Wohnungsmarkt Chemnitz: Was Investoren wissen müssen

In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte, die Sie über den Wohnungsmarkt in Chemnitz wissen müssen - von der Entwicklung der Miet- und Kaufpreise über die Vermarktungsdauer bis hin zu soziodemografischen Trends. Dafür bieten wir Ihnen nicht nur Zahlen und Fakten, sondern auch Einschätzungen, die Ihnen helfen, die aktuellen Marktbedingungen zu kennen und Perspektiven für zukünftige Entwicklungen abzuschätzen.

Entwicklung der Mieten: Leichte Anstiege, aber weiterhin günstig

Über die letzten fünf Jahre hinweg zeichnete sich der Mietwohnungsmarkt in Chemnitz durch eine hohe Stabilität aus. Die Mietpreise bewegten sich beständig innerhalb einer engen Spanne von 5 bis knapp 6 € pro Quadratmeter. Ein leichter Anstieg ist zwar erkennbar, jedoch blieben größere Schwankungen aus. Diese weitgehende Konstanz der Mietpreise zwischen 2018 und 2023 deutet auf einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt hin.

Vermarktungsdauer wird geringer

Innerhalb des Zeitraums von Januar 2022 bis Dezember 2023 ist in Chemnitz bei Mietwohnungen eine deutliche Abnahme der Vermarktungsdauer zu beobachten. Während diese zu Beginn des Jahres 2022 noch weit über 192 Tage betrug, sank sie bis Ende 2023 auf unter 85 Tage. Diese signifikante Verkürzung steht im Kontrast zur durchschnittlichen Vermarktungsdauer in Deutschland, die im selben Zeitraum bei etwa 30 Tagen verharrte. Diese Daten zeigen, dass Mietobjekte in Chemnitz zunehmend schneller vermittelt werden, was auf eine erhöhte Nachfrage hindeuten könnte, die aber nach wie vor gut bedient werden kann.

Preise für Wohneigentum: Häuser schlagen Wohnungen

Die Preise für Wohnimmobilien in Chemnitz sind seit 2018 einem allgemeinen Aufwärtstrend gefolgt, der von periodischen Schwankungen begleitet wurde.

Die Entwicklung der Angebotspreise zeigt zwischen 2018 und 2023 ein differenziertes Bild für Wohnungen und Häuser. Die Angebotspreise für Wohnungen zeigten zunächst eine deutlich aufwärts gerichtete Tendenz und stiegen von etwa 1200 € pro Quadratmeter im ersten Quartal 2018 kontinuierlich an. Jedoch ist seit Anfang des Jahres 2023 ein Rückgang zu beobachten, bei dem die Preise wieder auf etwa 1.650 € pro Quadratmeter fielen.

Bei Häusern ist die Preisentwicklung noch dynamischer: Nach einem anhaltenden Anstieg, der in einem leichten Einbruch mit Preisen um 2.200 € pro Quadratmeter am Ende des zweiten Quartals 2023 mündete, erholten sich die Preise wieder und erreichten im vierten Quartal 2023 einen Wert von etwa 2.550 € pro Quadratmeter.

Gleichzeitig hat sich die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentums-Immobilien in Chemnitz seit Ende 2022 deutlich verkürzt. Diese Entwicklung steht im Gegensatz zum Bundesdurchschnitt, der zunächst eine Zunahme und dann eine Abnahme der Vermarktungsdauer verzeichnete.

Die Vermarktungsdauer von Verkaufsobjekten in Chemnitz zeigte zwischen Januar 2022 und Dezember 2023 eine auffällige Volatilität. Während sie zu Beginn des Jahres 2022 bei 136 Tagen lag, stieg sie in der ersten Jahreshälfte markant an und erreichte im Oktober 2022 einen Höhepunkt von nahezu 179 Tagen. Nach diesem Gipfel fiel die Dauer bis Dezember 2023 wieder auf 99 Tage. Im Vergleich dazu erlebte der gesamtdeutsche Markt in diesem Zeitraum ebenfalls Veränderungen, jedoch mit einer unterschiedlichen Dynamik. Hier stieg die Vermarktungsdauer von einem niedrigeren Ausgangspunkt zu Beginn des Jahres 2022 allmählich an und erreichte schließlich gegen Ende des Jahres 2023 ein Niveau von 99 Tagen. Diese Entwicklungen verdeutlichen, dass sowohl der lokale Markt in Chemnitz als auch der nationale Markt Veränderungen in der Vermarktungsdauer erfahren haben, wobei die Schwankungen in Chemnitz deutlich ausgeprägter waren.

Seit Mitte 2023 weisen die Vermarktungsdauer in Chemnitz und Deutschland aber nahezu das gleiche Niveau auf.

Zukunftspotenzial im Mittelfeld

Als kleinere Großstadt mit etwa 244.401 Einwohnern legt Chemnitz Wert auf Entwicklung und digitale Vernetzung. Die Stadt erhält beim QUIS-Zukunftspotenzials eine Bewertung von 3/10.

Sozialstrukturelle Einblicke: Wer lebt in Chemnitz?

Chemnitz erlebt eine soziodemografische Wandlung hin zu einer älteren Bevölkerung, bei gleichzeitigem Rückgang der jüngeren und mittleren Altersgruppen.

