmenplanung sein - denn sie entscheidet maßgeblich darüber, wo und in welchem Umfang sich Modernisierungen wirtschaftlich darstellen lassen.

Dabei spielt aber auch die soziale Verantwortung eine Rolle. Es gilt zu beachten, wie die Mieterhöhungen, zur Finanzierung der Maßnahmen notwendig sein werden, die Mietbelastungsquote verändern und ob sie für die Bewohner des Gebietes auch bezahlbar sind.

Maßnahmen priorisieren

Die wirksamste Maßnahme bringt wenig, wenn sie dauerhaft defizitär ist. Deshalb ist eine kombinierte Priorisierung nach CO_₂-Einsparung, Refinanzierungspotenzial und Leistbarkeit für die Mieter entscheidend.

Der Paradigmenwechsel bei den energetischen Strategien sollte die Planung bestimmen: Mischmodelle (z.B. "Low-Hanging-Fruits" und gezielte Großsanierungen) und ein Emissionspfad ersetzen das bisher sehr oft angewandte, teure "Worst-First"-Modell; moderne Wärmepumpen und eine moderate Hüllensanierung verbessern die Cash-Flow-Planbarkeit.

Im Ergebnis wird eine Hierarchisierung der Maßnahmen möglich. Damit wird die Grundlage geschaffen für einen Klimapfad zwischen CO₂-Reduktionseffekten, Wirtschaftlichkeit und sozialer Verantwortung.

Transformationsfahrplan zur Koordination der Maßnahmen

Ein strukturierter Sanierungsfahrplan bündelt technische, wirtschaftliche und zeitliche Perspektiven. Er gibt vor, wann welches Gebäude welche Maßnahme erhält, wie viel CO_₂ eingespart wird - und wie sich dies mit Instandhaltungszyklen, Leerständen oder Mieterwechseln verbinden lässt. Zusätzlich sollten auch geringinvestive Maßnahmen in die Planung einbezogen werden, also etwa Maßnahmen, die das Verbrauchsverhalten der Mieter positiv beeinflussen. Dazu gehört zum Beispiel der Einbau von intelligenten Heizkörper-Thermostaten.

Standardisierte Sanierungslösungen

Modularisierung spart Zeit und Geld: Wiederholbare Maßnahmenpakete - z. B. für Heizungsoptimierung oder Dachsanierung - ermöglichen effiziente Ausschreibungen, bessere Planung und geringere Kosten durch Skaleneffekte.

Steuerung und Monitoring

Ein professionelles Energiemanagementsystem (EMS) ermöglicht die kontinuierliche Erfassung von Verbrauchs-, Emissions- und Fortschrittsdaten. Es ist das Steuerungsinstrument für die Umsetzung - und die Voraussetzung für Berichterstattung und Stakeholder-Kommunikation.

Regelmäßige Überprüfungen stellen sicher, dass die definierten Kennzahlen erreicht und das Energiemanagementsystem stetig verbessert wird. Dazu gehören etwa interne Audits.

Gerade auch die oberste Führungsebene muss die Ergebnisse des Energiemanagements bewerten, um übergeordnet notwendige Anpassungen und Verbesserungen für die nächste Planungsphase festlegen zu können.

Bereichsübergreifendes Projektteam und klare Zuständigkeiten

Die Umsetzung erfordert Ressourcen. Es empfiehlt sich daher, ein interdisziplinäres Projektteam mit Kompetenzen in Technik, Controlling, Fördermittelmanagement und Kommunikation aufzubauen. Externe Expertise kann helfen, Engpässe zu vermeiden. Die interdisziplinäre Zusammenarbeit ist ebenso wichtig wie die klare Zuordnung der Verantwortung.

Mieterkommunikation zur Schaffung von Akzeptanz

Transparente und frühzeitige Kommunikation gegenüber den Mietern ist unverzichtbar. Besonders wenn Modernisierungen mit Mieterhöhungen einhergehen - und das ist nahezu immer der Fall-, sind klare Argumente, soziale Begleitangebote und individuelle Gespräche zentrale Erfolgsfaktoren.

Fördermittel aktiv einbinden

Investitionen in Klimaschutz lassen sich deutlich besser darstellen, wenn Fördermittel konsequent genutzt werden. Wohnungsunternehmen sollten daher eigene Förderstrategien entwickeln und aktiv Förderprogramme wie BEG, KfW oder Landesmittel einplanen.

Fazit: Das Erreichen der Klimaziele ist eine Managementaufgabe

Einen klimaneutralen Wohnungsbestand zu entwickeln ist finanziell und operativ herausfordernd. Das Erreichen von CO_₂-Zielen ist von einer guten Datenanalyse abhängig, die einen effizienten Mitteleinsatz ermöglicht und die Refinanzierung ebenso im Blick behält wie mögliche sozialen Folgen.

Das Steuern von Maßnahmen ist eine Leitungs- und eine Teamaufgabe, die nur durch gemeinsame Ziele und eine enge Abstimmung gemeistert werden kann. Die Umsetzung wird aber nur möglich durch ein gutes Management, das die verschiedenen Bereiche des Unternehmens hinter den vereinbaren Klimazielen zusammenbringt.

Wichtig für die Zielerreichung ist die gemeinsame Datenbasis, die alle Beteiligten - vom Techniker bis zur Geschäftsleitung - nutzen.

Ein effektives, KPI-basiertes Controlling hilft, Fortschritte sichtbar zu machen und steuernd eingreifen zu können. Aussagekräftige Dashboards helfen dabei, Fortschritte zu visualisieren und die komplexen Zusammenhänge verständlich zu machen. Auf diese Weise kann jeder Erfolg ein gemeinsamer Erfolg werden und dazu motivieren, jeweils den nächsten Schritt anzugehen.

Tipp: Sie möchten wissen, welches Potenzial Ihr Bestand in Bezug auf CO_₂-Einsparung und Mietenentwicklung bietet? Sprechen Sie uns an - wir unterstützen Sie bei der Analyse, Planung und Umsetzung Ihrer Klimastrategie.