Wohnungsmarkt Augsburg: Preise, Trends und Chancen

Mieten in Augsburg auf Wachstumskurs

Die Mietpreise für Bestands- und Neubauwohnungen in Augsburg - der drittgrößten Stadt Bayerns -kannten in den letzten Jahren nur eine Richtung: nach oben. Seit Anfang 2024 zeigt sich aber ein gewisse Beruhigung, es gibt eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Hiervon sind sowohl die Bestands- als auch die Neubaumieten betroffen. Es ist aber zu erwarten, dass auch in den kommenden Quartalen die Mieten tendenziell weiter wachsen werden, allerdings weniger intensiv als in den letzten Jahren.

Vermarktungsdauer von Mietobjekten deutlich niedriger als in Deutschland insgesamt

Die Vermarktungsdauer für Mietobjekte in der kreisfreien Stadt Augsburg lag in den letzten 2 Jahren immer unter 18 Tagen, im Jahr 2023 waren es sogar meistens nur 12 Tage. Hier zeigt sich gut der starke Nachfragedruck in der Stadt. Gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 4 Monaten deutlich unter dem Bundesdurchschnitt ist die Vermarktungsdauer in Augsburg nur etwa halb so hoch. 

Angebotspreisentwicklung von Wohnungen und Häuser

Die Angebotspreise für Häuser und Wohnungen in Augsburg haben seit Anfang 2022 zum Teil sehr deutliche Rückgänge zu verzeichnen. Nachdem die Marktentwicklung von 2018 bis Ende 2022 durch sehr starke Preissteigerungen gekennzeichnet waren - Neubau-Häuser haben über 50 % zugelegt - ist es seitdem insbesondere bei den Häusern zu sehr starken Preiskorrekturen gekommen. Allerdings liegen die Preise immer noch auf oder sogar über dem Niveau von 2020. Dabei sind die Eigentumswohnungen weniger betroffen als die Eigenheime.

Seit Anfang 2024 ist der Preisrückgang aber zum Stillstand gekommen und auch hier ist eine Seitwärtsbewegung zu beobachten, die mittelfristig anhalten wird.

Vermarktungsdauer von Kaufobjekten

Die Stabilisierung der Kaufpreise wird auch durch einen deutlichen Rückgang der Vermarktungsdauer unterstrichen.  Nachdem sie seit Mitte 2022  parallel zu den Preisrückgängen angestiegen war, ist die Schaltdauer seit Anfang 2024 um rd. 30 % gesunken. Im gesamten Zeitverlauf ist die durchschnittliche Vermarktungsdauer in Augsburg aber niedriger als in Deutschland insgesamt.

Investitionsrisiko eher gering

Der Kaufpreisfaktor für Bestandswohnungen liegt nach wie vor hoch. Er beträgt, je nach Stadtgebiet, bis zu 29, liegt aber immer über dem 20fachen der Jahresmiete.

Augsburg hat positives Zukunftspotenzial

Das QUIS-Zukunftspotential für Augsburg erreicht mit 9 von 10 Punkten einen sehr hohen wert. Die Stadt Augsburg schätzt ihr Zukunftspotenzial mit einem hohen Wert von 9/10 positiv ein. Hierzu tragen auch eine umfangreiche Wissensinfrastruktur mit Hochschulen und Forschungsinstituten bei sowie eine hohe Lebensqualität, die die Gewinnung von Fachkräften unterstützt.

Einwohnerentwicklung deutlich überdurchschnittlich

Die Bevölkerungsentwicklung in Augsburg ist durch ein beeindruckendes Wachstum gekennzeichnet, was die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Arbeitsstandort unterstreicht. Im Zeitraum 2011 bis 2020 war ein Wachstum von rd. 10 % zu verzeichnen. Im Vergleich zu den gesamtdeutschen Zahlen zeigt sich ein klarer Trend: Das Wachstum in der Fuggerstadt war mehr als doppelt so hoch und auch im Vergleich mit dem Bundesland Bayern noch wesentlich stärker.

Augsburg ist eine junge Stadt

Die demografische Struktur Augsburgs zeichnet sich durch eine besonders starke Besetzung der Altersgruppen der 18 bis 45-Jährigen aus - hierzu gehören Studenten genauso wie jüngere Arbeitnehmer. Damit ist Augsburg eine junge Stadt, dieses wird auch unterstrichen durch den deutlich unterdurchschnittlichen Anteil der Altersgruppen über 65.

Einwohnerentwicklung nach Alter

Die Einwohnerzahl nach Altersgruppen in Augsburg zeigt von 2011 bis 2020 eine dynamische Entwicklung. Die Gruppe der unter 18-Jährigen verzeichnete einen besonders starken Anstieg  des Indexwerts von 100 auf etwa 112. Auch die Gruppe der über 75-Jährigen wuchs um 18 % an.

Altersbasierte Bevölkerungsprognose für Augsburg: Entwicklungstrends bis 2040

Die Prognosen bis 2040 deuten darauf hin, dass vor allem die Bevölkerung in den Altersgruppen der unter 20-Jährigen und der über 80-Jährigen ansteigen werden, während die Altersgruppe der 20- bis 30-Jährigen voraussichtlich schrumpfen wird.

Baufertigstellungen: Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern

In Augsburg ist seit 2014 ein insgesamt rückläufiger Trend beim Bau von Mehrfamilienhäusern zu verzeichnen. Die Fertigstellungszahlen haben sich seitdem etwa halbiert. Auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern ist ein kontinuierlicher Rückgang der Bautätigkeit zu sehen, allerdings auf einem insgesamt schon recht niedrigen Niveau.

Migrantenanteil in Augsburg weiterhin überdurchschnittlich

Der Migrantenanteil in Augsburg hat im Laufe der Jahre stetig zugenommen und zeigt im Vergleich zu Bayern eine deutlich steigende Tendenz. Im Jahr 2020 lag der Anteil der Einwohner mit Migrationshintergrund in Augsburg bei 23 %, während dieser in Deutschland insgesamt 13 % und in Bayern rd. 14 % erreichte.

Einkommen in Augsburg eher unterdurchschnittlich

Das verfügbare Einkommen in Augsburg lag im Jahr 2019 unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. In der Stadt betrug das verfügbare Einkommen weniger als 21.200 Euro pro Jahr, während es in Bayern knapp über 26.200 Euro und in Deutschland insgesamt nahezu 23.700 Euro erreichte.

Im Zeitraum von 2011 bis 2019 stieg der Einkommensindex in Augsburg von einem Basiswert von 100 auf 118 %. Trotz dieses Zuwachses lag Augsburg hinter Bayern, das einen Anstieg auf 121 % verzeichnete, und dem Schnitt in Deutschland, der auch auf 121 % kletterte.