Verhaltene Einwohnerentwicklung

Zwischen 2011 und 2015 erlebte Chemnitz einen moderaten Bevölkerungszuwachs, der seinen Höhepunkt 2015 mit einem Indexwert von 103 erreichte. Danach verzeichnete die Stadt einen rückläufigen Trend. Sachsen folgte einem ähnlichen Muster mit einem Aufschwung bis 2015 und einer darauf folgenden Abnahme. Hier war die Entwicklung aber weniger dynamisch als in Chemnitz.

Altersstruktur

Die demografische Struktur von Chemnitz, als kleinere Großstadt, zeigt eine auffällige Konzentration in der Altersgruppe der 45- bis 65-Jährigen, die den größten Anteil an der Bevölkerung ausmacht. Dies steht im Gegensatz zum typischen Bild einer großen Metropole, in der jüngere Altersgruppen dominieren. Im Vergleich zu anderen Großstädten ist der Anteil der Einwohner zwischen 18 und 30 Jahren in Chemnitz ebenfalls deutlich geringer. Mit einem Anteil von annähernd 30 % ist aber die Gruppe der Senioren (65+ Jahre) sehr groß, hier gibt es deutliche Anzeichen für eine Überalterung.

Einwohnerentwicklung nach Alter

Die Einwohnerzahlen nach Alter in Chemnitz zeigen im Zeitraum von 2011 bis 2020 eine deutliche Dynamik. Die jüngste Altersgruppe der unter 18-Jährigen hat um gut 20 % zugenommen. Die Altersgruppe der 18- bis 30-Jährigen hingegen zeigt einen rückläufigen Trend, was auf einen Rückgang in der jungen Bevölkerung hindeutet. Die Altersgruppe der 75-Jährigen und Älteren nimmt dagegen deutlich zu, sie ist allein zwischen 2011 und 2020 um rd. 30 % angewachsen.

Bevölkerungsprognose

Die Altersstruktur in Chemnitz wird sich bis zum Jahr 2040 voraussichtlich deutlich verändern. Während ein Rückgang der Bevölkerungszahlen in der Altersgruppe der 30- bis 65-Jährigen erwartet wird, ist bei den über 80-Jährigen mit einer deutlichen Zunahme zu rechnen. Dadurch intensiviert sich noch einmal die Überalterung am Standort.

Baufertigstellungen

In Chemnitz zeigt sich ein klarer Trend zum Bau von Mehrfamilienhäusern, erkennbar an einem kontinuierlichen Anstieg der Baufertigstellungen dieser Wohnform seit dem Jahr 2011. Ein besonders markanter Anstieg ist im Jahr 2019 zu beobachten, als die Fertigstellungen von Mehrfamilienhäusern mit 13 Einheiten pro 10.000 Einwohner ihren Höhepunkt fanden. Demgegenüber steht ein Rückgang bei den Ein- und Zweifamilienhäusern, wo die Zahl der Fertigstellungen von 9 im Jahr 2011 auf 7 im Jahr 2020 gesunken ist. Dieser Rückgang dürfte zum einen demographisch bedingt sein, die Altersgruppe der "Häuslebauer" wird kleiner, zum anderen sind die Rahmenbedingungen für dieses Segment im Umland aufgrund der dort niedrigeren Kosten besser.

Arbeitslosen-/ Mindestsicherungsquote

Die Arbeitslosenquote in Chemnitz verzeichnete in dem Zeitraum von 2011 bis 2019 einen kontinuierlichen Rückgang. Im Jahr 2019 lag sie mit 13 % unterhalb der Mindestsicherungsquote von 15 %. Im darauf folgenden Jahr 2019 setzte sich dieser Trend fort und die Arbeitslosenquote sank weiter auf 7 %, während die Mindestsicherungsquote bei 10 % lag. Trotz eines leichten Anstiegs der Arbeitslosenquote im Jahr 2020 blieb sie mit einer Rate von unter 8 %.

Migrantenanteil

Der Migrantenanteil in Chemnitz hat im Laufe der Jahre stetig zugenommen und zeigt eine deutlich steigende Tendenz, auch im Vergleich zu Sachsen. Im Jahr 2020 lag der Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund in Chemnitz bei 9 %, während er aber Deutschland insgesamt mit 13 % ein ganz wesentlich höheres Maß erreichte. In Sachsen lag er hingegen nur bei etwa 5 %.

Verfügbares Einkommen

Das verfügbare Einkommen in Chemnitz lag im Jahr 2019 unter dem gesamtdeutschen Durchschnitt. In der kreisfreien Stadt Chemnitz betrug das verfügbare Einkommen etwas über 20.000 Euro pro Jahr und lag damit auf etwa gleichem Niveau wie Sachsen. Mit annähernd 24.000 Euro erreichte das Einkommensniveau in Deutschland insgesamt einen um rd. 10-15 % höheres Niveau als in Chemnitz  oder Sachsen.

Einkommensentwicklung

Im Zeitraum von 2011 bis 2019 stieg der Einkommensindex in Chemnitz von einem Basiswert von 100 auf 118. Trotz dieses Zuwachses lag Chemnitz hinter Sachsen, das einen Anstieg auf 124 verzeichnete, und dem gesamtdeutschen Durchschnitt, der - von einem höheren Niveau aus - auf 121 kletterte.

Quellen:
QUIS
Regionaldatenbank Deutschland